近期，深圳等一(yī)線城市及部分熱點城市“日光盤”的(de)消息屢見報端。而與之相對的(de)是，部分房企正加速撤出三四線城市。業內(nèi)人士表示，在房貸、公積金政策松綁影響下，樓市信心受到提振。整體看，一(yī)二線熱點城市與三四線城市的(de)成交進一(yī)步分化，特别是一(yī)線城市成交明顯回暖，個人住房貸款利率優惠差異化的(de)趨勢将愈發明顯。對房地(dì)産開發企業而言，繼續加快銷售去(qù)庫存、調整城市布局、降低(dī)企業運營風險才是“王道(dào)”。
三四線樓市成交低(dī)迷
樓市政策持續松綁成就了深圳、杭州等熱點城市的(de)成交回暖，但無法令衆多三四線城市樓市走出低(dī)迷，真可(kě)謂“一(yī)半海水，一(yī)半火焰”。
萬達集團董事長(cháng)王健林近日公開表示，無論政策再怎麽刺激，二三四線城市，特别是三四線城市，都不可(kě)能有大的(de)變化，因為(wèi)土地(dì)的(de)供應和(hé)現在的(de)存量太大。假如(rú)不再增加供應，用三年(nián)時間去(qù)庫存，中國地(dì)産才能進入健康的(de)狀态。
“樓市越低(dī)迷的(de)地(dì)方，救市政策出台就會越頻繁。”中原地(dì)産首席分析師張大偉對記者表示，從“330”新政到各地(dì)公積金新政，地(dì)方政府密集調整政策無疑是為(wèi)了“救市”，但從庫存、人口流入等因素看，三四線城市樓市整體降溫的(de)趨勢難以改變。中原地(dì)産研究院的(de)統計數據顯示，2015年(nián)前5個月，在其重點監測的(de)全國54個城市中，一(yī)線城市合計簽約17.11萬套，同比漲幅達到了41%；二線城市共簽約70.66萬套，同比漲幅為(wèi)13.4%；三線城市簽約16.9萬套，基本持平，而四線城市成交量輕微下調。
“總體來看，目前除了深圳，全國大部分城市房價并沒有明顯上漲，很多處于同比或環比小幅下跌狀态，這說明大多數城市尤其是三四線城市仍然處于去(qù)庫存階段。”同策研究機構總監張宏偉如(rú)是表示。
房貸優惠現分化趨勢
随着各地(dì)樓市成交愈發分化，個人房貸優惠政策也開始出現分化。記者走訪北京、天津等地(dì)銀行網點了解到，目前個人首套房貸獲得8.5折的(de)貸款利率優惠已不鮮見，且獲得優惠門檻相比去(qù)年(nián)也低(dī)得多。一(yī)家國有大行北京某網點客戶經理(lǐ)稱：“目前我行對于個人首套房貸*可(kě)提供8.5折的(de)利率優惠，隻要資質符合要求就可(kě)以申請到，也不會強行要求購買産品。”而北京市多家房地(dì)産中介的(de)工作人員表示，近期各家銀行對于北京地(dì)區二手房的(de)首套房貸款利率優惠一(yī)直也在不斷調整，目前以8.8折優惠為(wèi)主，部分銀行可(kě)提供8.6折甚至8.5折的(de)貸款利率優惠。
與之相對的(de)是，不少三四線城市甚至是中西部地(dì)區的(de)二線城市，個人房貸卻是“鐵闆一(yī)塊”，貸款利率幾乎沒有什麽優惠。建設銀行南昌某網點的(de)貸款客戶經理(lǐ)對記者表示：“目前沒有聽說首套房貸利率可(kě)以打折，基本都是基準利率，我們隻能給您争取放款快一(yī)點。”盡管在“330”新政中，二套房貸的(de)利率已經“松綁”，可(kě)以由銀行根據借款人的(de)信用狀況和(hé)還款能力等自(zì)主确定，但利率基本都維持在原先基準利率1.1倍甚至更高(gāo)。
值得注意的(de)是，今年(nián)以來，全國32個省市區均對住房公積金政策進行了調整。此輪各地(dì)政策調整，主要以提高(gāo)貸款額度、放寬住房套數認定标準、降低(dī)首付比例等為(wèi)主要內(nèi)容。比如(rú)，北京、浙江、福建等地(dì)首套房的(de)公積金貸款首付款*可(kě)到兩成。江蘇*首付比例下調至40%~45%。雲南對于首次申請公積金貸款，*首付比例降低(dī)至20%。
業內(nèi)人士稱，未來樓市信貸政策料繼續趨于寬松，建議将首套房首付比例由原來的(de)普遍首付三成降低(dī)為(wèi)兩成。張宏偉稱，從短(duǎn)期內(nèi)來看，當前市場仍然是調整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去(qù)庫存”仍然為(wèi)半數以上二線城市、大部分三四線城市樓市的(de)主旋律。從這個角度來看，首套房首付比例有必要進一(yī)步調整，應降低(dī)為(wèi)兩成，以此加快去(qù)庫存的(de)速度。
企業仍需跑量去(qù)庫存
業內(nèi)人士預計，“紅(hóng)五月”之後，樓市已站上“風口”，下半年(nián)一(yī)二線熱點城市與三四線城市成交分化将進一(yī)步加劇。除了一(yī)線城市及部分二線城市，樓市成交“量價齊升”仍較困難。實際上，中國指數研究院發布的(de)《2015年(nián)5月中國房地(dì)産指數系統百城價格指數報告》顯示，5月全國百城住宅平均價格為(wèi)10569元/平方米，環比由跌轉漲，上漲0.45%；其中48個城市環比上漲，52個城市環比下跌；上漲的(de)城市包括上海、深圳等，而下跌的(de)城市則多為(wèi)二三線城市。
當前房企也不再盲目擴張，而是加快調整城市布局，以期保住來之不易的(de)“果實”。
同策咨詢研究部預計，庫存去(qù)化周期在15~20個月之間的(de)城市，比如(rú)重慶、杭州、武漢、福州等，今年(nián)下半年(nián)庫存去(qù)化周期将回落至15個月以下，去(qù)庫存的(de)壓力将進一(yī)步減輕，短(duǎn)期市場基本面将回歸合理(lǐ)。而其他城市，尤其是庫存去(qù)化周期在20個月以上的(de)城市仍然面臨去(qù)庫存的(de)壓力，比如(rú)西安、青島、天津、沈陽等城市，舟山、保定、東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，由于供地(dì)量偏大，市場供大于求，房價難有上漲，甚至部分城市仍要堅持“以價換量”去(qù)庫存。
