[ 信息發布:www | 發布時間:2015-06-18 | 浏覽:1863 ]

自(zì)北京市的(de)公積金貸款新政出台後，公積金額度和(hé)使用範圍的(de)調整讓不少購房人對自(zì)己的(de)公積金動了心思。某中介門店中介人員就表示，近期咨詢能否使用公積金的(de)購房人明顯增多。據“偉嘉安捷”統計數據顯示，6月上旬北京公積金貸款交易量環比上月漲幅達20%。用公積金的(de)人多了，關于公積金的(de)一(yī)些疑問也産生了，經過幾輪政策的(de)調整，公積金到底如(rú)何認定二套房？二套房使用公積金和(hé)商貸在首付比例及利率上有哪些區别？專家提醒，目前在二套房認定上，公積金貸款與商貸存在一(yī)定差異，公積金“認房不認貸”，商貸“認貸不認房”。

名下有房公積金認定算二套

1.1倍利率仍比商貸低(dī)

經過了5月份的(de)降息，“史上*”的(de)公積金貸款利率讓不少人有了要動一(yī)動公積金的(de)想法，吳女士就是其中一(yī)位。不過，吳女士曾經在北京貸款買過一(yī)次房子(zǐ)，貸款已經結清，房子(zǐ)也并未賣出。“930新政”之後，吳女士曾經咨詢過，像她這樣的(de)情況，再次購房銀行如(rú)何判定。當時，吳女士得到的(de)答案是按照*的(de)政策，她在銀行貸款買房，已經可(kě)以被認定是首套房，享受首套房的(de)貸款優惠政策。

公積金新政出台後，吳女士想使用公積金再次購房，并且她希望能夠貸到公積金額度的(de)上限120萬元，但咨詢公積金管理(lǐ)中心後發現，像她這樣的(de)情況想使用公積金買房，隻能被認定為(wèi)是二套房，*多隻能貸款80萬元，首付比例*30%，執行的(de)也是1.1倍的(de)公積金貸款利率。

“偉嘉安捷”市場部吳昊指出，目前商業貸款執行的(de)政策為(wèi)“認貸不認房”，購房人隻要名下貸款還清，再次買房就可(kě)以被算作首套房，如(rú)果購房人名下有一(yī)套全款購買的(de)住房，隻要沒有貸款記錄，再買房仍然算首套房，首付比例為(wèi)30%，而且各家銀行針對購買首套房且個人資質較為(wèi)良好的(de)人群能夠給予八八折或九折的(de)利率折扣。與商業貸款不同的(de)是，公積金貸款的(de)判定标準為(wèi)“認房不認貸”。對于名下有一(yī)套未賣掉住房的(de)人來說，按照現行政策将被算作二套房，首付比例為(wèi)30%，利率将上浮1.1倍。

需要提醒的(de)是，雖然像吳女士這樣的(de)情況被認定是二套房，1.1倍的(de)公積金貸款利率為(wèi)4.125%，比商業貸款的(de)九折利率5.08%低(dī)近一(yī)個百分點，如(rú)果80萬元的(de)額度夠用，仍是使用公積金貸款比較劃算。

是否是首套以貸款時間為(wèi)準 分期首付方式可(kě)取消

與吳女士不同，公積金上限120萬元的(de)貸款額度對于改善型置業的(de)李先生完全不夠用，公積金新政對他影響并不大，但是“930”後，商業貸款首套房的(de)認定卻給他幫了大忙。

李先生去(qù)年(nián)9月初以640萬元的(de)總價在北五環某新盤購置了一(yī)套房子(zǐ)，當時還隻符合二套房購買資格的(de)他選擇了開發商提供的(de)首付分期優惠，先期交了30%的(de)首付款，約定今年(nián)8月底前，将剩餘的(de)40%交齊。近日，李先生的(de)置業顧問電話通知他，由于房子(zǐ)的(de)工程進度原因，貸款的(de)時間可(kě)能要提前，如(rú)果李先生仍選擇七成首付，需要在近期把剩餘的(de)首付款交齊并辦理(lǐ)貸款。不過，以李先生的(de)情況，如(rú)果前一(yī)套房子(zǐ)的(de)首付款已經還清，那麽可(kě)以以首套房的(de)方式貸款，不僅可(kě)以享受優惠利率，同時首付也不用再補交了。

李先生咨詢銀行的(de)個貸經理(lǐ)得知，像他這樣的(de)情況确實符合首套房的(de)貸款資格，因為(wèi)銀行對于是否是首套房的(de)認定是以提出貸款的(de)日期為(wèi)準，與他購房的(de)時間無關。個貸經理(lǐ)還透露，從“930政策”實施之後，他手裏幾乎就沒有辦理(lǐ)過二套房貸款，大部分客戶都會選擇還清之前的(de)貸款以首套的(de)身份購買。

6月上旬公積金交易量環比漲20%

自(zì)6月1日公積金貸款政策放寬以來，以公積金貸款入市的(de)購房人積極性明顯增加，根據貸款機構“偉嘉安捷”數據統計，6月上半月公積金貸款成交量同比上漲20%。吳昊指出，公積金貸款以“認房不認貸”作為(wèi)首套和(hé)二套的(de)判定标準，使得很多原先被政策打成“二套”的(de)人得以解禁。此外，首套房90平方米與二套房人均住房面積31.3平方米的(de)取消也為(wèi)很多不能買房的(de)人開了綠燈，促使很多購房人趁着政策的(de)“東風”出手買房，造成成交量的(de)小幅上漲。

吳昊還分析道(dào)，從整體買房入市的(de)人群來看，首次買房的(de)置業人群占了成交主體。她表示，盡管公積金新政中二套房的(de)首付比例從60%-70%調整為(wèi)30%，使得二次置業人群受益更大，但是二套房的(de)*額度僅為(wèi)80萬，很多二次換房人買房都選擇了商業貸款或組合貸款，相反首次買房的(de)置業人群使用公積金貸款的(de)頻率較高(gāo)，這部分人群買房大多挑選一(yī)些小戶型住房，房屋面積多在50-80平方米之間，因為(wèi)房屋總價偏低(dī)，因此貸款的(de)額度多在80萬-120萬元之間，排除個人繳存偏低(dī)等情況以外，大部分購房人都用足*120萬的(de)貸款額度。

此外，吳昊還提醒，相比市管公積金，國管公積金在使用上仍有一(yī)些問題需要注意。對于換房群體，如(rú)果曾經使用過國管公積金貸款，必須要等到結清貸款滿五年(nián)後才能再次使用公積金，而不是還清即可(kě)再次使用公積金貸款。另外，如(rú)果名下公積金貸款未結清，是不能再次使用公積金購房的(de)。