張龍 市場普遍對地(dì)産悲觀，的(de)确我們也找不到樂(yuè)觀的(de)理(lǐ)由，但悲觀預期實際上在2014年(nián)初就已經顯現，也就是說市場的(de)調整其實是始于2014年(nián)2月份，調整周期接近18個月，受益于去(qù)年(nián)基數效應及今年(nián)銷量的(de)回複，行業營收和(hé)利潤增速有所恢複。
行業營收同比增長(cháng)12.7%，比去(qù)年(nián)提升3個百分點，重點房企營收同比增長(cháng)19.5%，比去(qù)年(nián)同期增速提高(gāo)12個百分點。2015年(nián)上半年(nián)，全國商品住宅銷售面積為(wèi)4.44億平方米，累計同比上升4.5%。今年(nián)上半年(nián)，政策回暖春風拂面，幾度降準降息伴随着房産市場回暖。
安信住宅地(dì)産類别中，A股91家房地(dì)産企業整體實現營收2936.0億元，同比增長(cháng)12.7%。其中，22家重點房企實現營收2090.2億元，同比增長(cháng)19.5%，表現優于整體住宅類房企。
行業淨利潤同比增12.7%，遠好于去(qù)年(nián)-3%的(de)業績增速，重點房企業績同比增長(cháng)14.9%，好于去(qù)年(nián)的(de)0.4%增速。從淨利潤角度看，相比14年(nián)同期普遍的(de)負增長(cháng)，2015年(nián)情況可(kě)謂柳暗花明又一(yī)村。
安信跟蹤的(de)91家住宅類房企整體實現淨利潤322.4億元，同比上升12.66%。而其中，上半年(nián)安信跟蹤22家重點房企實現淨利潤241.3億元，同比上升14.94%。整體來看，房地(dì)産行業的(de)整體營收和(hé)淨利潤同比增速保持同步，上半年(nián)均有較大幅度增長(cháng)。
行業集中度逐年(nián)提升，TOP22營收占比71%，淨利潤占比75%，銷售額市占率26.5%。2015年(nián)上半年(nián)，22家安信重點房企的(de)營業總收入和(hé)歸屬于母公司的(de)淨利潤占91家住宅地(dì)産類房企的(de)比重逐年(nián)增長(cháng)，分别升至71.2%和(hé)74.9%，去(qù)年(nián)同期分别為(wèi)67.5%和(hé)72.8%。
可(kě)見，在房地(dì)産行業基本面見頂的(de)整體大環境下，勢必存在中小企業的(de)退出和(hé)轉型，市場份額向着擁有品牌優勢、規模優勢、成本優勢等大型重點房企轉移的(de)現象乃大勢所趨。從銷售額來看，2015年(nián)上半年(nián)TOP10、TOP20、TOP50的(de)銷售額分别為(wèi)6292億元、8255億元、11178億元，同期全國地(dì)産銷售額為(wèi)31133億元，市占率分别為(wèi)20.2%、26.5%、35.9%，去(qù)年(nián)同期分别為(wèi)16.6%、22.1%和(hé)29.5%。
毛利率自(zì)2011年(nián)以來的(de)下行趨勢有所緩解。住宅類房企銷售毛利率一(yī)直以來呈現下行趨勢，從2011年(nián)上半年(nián)的(de)40.4%下降至2015年(nián)同期的(de)32.2%。而2015年(nián)上半年(nián)，毛利率同比下降4.6%，下行趨勢較2013年(nián)的(de)下降9.2%和(hé)2014年(nián)的(de)下降6.6%略有放緩。
淨利率自(zì)2011年(nián)以來的(de)下行趨勢有所緩解。行業淨利潤率走勢亦和(hé)銷售毛利率走勢相似，從2011年(nián)上半年(nián)的(de)15.9%下降至2015年(nián)上半年(nián)的(de)12.5%，長(cháng)期來看呈連續下滑态勢。而2015年(nián)上半年(nián)，該指标和(hé)去(qù)年(nián)的(de)12.5%相比保持平穩。
重點房企盈利能力超過行業平均，安信重點房企相比整體住宅類房企表現，無論在毛利率還是淨利率上表現均更為(wèi)優異。其中上半年(nián)銷售毛利率為(wèi)33.8%%，高(gāo)于整體住宅類房企1.6個百分點；銷售淨利率達13.8%，高(gāo)于整體住宅類房企1.3個百分點。
行業ROE水平趨穩，杠杆和(hé)周轉率均所下降。安信跟蹤住宅類房企，上半年(nián)ROE為(wèi)5.3%（全年(nián)預計12.8%），較去(qù)年(nián)同期5.7%，整體水平趨穩。而安信重點房企表現略好于整體住宅類房企，上半年(nián)ROE在6.3%，較去(qù)年(nián)同期的(de)6.7%，亦保持平穩。無論在*值或是同比上，重點房企表現均優于整體住宅類房企。
資産負債率和(hé)總資産周轉率均有所下降，就資本結構上看，無論是整體住宅類房企還是重點房企，資産負債率均在14年(nián)上半年(nián)達到頂峰，2015年(nián)上半年(nián)，随着房産市場回暖，該指标略有下降。
公司資本結構有所優化，其中，安信跟蹤住宅類房企，上半年(nián)資産負債率為(wèi)77.2%，同比下降0.5%。而安信重點房企上半年(nián)資産負債率為(wèi)77.4%，同比下降1.1%。從總資産周轉率上看，整體住宅類房企的(de)總資産周轉率15年(nián)上半年(nián)為(wèi)9.1%，略低(dī)于去(qù)年(nián)同期的(de)9.4%；而安信重點房企的(de)總資産周轉率要好于整體住宅類房企，15年(nián)上半年(nián)為(wèi)9.8%，且好于去(qù)年(nián)同期的(de)9.6%。
2015年(nián)上半年(nián)，整體住宅房企存貨量達22627.8億元，同比上漲15.7%，增幅較去(qù)年(nián)同期的(de)25.5%有所回調；其中安信重點房企存貨量為(wèi)14211.2億元，同比上漲11.8%，增幅較去(qù)年(nián)同期的(de)26.1%有所緩解。而從橫向來比，安信重點房企的(de)同比增長(cháng)率11.8%，低(dī)于整體住宅類房企。基于此，我們認為(wèi)，上半年(nián)去(qù)化情況較去(qù)年(nián)同期有所好轉，其中，重點房企的(de)去(qù)化情況又好于整體。
從重點公司存貨占整體房企存貨比以及倆者的(de)存貨周轉率來看，上述結論亦可(kě)得到驗證。從2014年(nián)上半年(nián)到15年(nián)上半年(nián)，重點公司存貨占比從65.0%下降到62.8%，且存貨周轉率上半年(nián)為(wèi)10%，高(gāo)于整體住宅類房企，可(kě)見重點公司的(de)去(qù)化情況要好于整體。
2015年(nián)上半年(nián)行業回款有所改善，銷售商品收到現金/營業收入比例提升至143.5%，好于去(qù)年(nián)末103.4%；但需要注意的(de)事，行業現金保持增長(cháng)，但現金增速持續下降，由2013年(nián)底的(de)27.8%下降至17.5%，此外，現金占資産的(de)比例下降至11.9%。
