蔡雲：尊敬的(de)各位朋(péng)友、同行，大家下午好！很榮幸下午作為(wèi)*個和(hé)大家交流的(de)發言者，講講關于商業地(dì)産下一(yī)步發展的(de)問題。
從中國的(de)宏觀經濟來看，今天雖然我們的(de)主題是過冬，但是我們國家今年(nián)房地(dì)産的(de)銷售額是遠遠超過去(qù)年(nián)的(de)，去(qù)年(nián)是7.4萬億，今年(nián)将近10萬億，這個數字高(gāo)于我們認為(wèi)*的(de)2013年(nián)，所以盡管是在冬天，但是我們還是會享受到春天的(de)溫暖，房地(dì)産形勢也如(rú)同我們的(de)感受一(yī)樣，我們隻要懷有期望，懷有期待，一(yī)切都會好起來。
今天我講的(de)主題是“經濟新形勢下的(de)商業地(dì)産未來”。
首先講講新經濟形勢，黨的(de)十八大以來，我們每一(yī)天都是在一(yī)個新經濟形勢中度過的(de)。新經濟形勢包括什麽呢(ne)？進入2015年(nián)，有這樣一(yī)些詞貫穿了這一(yī)年(nián)的(de)主題，首先是“深化改革”，這是颠撲不破的(de)真理(lǐ)，不改革怎麽行？第二個是“穩增長(cháng)、促消費、保投資”。
在這兩個大的(de)題目下，我們國家到現在為(wèi)止，包括8月13号彙率市場化的(de)調整、降息、降準、降低(dī)首套房的(de)商貸和(hé)降低(dī)二套房的(de)公積金比例，包括現在遇到的(de)取消限外令，原來有段時間是不允許外籍人士購買我們的(de)商品住宅的(de)，現在取消了。同時降低(dī)了房屋轉讓手續費，一(yī)系列的(de)政策陸續出台，并且仍然堅持着地(dì)方分類指導，加強保障房建設，這是今年(nián)12月以前我們所見到的(de)，我們國家對房地(dì)産的(de)，特别是與經濟政策相關的(de)一(yī)系列政策。
由成交數據看，僅僅是上半年(nián)，降息、降準就已給市場帶來春風。
新政對行業的(de)影響，我們看到10月份的(de)時候銷售額已經突破6萬億，增長(cháng)14.9%，商品住宅的(de)銷售量也大幅增加。在整體的(de)形勢下，盡管壓力是存在的(de)，投資遇到了一(yī)定的(de)瓶頸，但近期出台寬松的(de)貨币政策，包括貨币政策的(de)信息，持續地(dì)刺激了我們需求的(de)入市，特别是在一(yī)線城市，包括二線城市，它的(de)改善型需求不斷加大，改善型需求信心逐漸建立的(de)時候，我們的(de)房價在5月份的(de)時候出現了翻紅(hóng)的(de)市場狀态。所以預計樓市供需兩端仍然會保持一(yī)定時期的(de)高(gāo)位，但是不同的(de)城市的(de)分化越來越嚴重。
我們早在2010年(nián)就提出限購、限貸政策，在這種正确引導下，還是有結構不合理(lǐ)的(de)現象，一(yī)線城市房價上升，而三四線城市的(de)房價下降，或者是起不來，房價增長(cháng)乏力，而一(yī)二線城市受到政策影響較小，以及市場需求的(de)靈活而得到了增長(cháng)。
我們談商業地(dì)産的(de)未來，大家都認為(wèi)商業地(dì)産是一(yī)個很特殊的(de)市場，從我們房地(dì)産業協會2008年(nián)開始成立商業地(dì)産委員會，也就是2008年(nián)我們從住宅地(dì)産關注到有商業地(dì)産開始，我們每天都在與冬天做(zuò)鬥争，都在跟開發企業或者跟我們的(de)會員單位強調商業地(dì)産的(de)供應量過大，謹慎前行等等。在這種市場發展前景下，商業地(dì)産是一(yī)個什麽樣的(de)未來呢(ne)？
商業地(dì)産未來要做(zuò)什麽呢(ne)？首先要深思需求端，打造供應端，也就是上午談到的(de)供給側改革的(de)問題。供給側改革在商業地(dì)産中是一(yī)個微觀世界，我今天上午特意跟劉部長(cháng)（劉志峰）交流了一(yī)下，全國政協的(de)專家對供給側改革是怎麽理(lǐ)解的(de)。他講更多的(de)是依靠更高(gāo)層次的(de)頂層設計的(de)一(yī)種戰略性引導，對我們國家的(de)經濟是有一(yī)個長(cháng)期、持續性的(de)效果。
對商業地(dì)産來講，目的(de)也是這樣的(de)，要打造我們的(de)供應端，我們提供什麽樣的(de)産品，我們面對這個市場要做(zuò)什麽。首先城鎮化率增加拉動了內(nèi)需的(de)發展，無論我們信與不信，我們的(de)城市化率都是在不斷地(dì)向前發展的(de)，城市化率帶動了我們的(de)消費空間不斷增長(cháng)，我們大量開發住宅的(de)同時又帶動了社區，以及社區商業和(hé)商業需求的(de)增長(cháng)，這是相輔相成的(de)作用。
我們知道(dào)所有的(de)商業中心、城市綜合體不再是簡簡單單的(de)一(yī)個百貨，或者其它的(de)主力店，更多的(de)是複合型的(de)消費出現，服務型消費成為(wèi)主導。我們說房地(dì)産是服務業的(de)載體，服務業拉動我們國家經濟增長(cháng)，服務業當中第三産業占比逐漸高(gāo)于第二産業，這都是我們國家宏觀經濟政策的(de)一(yī)個導向。在這個導向中，我們可(kě)以看到服務型消費成為(wèi)我們今後消費類型的(de)一(yī)個主導，它帶動商業地(dì)産的(de)發展。
另外一(yī)個是人口紅(hóng)利的(de)下降，老齡化市場逐漸凸顯。在人口紅(hóng)利下降當中，要求我們的(de)開發企業或者商業地(dì)産開發企業，意識到我們的(de)服務對象應該是轉變到兩端，一(yī)個是兒童，一(yī)個是老年(nián)，向社會更需求的(de)方向發展，看到這個市場，才會理(lǐ)解到商業地(dì)産服務是深度的(de)服務。
還有一(yī)個是互聯網+，今天上午我關注到，幾乎所有的(de)嘉賓都提到互聯網沖擊的(de)問題，互聯網充斥到生活的(de)每個角度，在這個過程中，它就是有一(yī)個非實體場所的(de)購買，另外所需要的(de)服務也更精準了，我們用APP可(kě)以導入人流，用O2O帶來市場的(de)一(yī)個新的(de)變化，商業地(dì)産更适應這個市場。
另外，新型的(de)業态不斷出現，我們如(rú)果再固守着以前所有的(de)傳統型業态，對于整個時代的(de)發展是非常不适合的(de)。在這種不适合的(de)過程當中，怎麽凸顯你自(zì)己的(de)特點呢(ne)？重要的(de)是要參與新型業态。我們提參與感，怎麽參與，怎麽體驗，這是我們要關注的(de)。另外一(yī)種就是關懷感的(de)需求，我們在服務每一(yī)個未來要服務的(de)人來講，肯定是要有關懷的(de)，讓他感覺到體驗帶來的(de)歡快和(hé)愉悅，這才是我們新業态發展的(de)方向。
作為(wèi)房地(dì)産業協會，我想做(zuò)一(yī)下我們國家未來商業地(dì)産的(de)趨勢分析。*，商業地(dì)産不僅僅是購物中心可(kě)以表達的(de)，如(rú)果隻是一(yī)個簡單的(de)購物中心代表商業地(dì)産，它已經無法涵蓋商業地(dì)産的(de)含義。比如(rú)說商業街、寫字樓，這些單一(yī)的(de)概念都不是商業地(dì)産的(de)概念了，而更多的(de)是高(gāo)度複合型的(de)一(yī)個城市的(de)服務中心。比如(rú)說我們看到現在世界*的(de)大的(de)商業項目，它不僅僅是單一(yī)的(de)商業綜合體，它肯定是工作、學(xué)習、娛樂(yuè)、生活等等多方面的(de)交往中心，用城市客廳都不足以表達我們對商業地(dì)産的(de)描述。所以商業地(dì)産可(kě)以說在更新換代過程當中，同時要換我們的(de)思維，想到它是多業态的(de)，多角度的(de)，複合型發展。
第二，商業地(dì)産産品供求表現形式多樣性、業态多元化、運營創新跨界。商業地(dì)産的(de)表達形式多種多樣，包括它的(de)空間布局、使用功能的(de)多樣性、外觀、內(nèi)設、經營的(de)主題等等，這是包括了休閑、娛樂(yuè)、生活在一(yī)體的(de)多樣性的(de)表現。
第三，社區商業逐漸成為(wèi)市場發展的(de)重點，包括我們的(de)行業标杆企業花樣年(nián)、萬科等等，都在立足打造社區*一(yī)公裏，提倡适老服務的(de)方向，這都是為(wèi)了社區服務的(de)發展。我們知道(dào)将來的(de)商業地(dì)産除了大量的(de)綜合體以外，更多的(de)在社區周邊的(de)表現，這是商業地(dì)産一(yī)個典型的(de)形式。
第四，O2O帶來的(de)商業發展趨勢。我們在談論互聯網和(hé)商業地(dì)産發展的(de)過程當中，我今天上午也說，首先不要懼怕，再一(yī)個不要拒絕，關鍵是你要用很良好的(de)心态、很寬容的(de)心态，并且在做(zuò)好自(zì)己的(de)前提下去(qù)擁抱這個互聯網，它變為(wèi)你的(de)輔助，變為(wèi)你的(de)服務，變為(wèi)給你做(zuò)一(yī)切東西的(de)拐棍，這也是對互聯網作為(wèi)工具的(de)一(yī)種表達。
第五，在商業地(dì)産發展過程中，一(yī)線城市競争更加加劇，一(yī)線城市有很多的(de)商業綜合體，供應量非常大，我們看到今年(nián)的(de)很多一(yī)線城市拿地(dì)，同時都有大量的(de)商業在入市，這樣會帶來一(yī)個更大的(de)競争壓力。在新開發領域我們要克服這種盲目性，我們在三四線城市或者更邊遠的(de)城市也逐漸有商業綜合體，這個綜合體一(yī)定要打造一(yī)個市場和(hé)商業的(de)匹配度，如(rú)果說沒有這種市場，沒有這種人流、客流的(de)支撐，盲目地(dì)建綜合體也會帶來災難性的(de)下場。
第六，二三線城市在消化庫存的(de)同時，一(yī)定要應對供應量大和(hé)集中的(de)現實。
第七，商業地(dì)産要進行證券化特别是資産證券化，特别是REITs的(de)上市。
第八，商業地(dì)産不再是開發企業，更融合了連鎖業、百貨業、農業甚至其它行業的(de)融合發展。
第九，有效的(de)團隊運營是商業地(dì)産的(de)關鍵，它催生了具有管理(lǐ)經驗的(de)，新型的(de)，特别是有國外先進經驗的(de)團隊進入商業地(dì)産行業，促進商業地(dì)産的(de)融合發展。
我就暫時總結這幾條，希望有不足之處大家提出來，我們進一(yī)步再商量，再探讨。
