今年(nián)以來，由于貨币政策的(de)寬松與調控政策的(de)刺激等因素，一(yī)線城市、部分二線城市銷售量價表現良好，基本面的(de)快速好轉導緻房企在規模化上更上一(yī)層樓，甚至有部分品牌房企提前完成今年(nián)的(de)銷售業績指标，并且有的(de)房企進一(yī)步上調今年(nián)的(de)銷售業績指标。從2015年(nián)房企銷售業績表現來看，有7家房企銷售金額過千億，其中萬科、綠地(dì)和(hé)恒大這三家房企銷售金額超2000億元，此外，2015年(nián)銷售金額超過100億元的(de)房企也超過了百家，房企銷售業績呈現出“百花齊放百家争鳴”的(de)狀态。
那麽，這是否也意味着2016年(nián)房企銷售還會繼續回升呢(ne)？筆(bǐ)者認為(wèi)，樓市已經進入下半場，今年(nián)以來部分城市樓市基本面的(de)好轉帶來的(de)房企規模化增長(cháng)，但這并不意味着2016年(nián)房企銷售業績還會普遍上升。樓市進入下半場、熱點城市進入調整期、熱點城市房企存貨量不足等七大理(lǐ)由表明2016年(nián)房企業績将普遍下滑，房企不斷規模化背後仍然面臨較大的(de)業績下滑壓力。具體來講：
一(yī)、樓市進入下半場，銷售規模化發展已不是房企主題
同策咨詢研究部結果顯示，2010年(nián)左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，這也就意味着中國房地(dì)産市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，樓市将逐步進入存量房時代。屆時，由于新增購房需求已經基本得到滿足，市場需求增速沒有那麽快，甚至部分城市還出現下滑，C端客戶（購房者或社區居民）的(de)需求将轉向品質或增值服務的(de)提升。
此時，銷售規模化發展已不是房企主題，對于房企來講，如(rú)何豐富服務內(nèi)容，為(wèi)C端客戶（購房者或社區居民）或相關産業鏈上下遊提供增值服務成為(wèi)房企轉型的(de)主題，比如(rú)以分享城鎮化為(wèi)核心的(de)“地(dì)産+X産業”的(de)發展戰略、以分享老齡化為(wèi)核心的(de)養老地(dì)産布局戰略，以分享城市化為(wèi)核心的(de)商業地(dì)産布局戰略、房企積極與互聯網公司合作等等。
二、對品牌房企業績貢獻較大的(de)重點城市2016年(nián)市場成交量下滑，對品牌房企業績貢獻度降低(dī)
總體來看，2016年(nián)商品住宅市場仍然是以“去(qù)庫存”為(wèi)主題，并不看好。對于今年(nián)樓市成交量表現相對火爆、對品牌房企業績貢獻度較大的(de)城市來講，2016年(nián)也很難延續火爆的(de)行情，這些城市由于需求透支等因素樓市将很快陷入調整期，甚至再現2011年(nián)、2014年(nián)的(de)大範圍降價潮。這樣，對品牌房企業績貢獻較大的(de)重點城市2016年(nián)市場成交量下滑，對品牌房企業績貢獻度降低(dī)，房企規模化發展壓力将進一(yī)步顯現。同策咨詢研究部總監張宏偉認為(wèi)，有以下三點理(lǐ)由：
1、對于市場基本面良好成交量大幅上漲的(de)城市而言，今年(nián)上半年(nián)為(wèi)去(qù)年(nián)樓市積壓需求的(de)集中釋放，下半年(nián)為(wèi)商品住宅市場需求透支，以上海為(wèi)例，2015年(nián)全年(nián)商品住宅成交量達到1500萬平方米，超過2013年(nián)，遠超過2011-2014年(nián)1000萬平方米左右的(de)平均銷售量，下半年(nián)在央行三次“雙降”、企業沖刺銷售業績等疊加因素影響下，上海樓市的(de)需求被大量透支。經驗及研究數據表明，當需求被大量透支之後，市場必然會出現新一(yī)輪的(de)調整趨勢。同理(lǐ)，對深圳、南京、蘇州等熱點城市來講也是如(rú)此。
而對于房企來講，2016年(nián)的(de)規模化目标并沒有降低(dī)，一(yī)般來講仍然是在現狀的(de)基礎上再累加20-30%，這樣，2016年(nián)房企規模化發展勢必将承受更大的(de)市場壓力，甚至由于市場基本面進入調整期房企很難實現已經确定的(de)目标。從上述分析來看，由于對品牌房企業績貢獻較大的(de)重點城市2016年(nián)市場成交量下滑，對品牌房企業績貢獻度降低(dī)，房企規模化發展壓力将進一(yī)步顯現。
2、曆年(nián)商品住宅成交高(gāo)峰後必然調整，比如(rú)2009年(nián)、2013年(nián)之後的(de)上海商品住宅市場，均出現2011年(nián)、2014年(nián)的(de)調整，2015年(nián)市場成交量高(gāo)峰之後也是如(rú)此，2016年(nián)調整勢在必然。這樣，大多數房企很難在市場調整期獲得規模化發展。
3、經筆(bǐ)者與多家知名房企溝通，有相當部分房企對2016年(nián)市場也不看好，市場主體對明年(nián)樓市也有不樂(yuè)觀的(de)預期，甚至有部分房企因為(wèi)業績的(de)壓力會采取裁人、減薪、撤銷合并區域市場部等措施。從這個角度來看，房企也在未雨綢缪積極做(zuò)準備，應對明年(nián)市場下滑帶來的(de)企業業績下滑的(de)壓力。
三、房企在重點城市存貨不足，難以在2016年(nián)實現較大規模增長(cháng)
筆(bǐ)者通過與部分開發商交流，包括相當部分品牌房企在內(nèi)的(de)在已經布局的(de)核心城市可(kě)售貨量不足，尤其是在北上廣深這樣的(de)一(yī)線城市，由于2015年(nián)市場需求過度釋放，2016年(nián)已經沒有足夠多的(de)存貨供市場銷售，市場調整也是理(lǐ)所當然。此時，作為(wèi)開發商的(de)市場主體态度已經明顯發生改變或者已經分流，甚至相當一(yī)部分開發商認為(wèi)，由于今年(nián)房價上漲過快，地(dì)價表現過熱，2016年(nián)市場調整也是勢在必然。再加上房企在重點城市存貨不足，難以在2016年(nián)實現較大規模增長(cháng)。
據筆(bǐ)者了解，由于上述因素，部分TOP10的(de)品牌房企已經開始公司內(nèi)部調整，比如(rú)內(nèi)部重組避免同業競争，對業績表現不佳的(de)事業部進行撤并，對于業績表現不佳的(de)城市和(hé)項目進行裁員、并且降薪等。
四、熱點城市樓市政策有可(kě)能會收緊，導緻這些城市對房企銷售貢獻度下降。
今年(nián)以來，北上廣深等熱點城市樓市表現火熱，房價上漲速度較快。從市場發展趨勢及政策面走勢來看，熱點城市樓市政策有可(kě)能會收緊，導緻這些城市對房企銷售貢獻度下降。比如(rú)，今年(nián)下半年(nián)，上海官方政策措施開始轉向，7月和(hé)10月韓正書記兩次表态上海房價已經過高(gāo)，要抑制投資型需求。這就增加了2016年(nián)樓市政策收緊的(de)可(kě)能性。
五、大部分非限購城市仍然有去(qù)庫存壓力，這些城市對房企規模化貢獻度不會高(gāo)。
事實上，從短(duǎn)期內(nèi)來看，當前樓市仍然是調整期，大部分非限購城市仍然有去(qù)庫存壓力，市場基本面并沒有明顯改變，“去(qù)庫存”仍然為(wèi)市場主旋律，這個基調并不會因為(wèi)一(yī)線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變。
對于房企來講，無論是此時還是2016年(nián)，大部分非限購城市仍然面臨較大的(de)去(qù)庫存壓力，甚至當前部分房企比如(rú)浙江廣廈等房企選擇退出房地(dì)産市場；而從中長(cháng)期來看，經濟基本面下滑的(de)壓力還會導緻2016年(nián)期間樓市需求動力不足的(de)問題繼續表現出來，遲早還會面臨去(qù)庫存的(de)壓力。從上述角度來看，由于大部分非限購城市仍然有去(qù)庫存壓力，這些城市對房企規模化貢獻度不會高(gāo)。
六、房企非正常銷售手段，比如(rú)抵工程款等措施提升企業業績不可(kě)持續。
每至年(nián)末，上市房企為(wèi)了沖刺銷售業績，都會采取一(yī)些非正常銷售手段，比如(rú)虛報銷售業績，抵工程款、以包銷形式将項目批發給第三方然後承諾回購等措施，這些措施确實短(duǎn)期內(nèi)可(kě)以實現銷售業績大幅回升。以抵工程款為(wèi)例，據筆(bǐ)者了解，部分TOP10的(de)品牌房企抵工程款銷售房屋的(de)金額至少100-200億，甚至有的(de)企業還可(kě)以達到200-300億元。
筆(bǐ)者認為(wèi)，随着樓市進入下半場，行業下行趨勢明顯，對于供大于求的(de)市場來講，已不再需要那麽多房子(zǐ)，房地(dì)産下遊行業比如(rú)建設公司日子(zǐ)也不會太好過，因此，對于房企來講，将房屋抵給下遊企業也賣不出去(qù)，這樣，下遊企業的(de)風險越來越大，直到其支持不住而破産倒閉。這樣看來，抵工程款等措施提升企業業績不可(kě)持續。
七、由于一(yī)線城市、部分二線熱點城市土地(dì)市場“面粉貴過面包”，樓市的(de)投資風險在累積，在激烈的(de)市場競争與投資風險累積的(de)市場背景下，很難有任何一(yī)家開發商，包括品牌開發商在內(nèi)可(kě)以在上述城市樓市持續獨領風騷，房企的(de)規模化發展也會受到挑戰。理(lǐ)由如(rú)下：
由于市場基本面快速好轉，土地(dì)市場供不應求等因素，上述城市土地(dì)市場表現火熱。尤其是對于外來房企來講，戰略上的(de)回歸一(yī)線城市導緻這些外來開發商不惜一(yī)切代價（包括以聯合體形式）挺進包括上海在內(nèi)的(de)一(yī)線城市，這樣導緻其未來面臨較大的(de)市場風險。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為(wèi)，正是由于這些房企的(de)永無止境的(de)市場擴張戰略導緻開發企業在持續拿地(dì)、采購、開發、銷售過程中需要更多的(de)資金。因此，當企業的(de)擴張的(de)盲動性與市場調整期相遇時，或者房企未來再次遭遇不可(kě)預見的(de)市場風險時，企業的(de)資金面的(de)需求就與市場流動性趨緊的(de)矛盾就日益突出。在這樣的(de)市場環境下，從企業的(de)層面就表現出了資金鏈危機的(de)問題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權，面臨命運的(de)轉折點。因此，不惜一(yī)切代價挺進一(yī)二線核心城市的(de)戰略并不可(kě)取，如(rú)果在未來開發節奏中沒有踏準市場節拍，很有可(kě)能遭遇企業運營層面的(de)*風險，*終或面臨破産或收購的(de)風險，至此，我們也可(kě)以清楚看到，企業的(de)規模化發展也就無從談起。
