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三部委連環出招
房地(dì)産宏觀調控的(de)“深入戰”再度拉開。
8月5日、6日，建設部和(hé)國土資源部通過新華社分别刊發兩篇文章(zhāng)：《加強房地(dì)産市場調控，促進房地(dì)産業健康發展》和(hé)《加強土地(dì)管理(lǐ)，嚴把土地(dì)供應閘門》，文中，建設部明确指出當前房地(dì)産市場調控五大重點，而國土資源部則意欲推出五大措施，解決當前土地(dì)市場存在的(de)非法批地(dì)、未批先用、批少用多、非法低(dī)價出讓國有土地(dì)使用權等問題。
而幾乎就在同時，銀監會加緊了房地(dì)産信貸的(de)調控。
8月4日，銀監會緊急下發了《關于進一(yī)步加強房地(dì)産信貸管理(lǐ)的(de)通知》（銀監發[2006]54号，下簡稱“54号文”）。文中指出，要把房地(dì)産貸款合規性檢查作為(wèi)現場檢查的(de)主要內(nèi)容，對房地(dì)産貸款違規經營、造成貸款損失等問題予以嚴肅處理(lǐ)，問題嚴重的(de)将會公開披露并實施“叫停”。
一(yī)個“五大重點”，一(yī)個“五大措施”，再加一(yī)個“54号文”，這意味着房地(dì)産調控并非“利空出盡”，而是從住宅供應、市場交易、住宅保障、土地(dì)供應、信貸政策等産業鏈的(de)各個環節更深入更細緻地(dì)推進。
“宏觀調控正處在一(yī)個非常關鍵的(de)階段。”一(yī)位業內(nèi)人士向記者坦言，以往的(de)宏觀調控政策收效甚微，許多都打了“水漂”，這一(yī)次，政府不能再“失信于民”。“此舉表明了政府是下定決心要把新一(yī)輪的(de)宏觀調控進行到底，而且還将延續以往的(de)‘組合拳’方式。”
雖然，目前這些政策的(de)執行情況還難下定論，但是政府的(de)态度至關重要，“态度堅決，就意味着宏觀調控成功了一(yī)半”。
調而未控？
三部委的(de)“協調作戰”除了表明宏觀調控的(de)決心之外，*主要的(de)還是因為(wèi)房地(dì)産目前的(de)症結還沒有真正解開。對房地(dì)産的(de)宏觀調控仍需繼續。
數據可(kě)以說明問題。8月5日，建設部數據顯示，今年(nián)1-6月份，40個重點城市上市預售的(de)套均建築面積115平方米，有15個城市高(gāo)于120平方米。部分城市房價上漲仍然較快，今年(nián)6月份，70個大中城市中，8個城市新建商品住房價格同比漲幅超過10%，19個城市月環比漲幅超過1%。而8月7日廣州市國土房管局公布的(de)數據顯示，廣州市7月份新建商品房住宅均價比6月份上漲468元每平米，當月漲幅達7.34%。
事實上，房價上漲較快的(de)問題并未因為(wèi)宏觀調控的(de)政策出台而得到有效控制。
另外，土地(dì)利用狀況也不容樂(yuè)觀。
國土部在《加強土地(dì)管理(lǐ)，嚴把土地(dì)供應閘門》中陳述了目前土地(dì)調控中的(de)問題所在。一(yī)是違法違規用地(dì)問題突出。一(yī)些地(dì)方對土地(dì)需求攀升，雖然審批供應的(de)土地(dì)數量控制在計劃指标之內(nèi)，但是在規劃計劃之外擴大了建設用地(dì)規模。一(yī)些地(dì)方搞“以租代征”。有的(de)地(dì)方擅自(zì)修改土地(dì)利用總體規劃，違規調整和(hé)占用基本農田。有的(de)地(dì)方在農村搞大拆大建，擅自(zì)将騰出的(de)土地(dì)置換為(wèi)城市建設用地(dì)。在一(yī)些地(dì)方的(de)城鄉結合部，還存在着違法違規利用農民宅基地(dì)進行房地(dì)産開發的(de)現象。二是工業用地(dì)盲目擴張。一(yī)些地(dì)方低(dī)價出讓工業用地(dì)，甚至實行“零地(dì)價”。三是部分被征地(dì)農民利益受到損害，未能确保生活水平不降低(dī)、長(cháng)遠生計有保障。四是土地(dì)出讓收入不透明，使用不合理(lǐ)。土地(dì)出讓收支未納入預算管理(lǐ)。五是土地(dì)執法難的(de)問題仍然比較突出。
而此前，出自(zì)國土資源部的(de)消息稱，2004年(nián)9月以來，一(yī)些城市的(de)違法用地(dì)少的(de)在60％左右，多的(de)甚至在90％以上。
然而，一(yī)邊是土地(dì)違法的(de)肆意滋生，另一(yī)邊卻是保護土地(dì)*有效制度——全國土地(dì)利用總體規劃綱要——的(de)艱難前行。
“至今，全國土地(dì)利用總體規劃綱要修編方案逾期一(yī)個多月仍不能上報國務院。”國土資源部一(yī)位知情人士向記者透露，這個規劃到底何時能上報國務院仍沒有*的(de)時間表。
“各行各業都覺得自(zì)己的(de)方面要多發展、要加強，而加強*直接的(de)體現就是多要地(dì)。多要地(dì)背後實際上隐含的(de)是多用地(dì)，是為(wèi)了将來用的(de)時候方便一(yī)些。”據國土資源部規劃司司長(cháng)胡存智透露，根據國土資源部掌握的(de)各行各業提出來的(de)用地(dì)需要甚至超過了960萬平方公裏國土面積。
據記者了解，國家“十一(yī)五”發展規劃綱要确定了未來5年(nián)我國耕地(dì)保有底線是18億畝。而調查顯示，我國現有耕地(dì)面積為(wèi)18.31億畝。這意味着，在“十一(yī)五”這5年(nián)中可(kě)供使用的(de)土地(dì)隻有3100萬畝。
如(rú)此巨大的(de)數據懸殊，也難怪全國土地(dì)利用總體規劃綱要修編方案的(de)難産。而按照原定計劃，全國土地(dì)利用總體規劃綱要（修編稿）應該在6月30日上報國務院。
而在房地(dì)産信貸方面，違規行為(wèi)更是層出不窮。
“假按揭貸款是商業銀行經由開發商發放無真實借款主體且擔保不落實的(de)長(cháng)期房地(dì)産貸款，是商業銀行發放零售貸款中典型的(de)違規行為(wèi)。”銀監會方面已公開坦言，這幾年(nián)來，各地(dì)已孕育了很大風險。緻使房地(dì)産開發過程中面臨的(de)巨大風險轉嫁給商業銀行。
不僅如(rú)此，近兩年(nián)，土地(dì)儲備貸款增加較快，土地(dì)儲備貸款存在着貸款承貸主體自(zì)有資本低(dī)，負債率過高(gāo)，收入受行政幹預，毫無保障，抵押不具備法律效力，及受政策和(hé)市場影響較大等潛在風險。
作為(wèi)宏觀調控的(de)三個重要環節，房價、土地(dì)以及銀行風險的(de)防範都沒有收到應有的(de)效應。這可(kě)以說是三部委繼續出招的(de)直接誘因。而以目前中央政府的(de)行事顯示，調控不達到效果不會輕易罷休。
(作者：楊麗萍) | 