今年(nián)突如(rú)其來的(de)新冠肺炎疫情給本來已增速放緩的(de)房地(dì)産行業帶來沖擊，前2個月房地(dì)産市場斷崖式下跌，但随着各地(dì)穩地(dì)産政策效果顯現、複工複産穩步推進、前期積壓的(de)購房需求積極釋放，目前疫情沖擊正在逐步消退，房地(dì)産市場持續恢複。
為(wèi)何房地(dì)産市場在經曆疫情沖擊後仍能走出V型反彈走勢？下半年(nián)市場走勢如(rú)何？業內(nèi)人士認為(wèi)，上半年(nián)市場已基本複蘇，主要原因和(hé)當前寬松的(de)貨币政策有很大關系。但少數城市市場“躁動”隻是局部性、階段性的(de)，大部分城市隻是在向常态複蘇。預計下半年(nián)市場仍将有需求補償性釋放，二手市場改善型需求将成為(wèi)新動力。
上半年(nián)樓市已基本複蘇
受疫情防控影響，今年(nián)2月，全國各地(dì)建築工地(dì)暫停開複工，多城市售樓處暫停開放、中介門店暫停營業，房地(dì)産市場被按下“暫停鍵”。國家統計局的(de)數據顯示，2月份，70個大中城市房地(dì)産市場價格漲幅穩中有落，其中，二手房價指數環比漲幅58個月來首次轉負，24城無成交。與此同時，房地(dì)産開發投資、銷售、房企到位資金等指标累計增幅均斷崖式下跌。1~2月累計，房地(dì)産開發投資增速同比下降16.3%，商品房銷售面積同比大降39.9%，銷售額同比大降35.9%。
随着全國多地(dì)密集出台穩地(dì)産政策，通過延期或分期繳納土地(dì)出讓金、放寬預售條件等緩解受疫情影響房企的(de)流動性困難，春節後土地(dì)市場率先升溫。2月中旬開始，北京、杭州、甯波、溫州等熱點城市多宗土地(dì)高(gāo)溢價成交，其中，北京一(yī)宗地(dì)溢價率高(gāo)達到49.8%，創2年(nián)來新高(gāo)。值得注意的(de)是，這些不懼疫情積極搶地(dì)的(de)多為(wèi)具有資金實力的(de)國企或央企。
為(wèi)對沖線下售樓處關閉的(de)影響，各房企加大了線上銷售力度。3月開始，随着部分線下銷售逐步重啓，房企加大推盤力度，前期積壓的(de)購房需求開始釋放，市場随之複蘇。貝殼研究院數據顯示，二季度，66座大中城市新房市場成交量整體接近去(qù)年(nián)同期，一(yī)二線城市成交量回暖速度相對較快。其中，長(cháng)三角區域市場回暖意願明顯，南京半年(nián)累計成交面積同比逆勢上漲24%。3月，重點18城鏈家二手房成交量比1~2月成交總量增長(cháng)41.8%，4、5兩月環比增速分别達到39%和(hé)19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊(jiù)增加21%。“半年(nián)過去(qù)了，新房、二手房市場已基本複蘇。”貝殼研究院首席分析師許小樂(yuè)說。
從價格來看，上半年(nián)的(de)房價比去(qù)年(nián)年(nián)底有所上漲，改變了過去(qù)房價一(yī)直處于低(dī)迷下跌的(de)态勢。“疫情之下，一(yī)季度重點城市二手房均價普遍環比去(qù)年(nián)四季度下跌，二季度均價随市場修複普遍反彈。一(yī)線城市及基本面好的(de)強二線城市房價*啓動上漲。”許小樂(yuè)說，但是如(rú)果跟同期相比，也有不少城市還在下跌，如(rú)北京同比還是下跌的(de)，核心城市價格上漲的(de)幅度較大。
不僅房價有所反彈，上半年(nián)地(dì)價更是明顯上漲。二季度，土地(dì)供應節奏加快、規模增加，特别是一(yī)二線城市優質地(dì)塊頻出，疊加2月以來各地(dì)供給端扶持政策，房企拿地(dì)熱情高(gāo)漲，推動了價格結構性上漲。中指研究院的(de)數據顯示，上半年(nián)，全國300城住宅用地(dì)成交樓面均價為(wèi)5154元/平方米，為(wèi)近年(nián)來同期*水平，同比上漲16.5%；平均溢價率也超15%。
房企在積極拿地(dì)的(de)同時也在緊抓銷售窗口期賣房。截至6月底，已公布今年(nián)業績目标的(de)30多家房企平均銷售目标完成率為(wèi)41%。“按照行業上下半年(nián)‘四六開’的(de)一(yī)般規律，這一(yī)目标達成尚符合預期。”貝殼研究院高(gāo)級分析師潘浩說。
局部上漲
不改全年(nián)平穩趨勢
盡管上半年(nián)面臨疫情的(de)沖擊，但房地(dì)産市場仍走出V型複蘇走勢，在所有行業中處于*位置，更有部分城市出現市場“躁動”。據貝殼研究院統計，6月，上海、南京、杭州、大連、長(cháng)沙、廣州、合肥等地(dì)二手房業主漲價占比超過20%。
對于上半年(nián)市場韌性複蘇的(de)原因，中國人民大學(xué)國家發展與戰略研究院城市更新研究中心高(gāo)級研究員秦虹認為(wèi)，盡管受疫情影響，但是全國房地(dì)産市場恢複的(de)相當不錯，主要原因和(hé)當前寬松的(de)貨币政策有很大關系。
許小樂(yuè)也認為(wèi)，主要原因之一(yī)是金融政策的(de)溢出效應帶動複蘇。盡管沒有直接刺激房地(dì)産，但是貨币政策寬松對市場預期産生了較大的(de)溢出效應。同時，滞脹預期下重點城市房産偏好增強。二是人才引進政策下加速剛需入市。今年(nián)以來重點一(yī)二線城市在人才引進政策上繼續發力，甚至提供購房安家補貼等，讓部分消費者能夠避開調控限制進入市場。三是改善型換房鏈條啓動成為(wèi)新動力。
不過，對于少數城市出現的(de)二手房價格快速上漲，許小樂(yuè)認為(wèi)，這隻是局部性、階段性的(de)，大部分城市隻是在向常态複蘇，難以出現房價全局性、持續性上漲浪潮。因為(wèi)當前市場庫存處于較高(gāo)位置，供需矛盾較為(wèi)緩和(hé)；成交周期較長(cháng)，市場交易效率仍然偏低(dī)；業主調價中降價行為(wèi)仍占主導。另外，新房累計半年(nián)成交量仍有一(yī)成缺口，市場仍處在逐漸恢複過程中。
對于下半年(nián)的(de)市場走勢，許小樂(yuè)認為(wèi)，重點城市二手房市場分化但潛在需求仍強勁，下半年(nián)市場不悲觀。貝殼研究院數據顯示，鏈家重點18城帶看量仍處于較高(gāo)位置，代表下半年(nián)總體成交平穩或小幅向好，前期受抑制的(de)需求可(kě)能将在下半年(nián)補償性釋放，預計下半年(nián)重點城市二手房市場總體成交将環比持平或小幅增加。同時，新房市場修複過程基本完成，一(yī)季度積壓的(de)需求已獲得逐步釋放，預計下半年(nián)市場不會持續大幅上漲，但在經濟下行壓力下，房地(dì)産市場作為(wèi)重要的(de)消費市場，其總量也不會大幅下降，預計全年(nián)将穩定在近年(nián)水平。
中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶也認為(wèi)，今年(nián)上半年(nián)，尤其是*近幾個月市場恢複的(de)速度非常快，更多的(de)是因為(wèi)前期抑制性的(de)需求逐步釋放帶動了市場的(de)回暖。上半年(nián)這種需求可(kě)能已經釋放到一(yī)定程度，下半年(nián)銷售整體會回歸到一(yī)個正常的(de)節奏當中。預計今年(nián)全國商品房銷售面積整體是下降5~6.5個百分點，整體的(de)銷售規模依然維持在16億平方米的(de)體量。今年(nián)的(de)價格整體會保持平穩，小幅上漲的(de)更多因素來自(zì)于整體，一(yī)二線會略好于三四線的(de)表現，結構性的(de)變化會帶動整個房價有比較好的(de)支撐。
而對于下半年(nián)的(de)土地(dì)市場，潘浩預計仍将走穩。“上半年(nián)通過土地(dì)市場拉動新房市場快速恢複的(de)城市，下半年(nián)必将調整供給策略，防範或抑制土地(dì)市場價格上漲或出現過熱的(de)情況。”他說。
