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這個夏天，九部委“十五條”房地(dì)産調控措施出台以後，有一(yī)點很清楚：政府接受了強力幹預房地(dì)産市場的(de)邏輯。“十五條”中的(de)很多內(nèi)容，尤其是被贊為(wèi)“很具體、可(kě)操作性強”的(de)限套型、限比例、限價格政策，直接涉及開發企業的(de)經營行為(wèi)，屬于對市場主體的(de)微觀幹預。
以宏觀調控之名
比較而言，由政府掌握的(de)農業用地(dì)（法理(lǐ)上是集體所有）在分配給農戶使用時，沒有規定農戶應該種植什麽作物，中央政府還屢次制止基層政府幹涉農戶種植種類的(de)行為(wèi)。為(wèi)什麽中央政府在地(dì)産調控上采取了相反的(de)做(zuò)法？為(wèi)什麽對不同市場主體政府态度不一(yī)？原因在于，我們多年(nián)來籠統談論的(de)“宏觀調控”，從未界定政府行為(wèi)範圍，而是以目标為(wèi)準。
當年(nián)鬧得沸沸揚揚的(de)“鐵本”事件，其實是“微觀調控”。政府的(de)判斷标準是鐵本加劇投資膨脹和(hé)産能過剩，因此認為(wèi)叫停鐵本項目。在地(dì)産調控中，政府也沒有區分宏觀調節和(hé)微觀管制，隻要政府認為(wèi)會影響到宏觀經濟的(de)，或者符合政府的(de)宏觀目标的(de)，就會以行政命令直接幹預房地(dì)産企業的(de)經營，并将之歸類為(wèi)宏觀調控。
在市場經濟中，宏觀調控是否能夠解決預定的(de)問題，經濟學(xué)家有不同的(de)看法。在中國當前的(de)制度框架下，争論是否需要進行宏觀調控是沒有意義的(de)。但是，承認了宏觀調控的(de)合理(lǐ)性，也還需要設定調控行為(wèi)的(de)邊界。一(yī)般而言，宏觀調控包括貨币政策與财稅政策，但如(rú)果以是否影響宏觀經濟為(wèi)标準來判斷，那麽世上所有的(de)對企業的(de)微觀限制，幾乎都可(kě)歸入宏觀調控，那就不止是叫停“鐵本”和(hé)對地(dì)産開發企業的(de)“三限定”的(de)事了。
中國古人說：“陛下亦應守陛下之法也”。國家決定實行市場經濟，約定将經營自(zì)主權交給企業自(zì)身，這是政府與公民之間的(de)立約。如(rú)果宏觀調控可(kě)以突破宏觀而進入微觀的(de)界限內(nèi)，屬于嚴重的(de)違約。如(rú)果調控行為(wèi)沒有邊界，則市場中的(de)行為(wèi)主體無法對未來建立起明确的(de)預期，對市場的(de)負面影響是巨大的(de)。
政策“追殺”房價
但決策者一(yī)旦走上了以目标為(wèi)原則的(de)道(dào)路，就會按照這樣的(de)方向不停地(dì)走下去(qù)。在“十五條”之後，政府又出台了《中低(dī)價位、中小套型普通商品房實行限套型、限房價基礎上競房價、競地(dì)價的(de)土地(dì)供應辦法》征求意見稿，限制外資購房的(de)《關于規範房地(dì)産市場外資準入和(hé)管理(lǐ)的(de)意見》，緊縮土地(dì)審批權的(de)《關于建立國家土地(dì)督察制度有關問題的(de)通知》等。
*政策是國稅總局下發的(de)《關于實施房地(dì)産稅收一(yī)體化管理(lǐ)若幹問題的(de)通知》，要求自(zì)8月1日開始，國內(nèi)居民在進行個人二手房轉讓時，所得收益須按照“财産轉讓所得”項目繳納個稅，該稅率為(wèi)固定的(de)20%。
這一(yī)系列的(de)政策表明，經濟主管官員們決心按照自(zì)己的(de)邏輯打壓房價。所以很多人推測，政府會不斷出台更細緻的(de)調控政策。
7月8日，經濟學(xué)家周其仁發表了《政府管的(de)是90平米 什麽時候會管立方米》一(yī)文，針對“限戶型”的(de)政策評論道(dào)：“這次政府管的(de)是‘平方米’，并沒有同時管層高(gāo)。我認為(wèi)經濟壓力—主要是管制下未滿足的(de)巨大市場需求—可(kě)能從此就推高(gāo)我國住宅。⋯⋯政府也容易應對，下次發文件管制‘立方米’就是了。”
果然，7月21日，北京市規劃委出台容積率計算規則，規定當住宅建築标準層高(gāo)大于4.9米時，建築面積按該層水平面積的(de)2倍計算；當住宅建築層高(gāo)大于7.6米時，建築面積按該層水平面積的(de)3倍計算。南京市規劃局新聞發言人第二天就表示，南京也正在醞釀類似規定。
有理(lǐ)由相信，如(rú)果市場表現不符合政府的(de)預期，政策就會按照現行邏輯越走越遠，對房地(dì)産企業的(de)管制就會越來越具體。然而，市場會聽政策的(de)嗎？
供給受傷
價格是市場的(de)信号。公衆普遍抱怨房價，其實是抱怨房子(zǐ)的(de)稀缺。隻有供給增加，才能解決稀缺的(de)問題。然而一(yī)系列房地(dì)産政策卻逆市場邏輯而行。按理(lǐ)說，解決房産稀缺問題可(kě)以從增加土地(dì)供應、疏導投資力量入手，但這些政策卻對抑制需求不遺餘力，而對增加供應不作任何鼓勵。
一(yī)系列的(de)調控政策中，大體可(kě)分為(wèi)三類：一(yī)、抑制供給，如(rú)進一(yī)步嚴控房地(dì)産信貸和(hé)土地(dì)審批，對炒房資金采取了完全排斥的(de)态度。理(lǐ)由是房地(dì)産投資過熱推高(gāo)房價、加劇流動性過剩。二、抑制需求，如(rú)提高(gāo)首付、限制外資購房等。三、行政限價，要求開發商在限定房價的(de)基礎上競購土地(dì)。無論如(rú)何，政策中沒有鼓勵增加供給的(de)措施，對經濟适用房、廉價房的(de)鼓勵隻是在總量确定的(de)情況下的(de)結構調整。
房地(dì)産投資過熱推高(gāo)房價的(de)說法，其實是倒果為(wèi)因。在市場上，是高(gāo)房價反映了住房的(de)稀缺、從而吸引了更多的(de)投資，而不是更多的(de)投資導緻房價高(gāo)。如(rú)果置價格信号的(de)真實意義于不顧，出手打擊市場調節供給的(de)機制，即使能夠壓制投資，也不過是導緻供應量減少，促使房價上升。
房地(dì)産投資過熱加劇流動性過剩的(de)觀點也是前後颠倒。開發商并沒有貨币發行權，怎麽能為(wèi)流動性過剩承擔責任？相反，是央行的(de)貨币政策導緻流動性過剩，而房地(dì)産業不過是流動性過剩*集中表現的(de)行業之一(yī)而已。
8月1日至5日，發改委北戴河會議的(de)議題之一(yī)是解決分配問題，重點是解決公務員和(hé)事業單位的(de)收入問題。難道(dào)公務員的(de)收入真的(de)是一(yī)個迫切的(de)問題嗎？也許是。但更重要的(de)在于，公務員加薪是央行制造的(de)流動性比較容易的(de)一(yī)個去(qù)向。如(rú)果以投資過熱加劇流動性過剩為(wèi)理(lǐ)由壓縮房地(dì)産投資，而不是從根本上解決流動性過剩問題，隻會把流動性過剩擠向其他行業，從而進一(yī)步增大了金融風險。
變相補貼悄然滋生
抑制需求的(de)政策又會帶來什麽後果？其後果是對收入相對較高(gāo)者作出補貼，同時阻礙了低(dī)收入者滿足自(zì)己的(de)購房需求。在“價高(gāo)者得”的(de)市場規則下，所有消費者按照出價排序來獲得房子(zǐ)，任何抑制需求的(de)政策并不能改變市場上的(de)出價排序。提高(gāo)首付抑制了低(dī)收入者利用銀行信貸（也就是低(dī)收入者的(de)未來收入）來和(hé)相對高(gāo)收入者競争，這相當于對高(gāo)收入者進行變相補貼。
《中低(dī)價位、中小套型普通商品房實行限套型、限房價基礎上競房價、競地(dì)價的(de)土地(dì)供應辦法》征求意見稿要求開發商在限房價基礎上競房價、競地(dì)價，這種機制和(hé)限地(dì)價、競地(dì)價的(de)經濟适用房機制一(yī)樣，也屬于一(yī)種變相的(de)補貼。
當然，一(yī)些地(dì)方政府也意識到這些政策都是變相補貼，它們的(de)彌補方向是試圖部分地(dì)改變“價高(gāo)者得”的(de)市場規則。比如(rú)，據《新京報》報道(dào)，北京市規劃委辦公室負責人表示，将要求購買限價房者擁有北京戶口，并限定其經濟水平，并且是*次購房等等。
這些規定讓資源配置發生改變。如(rú)果沒有這些補貼，房地(dì)産市場上将保有更加充裕的(de)資金，也會吸引到更多的(de)投資，這比給予相對高(gāo)收入者補貼更有利于增加供給，從而更有利于低(dī)收入者解決住房問題。
行政限價直接針對價格信号本身。但是，市場需要的(de)是解決價格信号所反映出來的(de)問題，而不是直接為(wèi)價格信号設定上限。如(rú)果為(wèi)價格信号設定上限就能解決實際問題，難道(dào)将各種商品限價，就能解決低(dī)收入者的(de)所有問題嗎？
危險的(de)未來
一(yī)系列的(de)限制，越來越多的(de)限制，顯現出計劃經濟的(de)色彩。房地(dì)産調控會把中國帶回計劃經濟去(qù)嗎？這或許是杞人憂天。但是，否定市場邏輯肯定無法解決房地(dì)産問題。抑制供給加劇了房地(dì)産的(de)稀缺，抑制需求導緻變相補貼（實際也是加劇稀缺），這些都會加劇房價問題。即使嚴厲的(de)行政限價真的(de)能夠壓制住價格信号，公衆對價格信号本身的(de)怨言也隻是暫時平息。不久之後，當他們發現稀缺問題不但沒有得到解決，相反更為(wèi)加劇時，下一(yī)波更大的(de)怨言也許就會到來。
（作者系鉛筆(bǐ)經濟研究社理(lǐ)事） | 