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我有個朋(péng)友在英國倫敦金融城裏做(zuò)基金經理(lǐ)，按我們的(de)話是金領一(yī)族。*近在号稱倫敦後花園的(de)沙裏郡（Surry）買了2400多平方英尺的(de)房子(zǐ)。我瞎吃蘿蔔淡操心地(dì)去(qù)關心：倫敦的(de)房價高(gāo)漲了這麽多年(nián)，總有跌價的(de)時候，等降下來再買不好嗎？我們這邊都等着房價下來呢(ne)。金領說大家等着房價下來再買，那麽房價就不會下來，況且房價從全球來看很難下來，未來一(yī)直會往上漲。當然金領這樣的(de)話貼在我們這的(de)BBS上肯定會被當作“房托”給口水噴死。所以我懶得管他，讓他去(qù)做(zuò)“房奴”受資産階級剝削。
英國的(de)房價從30年(nián)前就一(yī)直在漲，每年(nián)平均保持2.5%的(de)增長(cháng)。特别是大倫敦地(dì)區的(de)房子(zǐ)，從1995年(nián)至今房價翻了一(yī)番。英國的(de)房價快速上漲和(hé)這些年(nián)來英國的(de)整個經濟狀況良好有關。英國的(de)服務業占很高(gāo)的(de)比例，每年(nián)有2.8%的(de)增長(cháng)，而老歐洲還沒有它的(de)一(yī)半。經濟增長(cháng)了，老百姓口袋有錢了，根據統計1997年(nián)之後實際收入提升了20%。老百姓就惦念着買房子(zǐ)。
同時，英國為(wèi)了促進經濟發展，利率一(yī)直是曆史*水平，而且倫敦金融業發達，很多人就利用金融杠杆炒房子(zǐ)。也吸引了很多境外人士來投資買房。英國地(dì)産是完全對外開放的(de)，沒有一(yī)戶一(yī)室的(de)限制，掏錢就可(kě)以買。美國人喜歡去(qù)倫敦買房子(zǐ)，因為(wèi)他們比較“自(zì)卑”，覺得自(zì)己國家沒有英國那麽有文化。比如(rú)*歌星麥當娜就喜歡居住在倫敦。
現在很多前東歐的(de)暴發戶在倫敦炒房子(zǐ)。這些人絕大多數在自(zì)己國家“國退民進”的(de)時候利用MBO，把國有資産裝進自(zì)己口袋，趁着自(zì)己國家還沒察覺的(de)時候，卷錢到倫敦去(qù)。比如(rú)俄羅斯的(de)石油大王，在被普京抓起來前就住在倫敦。當然俄羅斯現在有不少靠賣石油等資源發财的(de)提着一(yī)麻袋一(yī)麻袋的(de)錢去(qù)倫敦炒房子(zǐ)，有些有房子(zǐ)的(de)老倫敦人因為(wèi)家道(dào)中落就把房子(zǐ)賣了，到東歐買房子(zǐ)養老。就像現在上海人說上海已經不是上海人的(de)上海，上海人住到郊區去(qù)了，市中心給外地(dì)人住去(qù)了。不曉得那些住在東歐的(de)老倫敦人會不會也這麽酸溜溜地(dì)感歎。
現代社會，房子(zǐ)是折磨當地(dì)政府*的(de)東西。跌了要擔憂，因為(wèi)怕金融危機，怕經濟大幅度滑坡，影響地(dì)産相關或其帶動的(de)産業，怕大批的(de)負資産出現而影響穩定的(de)大好局面。漲了也擔憂，擔憂未來泡沫破滅之後的(de)危機，擔憂由此引起的(de)老百姓生活質量下降，擔憂低(dī)收入的(de)護士、老師買不起房子(zǐ)不願意住在城市裏而影響城市裏的(de)生活質量。所以是否解決好地(dì)産問題也是當地(dì)政府的(de)能力問題。
對于居住，英國政府的(de)口号是：家家有體面的(de)房子(zǐ)住（原話是：to ensure a decent home for every individual in the country）。這是因為(wèi)他們認為(wèi)，有自(zì)己的(de)房屋能滿足人們心理(lǐ)安全的(de)需求，而且不動産可(kě)以保值甚至增值，有自(zì)己的(de)不動産可(kě)以取得利率更優惠的(de)貸款，這對個體在金融活動中很重要的(de)，特别是金融發達的(de)倫敦，擁有房屋還可(kě)以抵禦未來房屋成本高(gāo)漲的(de)風險，退休時候可(kě)以不用去(qù)付租金。英國政府為(wèi)了兌現自(zì)己提出的(de)口号，就從以下幾個方面來做(zuò)。
首先當然*重要的(de)是政府主導的(de)宏觀經濟政策要對整個經濟有利。前面提到過的(de)原因，英國經濟一(yī)直保持健康、良好地(dì)成長(cháng)，失業率一(yī)直是歐盟*的(de)國家之一(yī)。這樣很多的(de)老百姓都可(kě)以通過按揭購買房子(zǐ)，而且事實是他們的(de)居民購房欲望一(yī)直很強烈。
還有就是抑制房屋價格的(de)過快上漲和(hé)控制一(yī)些違規的(de)房屋投機炒作。英國政府思維簡單，所以不會用衆多個部委來發文進行調控。他們一(yī)般通過利率升降來調控。他們*重要的(de)工作是增加房屋的(de)供應來緩解快速上漲的(de)需求，來抑制房價的(de)過快上漲。同時英國的(de)金融監管是全球*有效的(de)。一(yī)個有嚴厲金融法規的(de)市場并不是監管*有效的(de)市場，它需要執行力，而執行力依賴的(de)是法規和(hé)這個市場有一(yī)批素養極高(gāo)、金融經驗豐富的(de)監管人員，倫敦金融市場就是這樣的(de)市場。所以地(dì)産金融部分不會出現纰漏，它能有效抑制違規利用金融漏洞的(de)地(dì)産炒作。
相比較而言，增加房屋供應是對英國政府*的(de)挑戰。如(rú)果我們這裏的(de)開發商從倫敦的(de)六區坐火車到市中心的(de)一(yī)區，一(yī)定會興奮得大叫，沿鐵路幾乎都是空曠地(dì)帶和(hé)一(yī)片片的(de)樹林。而倫敦的(de)鐵路和(hé)地(dì)鐵是全世界*發達的(de)系統之一(yī)，我們這裏的(de)開發商又喜歡玩地(dì)鐵和(hé)居住的(de)概念。但是在倫敦市要去(qù)開發這些區域是難上加難。你要說服鎮裏的(de)委員會的(de)委員們，他們都是固執的(de)老頭，你要通過議員們的(de)大吵大鬧，還要去(qù)說服一(yī)個個老百姓，沒有幾年(nián)搞不下來。就是下來了，這群人的(de)任期可(kě)能到了，到時又要重新來，這樣的(de)政治體制效率就是低(dī)。後來英國政府就想個辦法，鼓勵地(dì)産商去(qù)開發廢棄的(de)老工業基地(dì)，并用退稅來鼓勵這樣的(de)開發。2012年(nián)，英國要舉辦奧運會，英國政府在着手借此來開發更多的(de)土地(dì)。
英國政府認為(wèi)增加土地(dì)的(de)供應是抑制房價過快上漲和(hé)投機*的(de)辦法。不僅如(rú)此，還可(kě)以解決技術人才稀缺的(de)問題。中國的(de)經濟适用房是為(wèi)保障中低(dī)收入者的(de)住房需求。而英國政府實行社會住房計劃（social housing scheme）是專門提供給關鍵工作者（Key worker）的(de)，這些關鍵工作者專門指老師、教育心理(lǐ)學(xué)家、國民健康保險服務人員、合格護士、公共服務人員、消防和(hé)搶險隊員、語言和(hé)演講醫學(xué)家、監獄服務人員和(hé)警察。在全世界，除了極少部分地(dì)區，大部分地(dì)區從事這些行業的(de)人都是賺不了幾個錢的(de)，但他們都是城市必備的(de)人員，如(rú)果他們買不起房，就會去(qù)其他房屋便宜的(de)地(dì)方，整個城市就會因缺乏這樣的(de)人才而癱瘓。在倫敦我就好幾次碰到消防人員搞情緒，鬧罷工。而倫敦老城裏木質房屋又多而且連成一(yī)片，所以倫敦城裏*牛氣的(de)不是金領們，而是消防人員。
社會住房計劃适用的(de)就是上述幾種人。他們通過幾種方式廉價地(dì)購買房子(zǐ)：一(yī)種是社會房屋購買（Social homebuy），就是租住在社會提供的(de)住房的(de)上述人員在*次購買時候，可(kě)以先買下25%租住的(de)房子(zǐ)，其餘75%還是要交租金，但是租金裏面含有政府部分的(de)補貼。在購買時，可(kě)以按照購買的(de)比例享受折扣，直到全部買下房子(zǐ)，享受全部的(de)折扣，這叫階梯法（Staircasing）。其他的(de)有新開發房屋（New-Build Homebuy）購買、公開市場購買(Open Market Homebuy)、部分産權房屋購買（Shared ownership，将被新開發房屋取代）、買房屋（Homebuy,将被公開市場房屋取代），還有有權獲得(right to acquire)，指上述人員在房屋委員會提供的(de)房屋租滿2年(nián)，就可(kě)以購買。另一(yī)種是有權購買(right to buy)，隻要居住在行政部門提供的(de)房屋，就可(kě)以購買。所有這些隻是房屋取得方式不一(yī)樣，而購買方式和(hé)付款優惠條件和(hé)折扣基本相同。
從上述來看，英國政府基本上通過市場的(de)行為(wèi)來調控高(gāo)企的(de)房價，主要是通過增加房屋供應來進行，同時通過金融的(de)嚴格監管來防止金融違規運作，防範未來金融危機的(de)出現，并沒有單純地(dì)靠行政手段強制打壓房價。當然政府不會不作為(wèi)，主要是通過廉價房來提供給低(dī)收入的(de)技術工作者，保障社會公共職能的(de)正常運作。這些措施應該說是比較有成效的(de)，整個英國的(de)房價與英國人均收入之比控制在較合理(lǐ)的(de)5.5左右。中國目前進行以政府行政幹預為(wèi)主導的(de)調控是由中國國情所決定的(de)，中國很多領域還沒有完全的(de)市場化，特别是金融方面，而且這方面的(de)素養和(hé)監管沒有達到一(yī)定的(de)水準。但是中國正逐漸向市場化方面行進，很多經濟行為(wèi)與完全市場化的(de)國家會類似，英國政府的(de)做(zuò)法值得我們去(qù)研究和(hé)學(xué)習。
(作者：孫學(xué)農) | 