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土地(dì)成本上升，作為(wèi)民衆和(hé)消費者，幾乎所有人立馬擔心開發商“就坡下驢”，本來就高(gāo)高(gāo)在上的(de)房價再一(yī)次 “水漲船高(gāo)”，以至于相關人士不得不對媒體解釋，聲言地(dì)價上升并不意味着房價上升。從理(lǐ)論上講，這話并不是沒有道(dào)理(lǐ)。但是，對于沒那麽多理(lǐ)論的(de)消費者和(hé)投資者來說，他們關心的(de)不外乎市場價格走勢，土地(dì)價格的(de)上升再次推高(gāo)了房地(dì)産市場對房價的(de)未來預期。
9月5日，《國務院關于加強土地(dì)調控有關問題的(de)通知》正式發布，這一(yī)政策迅速被解讀為(wèi)國家一(yī)系列土地(dì)新政中的(de)*指令，國土資源部官員對媒體表示，受土地(dì)新政影響，“地(dì)價總水平将增長(cháng)三分之一(yī)到二分之一(yī)。”但随後國土資源部有關負責人表示，目前房地(dì)産用地(dì)主要采用招标拍賣挂牌方式出讓，土地(dì)價格由市場供求決定。在實際操作中，土地(dì)出讓價遠遠高(gāo)于其成本價，因此用地(dì)成本的(de)提高(gāo)不會對地(dì)價産生太大影響。
按照本人的(de)理(lǐ)解，這段話的(de)意思不外乎，在目前的(de)土地(dì)成交價格上，土地(dì)成本的(de)再增加，隻是減少了開發商的(de)利潤，但開發商仍然有利潤空間，因此，土地(dì)仍然可(kě)以在目前的(de)價格水平上成交，其他環節不受影響，當然房價也不會跟着上漲。
應該說，從純理(lǐ)論上講，這一(yī)推理(lǐ)過程并不是沒有可(kě)能。從傳統的(de)經濟學(xué)成本和(hé)價格理(lǐ)論來看，土地(dì)的(de)價格上漲并不一(yī)定導緻房價的(de)上漲。理(lǐ)論上，供給和(hé)需求決定了市場價格，在需求不變的(de)情況下，成本的(de)上升會侵蝕企業的(de)利潤空間。在約束條件下，價格上升會導緻需求減小。所以當土地(dì)成本上升，就會擠壓利潤空間，當在某一(yī)點上，開發商再增加投資，所形成的(de)供給并不能帶來收益的(de)增加，反而會導緻價格下降，增加的(de)供給形成的(de)收益，與價格下降造成的(de)損失相同，這時邊際收益為(wèi)零，這一(yī)點也就是企業的(de)盈虧平衡點。
從供給角度看，供給價格也就是願意出讓的(de)*格，理(lǐ)論上隻要是開發商還能賺錢，哪怕是很少的(de)錢，市場上仍然會有人供應。但是當邊際收益為(wèi)零，企業利潤為(wèi)零的(de)時候，這個行業肯定沒人幹了。“明知殺頭的(de)事有人做(zuò)，明知賠本的(de)買賣沒人做(zuò)”，就是這個道(dào)理(lǐ)。因此，這是一(yī)個臨界點，超過了這一(yī)點，就會出現企業撤出，甚至是行業性地(dì)撤出。随着部分企業退出，供應減少，價格上升，企業又有利潤了。雖然成本上升，但隻要還有利潤可(kě)賺，價格不一(yī)定上升。也就是說，土地(dì)成本的(de)上升距離(lí)這一(yī)“臨界點”還有大的(de)空間，得出土地(dì)成本上升但土地(dì)價格不會受到影響，房價不會受到影響仍然是符合“經濟規律”的(de)。
但是，遺憾的(de)是，這類帶有太多約束條件的(de)純理(lǐ)論過程幾乎從來沒有在現實中出現過。
首先，房地(dì)産行業的(de)特殊性使它無法通過規模經濟降低(dī)成本，或者說，房地(dì)産行業的(de)規模經濟是有很大限制的(de)，一(yī)旦超過了某個度，反而會出現“規模不經濟”的(de)情況。市場上的(de)确存在不少成本上升價格沒有上升的(de)例子(zǐ)，比如(rú)汽車、彩電等行業。鋼材、能源、人工的(de)成本都在上升，但這些商品的(de)價格不升反降。原因就在于規模生産，通過擠占競争對手的(de)市場空間，通過規模經濟降低(dī)成本，以銷售數量保證利潤規模。但是房地(dì)産市場具有很強的(de)地(dì)域性，房地(dì)産市場也有兼并，但絕不會像彩電企業那樣，市場上完全可(kě)以隻有幾個“巨頭”在競争。房地(dì)産行業的(de)一(yī)個特點是規模經濟的(de)作用受到很大限制，大的(de)企業不見得能吃掉小的(de)企業。房地(dì)産企業的(de)生産是以地(dì)塊為(wèi)單位的(de)，有的(de)地(dì)塊大，有的(de)地(dì)塊小，對于一(yī)些小的(de)地(dì)塊來說，一(yī)個小的(de)開發商來能賺錢，但是如(rú)果換上萬科、順馳這樣的(de)大企業可(kě)能就賠錢，管理(lǐ)成本太高(gāo)使然。因此，開發商如(rú)果想保持利潤規模，必然會把成本轉嫁到需求一(yī)方。
其次，土地(dì)價格的(de)上升提高(gāo)了需求雙方對房地(dì)産價格的(de)預期。房地(dì)産市場，尤其是從投資角度看，是典型的(de)預期市場，預期上升，需求就會增加，價格就會上升。在老百姓的(de)觀念裏，成本上升價格就會上升，因此本來處于觀望狀态的(de)資金就有可(kě)能“入場”，從而增加需求壓力。而開發商更不會坐等“利潤為(wèi)零”，相反他們都是制造價格預期的(de)好手。我們在前文按照傳統價格價格理(lǐ)論推導時，有一(yī)個重要的(de)局限條件，就是供需沒有突然增加，但是如(rú)果在成本上升時，伴随着需求的(de)增加，價格必然被推高(gāo)。不巧，我們的(de)房地(dì)産市場仍然處在需求大于供給的(de)“特殊時期”。
“預期學(xué)派”的(de)開山鼻祖盧卡斯在那篇*的(de)叫作《盧卡斯批判》的(de)論文中，抨擊了使用大規模的(de)宏觀計量模型來評價不同宏觀經濟政策效果的(de)一(yī)貫做(zuò)法，認為(wèi)政策模拟是建立在模型參數不變的(de)基礎之上的(de)。在實際中，當政策變化時，經濟當事人會随着經濟環境的(de)變化而調整他們的(de)預期和(hé)行為(wèi)，如(rú)果不考慮理(lǐ)性預期對模型參數的(de)影響，宏觀計量模型的(de)結果是沒有意義的(de)。這一(yī)結論，應該可(kě)以被我們的(de)決策部門引為(wèi)鏡鑒。
同樣，宏觀經濟政策不僅不能建立在模型參數不變的(de)基礎之上，更不能建立在當事人的(de)道(dào)德水平之上。“地(dì)荒論”早已被政府部門用來指責開發商以此誤導市場，制造房價預期，但是在不同的(de)語境之下，我們的(de)政府部門似乎忽視(shì)了這一(yī)問題的(de)存在。即使在具體操作環節，在土地(dì)競拍的(de)過程中，開發商敢于舉牌的(de)價格，一(yī)定是能保持利潤之後的(de)價格，一(yī)旦成本增加，土地(dì)競拍價格自(zì)然又是新的(de)“房價——利潤——建安成本——其他成本”之後形成的(de)價格，這個價格如(rú)果不漲，我向那個開發商獻上十二萬分的(de)敬意！
(作者：王子(zǐ)鵬) | 