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租售并舉、以租為(wèi)主—
經濟适用房政策“變臉”進入倒計時
随着“5年(nián)上市限制”條款解凍期的(de)來臨，一(yī)批經濟适用房原業主開始轉手獲利，甚至暴利；但現在，這一(yī)被各界認為(wèi)“不公”的(de)現象可(kě)能将被遏制—随着建設部一(yī)項專題調研和(hé)調研報告的(de)完成，目前飽受争議的(de)經濟适用房政策将進行新的(de)調整和(hé)進一(yī)步完善；其中，“租售并舉、以租為(wèi)主”，以及政府回購等可(kě)能成為(wèi)政策調整的(de)主要內(nèi)容。
北京已明确“回購”
“幸虧早了一(yī)步，否則正趕上政策出台，我的(de)房子(zǐ)可(kě)能就賣不了了。” 曾經在回龍觀擁有一(yī)套經濟适用房、現剛轉成商品房賣出的(de)劉先生對記者說。
劉先生所說的(de)“政策”，是指在9月的(de)*一(yī)天，北京市公布的(de)《北京住房建設規劃（2006-2010年(nián)）》（公示稿），和(hé)以前的(de)政策相比，該規劃在加大住房保障力度整體趨勢下，明确提出了經濟适用房轉軌采用“內(nèi)循環”回購的(de)策略，租售并舉、全程監管。
無獨有偶。在此之前，江蘇省建設事業“十一(yī)五”規劃中就明确提出，要對經濟适用房實行租售并舉模式：安排專項資金用于建設出租的(de)經濟适用房，對達到規定限制年(nián)限而上市交易的(de)經濟适用房，各地(dì)政府将可(kě)以回購，用以向符合條件的(de)家庭出租。
記者從建設部房地(dì)産業司內(nèi)部人士口中了解到，建設部7-9月*開展了住房、住房制度改革和(hé)房地(dì)産市場專題研究工作，形成了19個子(zǐ)報告和(hé)一(yī)個總報告，近日将彙總形成的(de)調研總報告《關于完善經濟适用住房制度的(de)研究報告》（下稱“調研總報告”）和(hé)《關于深化城鎮住房制度改革的(de)若幹意見》，上報國務院。
建設部調研報告建議：
“以租為(wèi)主”、“共有産權”
在上述兩份文本中，有關經濟适用住房的(de)一(yī)個鮮明的(de)政策建議就是：逐步實現廉租房和(hé)經濟适用房的(de)并軌，形成“租售并舉、以租為(wèi)主”的(de)低(dī)收入家庭住房保障制度，覆蓋約占20%人口的(de)低(dī)收入群體。将政府在經濟适用住房建設中的(de)投入确定相應的(de)産權份額，和(hé)購房人共有産權，購房人在經濟狀況好轉不符合保障條件時，應當購回政府持有的(de)産權，或者由政府收購其擁有的(de)産權份額，實現保障資金的(de)良性循環。
在飽受争議的(de)經濟适用房政策的(de)轉軌進入倒計時之時，這一(yī)報告的(de)出現，表明以前有關經濟适用房将“以租賃為(wèi)方向”的(de)傳言進一(yī)步明朗化。
經濟适用房的(de)政策之變或将正式開始。
現有政策為(wèi)何需要調整
在業內(nèi)人士看來，現在的(de)經濟适用房已經成為(wèi)很多有錢人的(de)投資熱點—開寶馬、奔馳等豪華車的(de)人在經濟适用房小區內(nèi)随處可(kě)見，“230平方米、6個電視(shì)、7台空調”的(de)不合理(lǐ)現象客觀存在；随着“5年(nián)上市限制”的(de)到期，原業主以此獲取暴利的(de)現象越來越多。
專家認為(wèi)，有關經濟适用房的(de)政策轉向已經成為(wèi)必然，出台相關政策已經是迫在眉睫。
“目前我國住房供應體系、住房保障體系中存在兩個斷層：一(yī)是略高(gāo)于廉租住房供應條件、但又無力購買經濟适用房的(de)低(dī)收入住房困難家庭；另一(yī)個是無力購買經濟适用房、但也租不起市場價普通商品住房的(de)中低(dī)收入住房困難家庭。” 一(yī)位參加調研報告的(de)起草(cǎo)、不願透露姓名的(de)相關人士對記者說。
在他看來，産生這兩個斷層的(de)主要原因是經濟适用房出租體系的(de)缺失，隻有盡快啓動并大力發展用于出租的(de)經濟适用房，才能消除這兩個斷層，形成上下連通、對接的(de)住房供應體系、保障體系。
在此之前，有關經濟适用房将“以租賃為(wèi)方向”的(de)傳言就不絕于耳， 業內(nèi)專家列舉了發展租賃型經濟适用房的(de)種種好處：有利于提高(gāo)低(dī)收入家庭的(de)整體生活水平，減少低(dī)收入家庭購房時一(yī)次性支出的(de)負擔等。
記者進一(yī)步了解到，在此次調研總報告中，一(yī)個突出特點是提出了“共有産權”的(de)概念。即将政府用于建房的(de)财政性支出（主要包括減免的(de)土地(dì)出讓收益和(hé)稅費），轉化為(wèi)投資，政府按投資比例擁有房屋部分産權和(hé)相應權利，而受助購房者獲得住房完全的(de)占有權和(hé)使用權。當受助家庭收入提高(gāo)、不符合補貼标準時，政府依法行使收益權和(hé)處分權，或向對方轉讓産權收回投資；或按市場價格向對方收取租金；或收購對方産權，收回房屋的(de)全部占用權和(hé)使用權等。
“經濟适用住房共有産權的(de)提出，有利于建立完善經濟适用房的(de)退出機制；有利于經濟适用房持續用于住房保障；有利于消除經濟适用房交易中的(de)尋租謀利現象。” 上述不願透露姓名的(de)相關人士對記者說。
增值應該歸誰
目前，2000年(nián)左右建成的(de)經濟适用房已經到了上市交易的(de)時限，盡管現行法規中規定了經濟适用房在一(yī)定年(nián)限後上市轉讓時，政府要收回一(yī)定比例的(de)差價收益，但收回多少、怎麽收回差價收益，因缺乏房屋産權依據，難以操作。
以北京市回龍觀地(dì)區的(de)經濟适用房為(wèi)例，可(kě)以算這樣一(yī)筆(bǐ)帳：
2000年(nián)時回龍觀地(dì)區的(de)經濟适用房售價為(wèi)2600元/平方米，2005年(nián)底該地(dì)區經濟适用房達到5年(nián)上市時限，實際二手房價成交價為(wèi)4000元/平方米；2000-2005年(nián)這一(yī)地(dì)區普通商品房價格平均上漲了30％。按一(yī)套面積為(wèi)100平方米的(de)經濟适用住房進行粗略（不考慮貸款成本和(hé)時間成本）測算可(kě)以得出：
按目前規定，該房應交政府的(de)每平方米的(de)收益（按成交額的(de)10%繳納綜合地(dì)價款）為(wèi)：4000×10％＝400元/平方米（如(rú)果出現價格瞞報，這一(yī)收益沒有保證）。原購房者每平方米收益為(wèi)：4000-2600-400＝1000元/平方米。
按共有産權制度設計，原購房者每平方米收益為(wèi)：2600×30％＝780元/平方米。政府每平方米的(de)收益為(wèi)：4000-（2600+780）＝620元/平方米。與目前規定相比，政府每平方米收益多120元，這部分是土地(dì)的(de)增值收益應當歸政府所有。
網絡調查：支持率過半
對于此次經濟适用房的(de)政策之變，各個方面反應強烈。
在10月17日焦點房地(dì)産網有關“你覺得經濟适用房是否應由出售改為(wèi)出租？”的(de)調查中，回答“應該”的(de)占到50.54%；在“你覺得經濟适用房改為(wèi)出租方式可(kě)行嗎？”的(de)調查中，回答“可(kě)行”的(de)占到50.05%；在“覺得經濟适用房改為(wèi)出租是否應引入退出機制？”的(de)調查中，回答“是”的(de)占到59.69%。
一(yī)個*明顯的(de)反映是，在規劃公示後的(de)10天裏，北京經濟适用房的(de)上市房源量比前十天增長(cháng)近一(yī)成，與去(qù)年(nián)同期相比增長(cháng)超過兩成，挂牌量達到300多套，交易量從此前的(de)100套左右增加到近200套，平均價格也由5000元攀升到5500元。
像文章(zhāng)開頭提到的(de)劉先生一(yī)樣，大部分擁有滿5年(nián)的(de)經濟适用房的(de)人擔心“政府回購”政策的(de)實施将會嚴重影響其出售收益，“趕緊賣了，心裏踏實。”—即使這樣，年(nián)投資回報率仍能高(gāo)達12％以上。
相比之下，由經濟适用房轉成的(de)二手商品房價格相對較低(dī)，對于依然沒有房子(zǐ)的(de)工薪階層而言，無疑是極好的(de)選擇。記者的(de)一(yī)位朋(péng)友趙先生就表示，由經濟适用房轉來的(de)二手商品房，帶精裝修才5000多元，比起一(yī)些新樓盤要便宜多了。如(rú)果将來“政府回購”，禁止經濟适用房上市，可(kě)能就買不起這樣的(de)低(dī)價房了，因此要抓緊時間。
對于經濟适用房即将到來的(de)政策之變，中國社科院金融研究室主任易憲容告訴《中國經濟周刊》，此次政策的(de)出台反映出中央政府正采取各種各樣措施來完善國內(nèi)的(de)房地(dì)産市場。
在對該政策支持的(de)同時，民衆的(de)質疑之聲同樣存在。近日，記者看到北京市一(yī)位居民專門給規劃委的(de)一(yī)封信，信中提到，經濟适用房存在的(de)問題，主要是有關部門管理(lǐ)缺位造成的(de)，不應當由符合經濟适用房購買資格的(de)家庭承擔。經濟适用房也是一(yī)種商品房，商品房就可(kě)以流通上市，購房者是按照當時政府的(de)政策買的(de)房子(zǐ)，現在政策和(hé)管理(lǐ)上出了問題，不應讓購房者買單。
這無疑是一(yī)個很尖銳的(de)問題，對此，中原地(dì)産華北區總經理(lǐ)李文傑告訴《中國經濟周刊》，經濟适用房應該由政府回購。他舉了這樣一(yī)組數據：從1999年(nián)至今，北京市政府交用了經濟适用房約2000萬平方米。按照政府每平方米大約補貼500元計算，8年(nián)來北京市政府補貼的(de)建設費用達100個億。“如(rú)果政府拿着100億建設其他的(de)保障住房，可(kě)以解決很多中低(dī)收入家庭的(de)住房問題。因此，經濟适用房原買主不能把政府補貼而産生的(de)所謂的(de)升值空間通過上市套利，這是違背政策初衷的(de)。” 李文傑說。
對于這一(yī)問題，建設部有關人士向記者坦言，長(cháng)期産權持有制度是未來經濟适用房政策*的(de)難點，建立長(cháng)期持有機制的(de)關鍵在于發展相關的(de)證券産品，鼓勵各類基金投資經營經濟适用房出租業務。對于持有政策性出租用房産權的(de)投資者，在營業稅、房産稅、所得稅等方面給予優惠。
消息來源：華商報 | 