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10月27日，在北京市某未封頂樓盤的(de)售樓處，記者發現，已經不能像以前那樣随便出入。該樓盤的(de)開發商作出新規定，需要憑首付款發票(piào)才能入內(nèi)。
本報26日刊發《未封頂樓盤不能辦個人住房商業貸款》的(de)報道(dào)，在房地(dì)産界和(hé)金融界産生了巨大的(de)波動，消費者紛紛向房地(dì)産開發商、銀行咨詢，甚至抗議。
北京市銀監局為(wèi)什麽會突然重申人民銀行121号文件？為(wèi)什麽限制的(de)是9家股份制商業銀行而不是所有的(de)銀行？
到目前為(wèi)止，北京市銀監局還沒有公開對此事作出任何說明，許多銀行工作人員也在進行猜測。
據了解，今年(nián)8月，北京市銀監局曾對在京商業銀行進行過一(yī)次個貸業務檢查，并稱發現了很多不規範的(de)做(zuò)法，于是就有了9月27日“房地(dì)産貸款風險情況通報會”。知情人士透露，在會上，北京市銀監局某處處長(cháng)曾這樣解釋叫停9家股份制商業銀行辦個人住房商業貸款的(de)原因：因為(wèi)這9家銀行抗風險能力弱。
這似乎是一(yī)個冠冕堂皇的(de)理(lǐ)由。在我國，股份制商業銀行共有12家，其中浙商銀行、恒豐銀行不在北京且實力弱小，交通銀行則被業內(nèi)稱為(wèi)第五家國有商業銀行。從業務量上看，國有四大銀行的(de)存款和(hé)貸款占整個市場份額的(de)50%左右，再加上交通銀行，這個數字達到66%。從這點上看，9家股份制商業銀行的(de)抗風險能力确實沒有國有四大銀行和(hé)交通銀行強。
但北京市銀監局并沒有表示該項政策會對9家股份制商業銀行之外的(de)其他銀行網開一(yī)面。畢竟，121号文件針對的(de)是所有商業銀行。
事實上，早在2003年(nián)，人民銀行就發布了121号文件，明确規定，為(wèi)減輕借款人不必要的(de)利息負擔，商業銀行隻能對購買主體結構已封頂的(de)住房的(de)個人發放個人住房貸款。然而，3年(nián)後的(de)今天，北京市金融機構才開始實施這一(yī)規定。
沒有人解釋，央行的(de)這項重要規定，為(wèi)什麽3年(nián)前發出，今日才開始執行。
央行報告：很多市場風險和(hé)問題都源自(zì)預售制度
2005年(nián)8月15日，人民銀行發布《2004中國房地(dì)産金融報告》稱，房地(dì)産開發資金來源中，自(zì)籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自(zì)購房者的(de)銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自(zì)籌資金中有大約70%來自(zì)銀行貸款；“定金和(hé)預收款”中也有30%的(de)資金來自(zì)銀行貸款。以此計算，房地(dì)産開發中使用銀行貸款的(de)比重在55%以上。
該報告建議取消商品房預售制度，理(lǐ)由是“很多市場風險和(hé)交易問題都源于商品房的(de)預售制度”。
此外，有數據顯示，2004年(nián)房地(dì)産企業自(zì)籌資金中僅有16%左右是房地(dì)産企業的(de)自(zì)有資金，80%以上資金來自(zì)國內(nèi)銀行貸款。從資産負債率來看，1997年(nián)以來房地(dì)産開發企業的(de)資産負債率一(yī)直高(gāo)達75%，北京房地(dì)産開發商的(de)平均資産負債率甚至高(gāo)達80%以上。
就在央行報告發布9天後，建設部新聞發言人就明确表态：商品房預售制度暫不取消。該新聞發言人稱，商品房預售制度是《城市房地(dì)産管理(lǐ)法》确立的(de)一(yī)項制度。從10多年(nián)的(de)實踐看，這一(yī)制度與我國國情是适應的(de)，目前還不能取消。
不僅如(rú)此，該新聞發言人認為(wèi)央行發布此觀點并不是很謹慎，取消預售制度會造成房地(dì)産市場的(de)波動，這與國務院的(de)方針不符。他覺得，央行出台此意見事先應與建設部商讨一(yī)下。
也許是因為(wèi)需要事先同建設部商讨，人民銀行至今還未公布《2005中國房地(dì)産金融報告》。
但在今年(nián)3月，在十屆全國人大四次會議上，全國人大代表、中國人民銀行南甯中心支行行長(cháng)白鶴祥等33位代表聯名向大會提交議案，建議修改《城市房地(dì)産管理(lǐ)法》，取消商品房預售制度。
“從政策背後的(de)理(lǐ)念、追求的(de)目标和(hé)實際作用來看，央行和(hé)建設部的(de)規定存在不相容的(de)地(dì)方。”中國人民大學(xué)商法研究所所長(cháng)劉俊海說，我們的(de)宏觀調控在制度上有缺陷。
建設部：商品房預售與封頂與否無關
在121号文件正式執行之前，商品房預售證與銀行按揭直接挂鈎。也就是說，商品房隻有拿到了預售證，商業銀行才可(kě)以為(wèi)買房者提供貸款。121号文件讓二者脫鈎。
“既然建設部門允許這個項目進行預售，為(wèi)什麽又不讓做(zuò)期房的(de)房貸業務了呢(ne)？”樓市分析專家李小甯說，現在開發商處于兩難境地(dì)。一(yī)方面未封頂樓盤的(de)開發商手裏握有預售證，另一(yī)方面絕大多數購房者都需要貸款才能購房，而銀行恰恰停止了對未封頂樓盤的(de)個人貸款發放。
那麽，什麽樣的(de)樓盤才能夠取得預售資格？未封頂樓盤預售是否符合規定？
記者找到了《城市商品房預售管理(lǐ)辦法》，這項1994年(nián)制定并先後于2001、2004年(nián)修訂的(de)部門規章(zhāng)，是這樣對商品房預售資格進行規定的(de)：
(一(yī))已交付全部土地(dì)使用權出讓金，取得土地(dì)使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可(kě)證和(hé)施工許可(kě)證；
(三)按提供預售的(de)商品房計算，投入開發建設的(de)資金達到工程建設總投資的(de)25%以上，并已經确定施工進度和(hé)竣工交付日期。
從這三條來看，并未涉及樓盤封頂與否。也就是說，樓盤不封頂，并不意味着不能銷售。
其實，對于商品房預售條件，全國各地(dì)的(de)規定并不完全相同。深圳市于2005年(nián)7月作出規定，多層(7層以下)商品房項目必須完成結構工程并封頂才能預售，高(gāo)層(7層以上)商品房想要預售則必須完成2/3結構工程。但在北京市建委規定的(de)辦理(lǐ)商品房預售許可(kě)證應提交的(de)10份材料中，缺少對于封頂問題的(de)規定。
記者在北京了解到，如(rú)今許多拿到預售許可(kě)證但房屋尚未封頂的(de)樓盤，都暫停與買房者簽訂合同，隻要求購房者交一(yī)定數額的(de)定金，“大概要一(yī)兩個月後才簽訂合同。”
消息來源：中國青年(nián)報 | 