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養老靠兒子(zǐ)還是靠房子(zǐ)？随着我國逐步進入老齡化社會，“養兒防老”的(de)做(zuò)法漸受掣肘，而“以房養老”的(de)觀念正風生水起，但随之而來的(de)問題是，擁有了房産，又能否保證老有所養？
從“以錢買房”到“以房換錢”
所謂“以房養老”，簡單地(dì)說，就是年(nián)輕時“以錢買房”，年(nián)老時“以房換錢”。
“以房換錢”有多種形式，例如(rú)可(kě)以一(yī)次性将房屋出賣，獲得一(yī)筆(bǐ)高(gāo)額收入用于養老；也可(kě)将房屋出租，每月獲得一(yī)筆(bǐ)房租用來補充養老；還可(kě)将房屋抵押給有關金融機構，分期獲得一(yī)筆(bǐ)貸款用于養老，這就是住房反向抵押貸款，簡稱“倒按揭”。
其中，住房反向抵押貸款是指已經擁有房屋産權的(de)老人将房屋産權抵押給金融機構，後者按房屋的(de)評估價值減去(qù)其折損和(hé)預支利息，并按人的(de)平均壽命計算将其“化整為(wèi)零”，分攤到預期壽命年(nián)限中去(qù)，按月或年(nián)支付現金給借款人，一(yī)直延續到借款人身故。這種做(zuò)法與傳統按揭貸款的(de)“一(yī)次發放，分期償還”正好相反，即“抵押房産、領取年(nián)(月)金”。因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做(zuò)，如(rú)同金融機構用分期付款的(de)方式從借款人手中買房，所以在美國*被稱為(wèi)“反向抵押貸款”。這種“倒按揭”在西方發達國家已是“以房養老”的(de)普遍模式。
南京湯山“溫泉留園”曾首次公開推出倒按揭性質的(de)以房養老舉措。該園規定，擁有南京市60平方米以上産權房、年(nián)屆六旬以上的(de)孤殘老人，自(zì)願将其房産抵押，經公證後入住老年(nián)公寓，終身免交一(yī)切費用，而房屋産權将在老人離(lí)世後歸養老院所有。
這種模式得到了部分老年(nián)人的(de)認同。62歲的(de)上海市民張寶根認為(wèi)，這種“以房養老”的(de)方式好，父母不用操心兒女，兒女也不用為(wèi)贍養老人擔憂，解決了大家的(de)後顧之憂。
上海市人大代表劉正東說，通過“倒按揭”，一(yī)個退休老人每月可(kě)以有幾千元收入，且源源不斷，其生活質量将極大改善，出國旅遊、開私家車、欣賞高(gāo)雅藝術等都不再是夢想。而如(rú)果隻靠退休後的(de)1000多元養老金，這樣的(de)高(gāo)品質生活顯然是不可(kě)想像的(de)。
以房養老“後天不足”
2005年(nián)全國1%的(de)人口抽樣調查數據表明，我國60歲及以上的(de)人口已經超過1.44億，占總人口的(de)11%，預計老年(nián)人口總數仍将進一(yī)步快速增長(cháng)。而到2050年(nián)，全國老年(nián)人口總量将超過四億。養老成為(wèi)一(yī)種剛性需求，“以房養老”将使房屋在承擔居住功能的(de)同時肩負起養老的(de)功能，人們投資房産相當于是在為(wèi)未來的(de)養老做(zuò)儲備。
但是，當“以房養老”的(de)範圍從孤殘老人拓寬到一(yī)般老人時，不可(kě)避免地(dì)遭遇到了強大的(de)觀念阻力。一(yī)位房産中介公司的(de)市場總監說，中國人習慣将财産留給子(zǐ)女，對絕大多數的(de)老人來說，房産是他們*的(de)一(yī)筆(bǐ)财産，按慣例老人通常會把房産留給願意照顧他們的(de)小輩。“很多老人不願放棄親情和(hé)關愛來換取現金。”上海市人大代表周人明也認為(wèi)，許多老人擔心如(rú)果将住房抵押，子(zǐ)女很可(kě)能就不肯照顧他們了。隻有對于那些丁克家庭或是子(zǐ)女較為(wèi)富裕、老人比較開通的(de)家庭，“以房養老”才是一(yī)種合适的(de)新選擇。
更大的(de)阻力是，對于“倒按揭”，國內(nèi)各大銀行和(hé)保險機構目前鮮有敢“接招”的(de)。
“其實兩三年(nián)前，我們內(nèi)部就對房屋倒按揭模式進行過探讨，但因實施難度過大，*沒有下文了。”一(yī)家銀行房貸部的(de)負責人說。
銀行或保險機構承接“倒按揭”業務的(de)難處在于，一(yī)方面國內(nèi)的(de)房地(dì)産市場價格中長(cháng)期走勢、人均預期壽命等難以預測，對銀行來說，正向按揭貸款的(de)風險是随着時間的(de)推移不斷減小的(de)；而“倒按揭”恰恰相反，随着時間的(de)推移，風險不斷增大。因此，如(rú)何确定“倒按揭”利率是一(yī)個很大的(de)難題，貸款額少，老人不樂(yuè)意，貸款期長(cháng)，銀行可(kě)能要吃虧，銀行控制風險的(de)難度很大。另一(yī)方面，“倒按揭”要獲得盈利一(yī)般要十多年(nián)甚至二三十年(nián)後，目前大部分銀行對經營部門的(de)業績考核是按年(nián)度進行的(de)，在任的(de)經營部門負責人很難對後任期間才能産生效益的(de)貸款品種産生興趣。
怎樣才能“以房養老”
在市場人士觀望“倒按揭”在我國的(de)可(kě)行性時，國內(nèi)已開始嘗試符合實際的(de)“以房養老”模式。
比如(rú)，上海有一(yī)些老人已經将自(zì)己獨居的(de)住房出租，使用獲得的(de)房租和(hé)養老金，選擇一(yī)個合适的(de)養老院安度晚年(nián)。
住在徐彙區的(de)趙老太将自(zì)己居住的(de)兩室一(yī)廳房屋出租，獲得每月1600元的(de)房租，加上1400元/月的(de)退休金，她選擇華泾公園內(nèi)環境優美、空氣新鮮、設施先進的(de)徐彙區久康養老院住了下來，每月交2300元左右，她每月還可(kě)以結餘700多元。
相應的(de)，上海也正在籌建老年(nián)社區。如(rú)上海南彙區康橋鎮的(de)老年(nián)社區預計2007年(nián)能*建成。這是全國首家租賃式老年(nián)生活社區。這個社區設有生活區、醫療區、商業區、活動區四大區域，建築面積8.6萬平方米，可(kě)容納1500餘老人居住。社區擁有800多間房間，以一(yī)室一(yī)廳、二室一(yī)廳等小戶型為(wèi)主，建築面積40到60平方米不等，按面積收取租金。整個社區都安裝緊急呼叫系統、紅(hóng)外線監視(shì)智能化系統，配有無障礙通道(dào)，在二樓還設置空中走廊，把社區內(nèi)所有生活樓和(hé)醫院、賓館、娛樂(yuè)場所連接起來。老人可(kě)以把自(zì)己的(de)房屋出租後搬入這樣的(de)老年(nián)社區，由“獨居”變成“合居”，實現“以房養老”。
(作者：葉鋒 徐壽松) | 