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國稅總局日前發布《通知》稱，土地(dì)增值稅涉及的(de)“普通标準住宅”認定，要在前期頒布的(de)《建設部等部門關于做(zuò)好穩定住房價格工作意見的(de)通知》關于“普通住房标準”的(de)範圍內(nèi)從嚴掌握。這也就意味着，“非普通住房标準”由原來144平方米以上變為(wèi)120平方米以上。對此，地(dì)産專家認為(wèi)，短(duǎn)期內(nèi)廣州的(de)“非普通住宅”二手成交必然會受到影響，同時也促使一(yī)些準備購買“非普通住宅”的(de)市民在考慮到房屋增值稅問題時會猶豫不決。
《通知》新規取消适當浮動
建設部原來的(de)《通知》中規定，“享受優惠政策的(de)住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低(dī)于同級别土地(dì)上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自(zì)治區、直轄市要根據實際情況，制定本地(dì)區享受優惠政策普通住房的(de)具體标準。允許單套建築面積和(hé)價格标準适當浮動，但向上浮動的(de)比例不得超過上述标準的(de)20%”。
此次《通知》，等于将“允許單套建築面積和(hé)價格标準适當浮動，但向上浮動的(de)比例不得超過上述标準的(de)20%”的(de)規定取消了。而且，該《通知》還指出，出台這項措施是為(wèi)了進一(yī)步促進調整住房供應結構，增加中小套型、中低(dī)價位普通商品住房供應。
對此，廣州市光大花園房地(dì)産開發有限公司董事副總經理(lǐ)陳洪志表示，如(rú)果從嚴掌握“普通住房标準”的(de)範圍，短(duǎn)期內(nèi)必然會對廣州“非普通住宅”二手市場産生沖擊，成交量下降是不可(kě)避免的(de)。寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經理(lǐ)韓世同博士也表示，該《通知》對投資“非普通住宅”産生比較大影響，而自(zì)住型買家則影響不大。
豪宅二手市場将進入冬天
有業內(nèi)人士指出，其實，國稅總局在今年(nián)9月14日開始，對“非普通住宅”轉手買賣正式征收土地(dì)增值稅時，就已經對廣州的(de)豪宅二手市場産生巨大沖擊。如(rú)今，根據該《通知》的(de)規定，豪宅的(de)範圍進一(yī)步擴大了，受影響的(de)面更廣了。可(kě)以預計，廣州豪宅二手市場将會進入冬天。
廣州中地(dì)行策略顧問有限公司董事長(cháng)徐建平認為(wèi)，該《通知》将會進一(yī)步打壓豪宅二手市場，令準備進軍豪宅市場的(de)投資者卻步；而準備開發豪宅的(de)發展商也會猶豫不決。
合富輝煌集團控股董事、副總經理(lǐ)黎振偉也認為(wèi)，該《通知》發出了一(yī)個限制豪宅投資的(de)信号，讓有錢人在考慮投資豪宅的(de)時候考慮的(de)因素增多了，投資比例必然下降。其實，投資過多必然會帶來“炒風”，這反而對樓市的(de)長(cháng)遠發展不利。所以，該《通知》的(de)出台對整個樓市來說，是一(yī)件好事，讓樓市的(de)風險進一(yī)步降低(dī)。
鏈接土地(dì)增值稅兩種計算方法
土地(dì)增值稅是不受物業的(de)年(nián)限限制，隻要是豪宅物業有增值便适用此規定，“如(rú)果有購房發票(piào)但無增值者可(kě)免征增值稅”。計算土地(dì)增值稅，分為(wèi)無購房發票(piào)與有發票(piào)兩種。
*種方法為(wèi)：“無購房發票(piào)的(de)按照房管局評估價總額的(de)3%”。
第二種方法為(wèi)：“有發票(piào)的(de)征收方法，其稅率為(wèi)：1.增值額未超過50%的(de)征收增值額的(de)30%；2.增值額為(wèi)50%～100%的(de)征收增值額的(de)40%；3.增值額為(wèi)100%～200%的(de)征收增值額的(de)50%；4.增值額超過扣除項目金額200%以上的(de)征收增值額的(de)60%。”
以一(yī)套2年(nián)前購入價300萬元、賣出時房管局的(de)評估價為(wèi)350萬元的(de)物業為(wèi)例計算，其土地(dì)增值稅如(rú)按照無購房發票(piào)的(de)情況交易的(de)話，需繳納房管局評估價的(de)3%，則為(wèi)10.5萬元。如(rú)果按照有購房發票(piào)的(de)按累進制征收的(de)話，增值了50萬元，稅率為(wèi)30%，減合理(lǐ)費用後，約15萬元。（消息來源：信息時報 | 