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建設部調研報告列舉了“大盤”開發中出現的(de)種種弊端，并明确提出，一(yī)次性大規模出讓土地(dì)弊大于利。目前，該報告正在整理(lǐ)完善，随後将上報高(gāo)層。
地(dì)方政府熱衷大宗土地(dì)出讓 “大盤”開發弊端多多
7月，由建設部部署上海、廣州、天津、重慶等7個城市結合本地(dì)房地(dì)産市場運行情況，形成了一(yī)份關于土地(dì)審批與住房房地(dì)産開發關系的(de)調研報告。該調研報告列舉了“大盤”開發中出現的(de)種種弊端，并明确提出，一(yī)次性大規模出讓土地(dì)弊大于利。目前，該報告正在整理(lǐ)完善，随後将上報高(gāo)層。
與此形成對比的(de)是，如(rú)今，“大盤”開發熱度在一(yī)些主要城市依舊(jiù)不減。對此，建設部一(yī)位不願透露姓名的(de)官員表示，“大盤”之所以會持續熱銷，主要是因為(wèi)對地(dì)方政府而言，大盤開發資金投入大、規模大，對整個城市的(de)規劃，帶動區域經濟的(de)發展等方面有明顯優勢。“地(dì)方政府可(kě)以從大盤中快速達成經濟和(hé)政治訴求。”
該官員明确指出，随着當前對土地(dì)市場宏觀調控力度的(de)進一(yī)步加大 ，土地(dì)調控将加大對閑置土地(dì)的(de)處置力度，打擊房地(dì)産開發商囤積土地(dì)，嚴格建設用地(dì)供應管理(lǐ)，以大宗土地(dì)出讓為(wèi)特征的(de)“大盤”開發無疑将成為(wèi)調控的(de)一(yī)個重要目标。
一(yī)面是為(wèi)了經濟發展，地(dì)方政府仍在拓寬“大盤”開發渠道(dào)，另一(yī)面是“大盤”的(de)規模效應容易造成區域住房價格的(de)壟斷。
“大盤”開發該何去(qù)何從？
熱銷樓盤“大盤”居多 “二八定律”趨勢漸顯
“‘大盤’無論在空間上，還是在資金投入上，都能夠提供比較豐富的(de)配套內(nèi)容，如(rú)便利店、遊泳池、運動館、圖書館、電影院等，所以會優先選擇。” 當問起“對大盤”的(de)看法時，記者的(de)一(yī)個朋(péng)友這樣回答。
朋(péng)友的(de)話很能代表大衆對“大盤”的(de)熱衷，各地(dì)熱銷的(de)樓盤銷售排行榜也很能證明這一(yī)點：銷售量名列前茅的(de)項目，往往都是所謂的(de)“大盤”。
《中國經濟周刊》獲悉，由深圳房管局排名的(de)2004年(nián)深圳銷售樓盤排行榜中，名列前5名中有4個是樓盤規模超過50萬平方米的(de)“大盤”，其中3個樓盤規模超過100萬平方米，*名桃源居甚至達到了180萬平方米。
北京2005年(nián)樓盤銷售排行榜顯示，前7名全部是樓盤規模超過50萬平方米的(de)“大盤”，其中，前三名如(rú)國美*城、遠洋山水、富力城都是等于或超過100萬平方米。
去(qù)年(nián)6月，由中國房地(dì)産業協會城市開發委員會、中國指數研究院等聯合發布的(de)報告預言，未來3-5年(nián)，大盤的(de)開發量将逐漸占到市場供應總量的(de)60%-80%，逐漸實現“二八定律”———80%的(de)市場份額由大盤産品占有，中小樓盤的(de)開發量占據市場份額的(de)約20%，特别是北京、上海等大城市。
建設部調研報告列舉“大盤”種種弊端
大盤開發的(de)強勁勢頭是否真的(de)會一(yī)直持續下去(qù)呢(ne)？
記者從建設部住宅與房地(dì)産司了解到，今年(nián)7月，為(wèi)研究當前土地(dì)調控中的(de)突出問題，建設部部署上海、廣州、天津、重慶等7個城市結合本地(dì)房地(dì)産市場運行情況，對土地(dì)供應與住房、房地(dì)産開發的(de)關系，特别是大宗出讓土地(dì)對住房價格、供求關系的(de)影響進行利弊分析。并在廣州和(hé)上海兩城市召開了專題座談會，聽取了部分企業和(hé)有關專家的(de)意見和(hé)建議，在此基礎上，形成一(yī)份有關土地(dì)審批與住房房地(dì)産開發關系的(de)調研報告。
這次的(de)調研報告明确提出，成片開發土地(dì)在特定的(de)曆史條件下，起到一(yī)定的(de)作用。但從目前情況看，一(yī)次性大規模出讓土地(dì)弊大于利，而且，随着市場化程度的(de)提高(gāo)，弊端更加突出。
調研報告列舉了“大盤”開發中出現的(de)種種弊端：規模過大，使土地(dì)供應轉化為(wèi)産品供應的(de)周期拉長(cháng)，削弱土地(dì)供應對調控市場供需的(de)效果；“大盤”的(de)規模效應容易造成區域住房價格的(de)壟斷，助長(cháng)了土地(dì)投機行為(wèi)，推動了房價地(dì)價的(de)上漲；市政配套設施的(de)相對不足，引發大量矛盾；開發風險較高(gāo)。
“目前許多‘大盤’動辄上千畝甚至幾個平方公裏，其開發周期幾年(nián)有的(de)甚至超過10年(nián)，這必然會造成大面積的(de)土地(dì)供應不能及時轉化為(wèi)産品供應。” 參與調查研究的(de)中國社科院财貿研究所況偉大博士說。
在他看來，當前，國內(nèi)許多主要城市的(de)土地(dì)供應均以存量為(wèi)主，從表面上看似乎土地(dì)供應是充分的(de)，但從市場看卻往往是供不應求的(de)，其中重要原因之一(yī)就是“大盤”對土地(dì)的(de)囤積。從這個角度，這也可(kě)以部分解釋為(wèi)什麽會産生國土部門聲稱不存在土地(dì)供應不足，而許多開發企業卻總是認為(wèi)存在“地(dì)荒”的(de)矛盾現象。
況偉大博士認為(wèi)，目前，各地(dì)偏好“大盤”開發，“造城”或“城鎮開發”，一(yī)次性出讓土地(dì)面積過大，造成了開發企業的(de)區域壟斷。在壟斷條件下，開發商依靠壟斷力量制定壟斷高(gāo)價、賺取壟斷利潤，造成房價的(de)增長(cháng)。當“大盤”交由單一(yī)開發企業開發時，開發企業一(yī)方面有可(kě)能通過延緩土地(dì)開發的(de)速度，故意制造土地(dì)稀缺，另一(yī)方面進行土地(dì)投機，囤積土地(dì)、待價而沽，哄擡地(dì)價和(hé)房價。
“大宗出讓地(dì)塊，開發企業需要投入的(de)資金較大，一(yī)般情況下均為(wèi)大開發企業競得，易形成壟斷，操縱房價，政府很難去(qù)調控其房價。” 廣州市國土資源和(hé)房屋管理(lǐ)局在向建設部的(de)報告材料中也坦陳了這樣的(de)情況。
“大盤”成為(wèi)地(dì)方政府的(de)香馍馍
“‘大盤’熱銷的(de)背後實際是地(dì)方政府推行的(de)大宗土地(dì)出讓。”建設部住宅與房地(dì)産司有關負責人一(yī)語點出其中的(de)原因所在。
該人士坦言，“對地(dì)方政府而言，大盤開發資金投入大、開發區域廣、規模大、周期長(cháng)，對整個城市的(de)規劃，提升城市都市形象，帶動區域經濟的(de)發展，加快城市基礎設施的(de)建設等方面有明顯的(de)優勢。 地(dì)方政府可(kě)以從大盤中快速達成經濟和(hé)政治訴求，所以一(yī)直為(wèi)地(dì)方政府所熱衷。”
來自(zì)廣州市國土資源和(hé)房屋管理(lǐ)局的(de)資料顯示，自(zì)2002年(nián)以來，截至2006年(nián)6月30日，廣州市（含增城市、從化市）一(yī)次性出讓300畝以上用地(dì)共38宗，總用地(dì)面積20211畝，總建築面積945萬平方米。其中，增城市2002年(nián)以來一(yī)次性出讓300畝以上的(de)房地(dì)産項目有11宗，總用地(dì)面積5908畝，總建築面積329萬平方米；從化市2002年(nián)以來一(yī)次性出讓300畝以上的(de)房地(dì)産項目有4宗，總用地(dì)面積2024畝，總建築面積78萬平方米。
在一(yī)些地(dì)方政府看來，大宗出讓土地(dì)對房地(dì)産市場影響利大于弊。 深圳市房管局舉出這樣的(de)一(yī)組數據來證明：2003年(nián)，萬科房地(dì)産有限公司競得一(yī)塊總面積達597畝的(de)土地(dì)，用來開發“萬科城”，二期相對一(yī)期漲幅為(wèi)14.25%，三期相對二期漲幅為(wèi)21.91%，而同期全市商品住宅漲幅分别為(wèi)10.74%和(hé)32.86%，可(kě)見，雖然大項目分期開發，但不能認定分期開發跟故意擡高(gāo)房價有某種直接的(de)關聯。
廣州市國土資源和(hé)房屋管理(lǐ)局在向建設部的(de)報告材料中表示，從統計的(de)情況來看，能夠獲得大宗出讓土地(dì)并進行房地(dì)産開發的(de)，都是一(yī)些規模大、實力較強的(de)開發企業，這些企業在拿地(dì)後，由于資金充足，不需分期開發，項目基本在兩年(nián)內(nèi)可(kě)建成，可(kě)對當地(dì)提供充足的(de)商品房房源，緩解部分地(dì)區商品房供不應求的(de)局面。
建設部官員認為(wèi)必須“控制”大盤
随着土地(dì)調控的(de)進一(yī)步深入，面對建設用地(dì)的(de)過渡擴張，以大宗土地(dì)出讓為(wèi)特征的(de)大盤開發無疑将成為(wèi)調控的(de)一(yī)個重要方面。
目前，一(yī)些地(dì)方政府已經采取措施，限制大盤開發。如(rú)福建省規定，福州、廈門、泉州城市中心區和(hé)舊(jiù)城改造區，凡經營性房地(dì)産開發用地(dì)一(yī)次性出讓宗地(dì)面積上限為(wèi)8公頃，城鄉結合部和(hé)新區為(wèi)20公頃。成都市規定一(yī)次性出讓土地(dì)不得超過200畝。
在這次建設部的(de)調研報告中明确提出，為(wèi)了增強宏觀調控的(de)針對性，提高(gāo)土地(dì)使用效率，必須合理(lǐ)控制一(yī)次性土地(dì)出讓規模，并提出了具體的(de)措施：将項目的(de)合理(lǐ)規模确定為(wèi)銷售周期在3年(nián)左右，即開發周期在4年(nián)左右；每年(nián)的(de)銷售面積參照城市同類地(dì)段可(kě)比項目的(de)平均銷量作為(wèi)标準，以此估算整個項目的(de)合理(lǐ)規模。同時，在土地(dì)出讓合同中明确開、竣工時限，确保供應的(de)土地(dì)及時形成市場供應。
對于“國六條配套細則”中加大對閑置土地(dì)的(de)處置力度的(de)規定， 建設部住宅與房地(dì)産司的(de)相關負責人表示，要按照規定，*清理(lǐ)閑置土地(dì)，特别是住宅建設用地(dì)。對違約延期、擅自(zì)變更土地(dì)使用條件、改變使用用途、突破規劃條件等行為(wèi)，依法從嚴懲處，促使房地(dì)産開發企業加快開發建設進度，緩解市場偏緊的(de)市場供求關系。
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