|
房價上漲過快過高(gāo)是當前比較突出的(de)一(yī)個經濟問題和(hé)社會問題，議論房價的(de)文章(zhāng)如(rú)雪片一(yī)樣見諸報刊。筆(bǐ)者從事房地(dì)産業的(de)管理(lǐ)工作，也想就這個問題說點個人看法。
高(gāo)房價的(de)原因有“誤診”
不少文章(zhāng)把近兩年(nián)全國房價普遍大幅度上漲歸納為(wèi)兩大原因：
一(yī)是一(yī)些地(dì)方政府錯誤的(de)政績觀、利益觀導緻的(de)。這些地(dì)方政府貫徹房地(dì)産市場調控政策不夠有力，甚至或明或暗地(dì)在推波助瀾：有的(de)為(wèi)了追求政績，被開發商牽着鼻子(zǐ)走，造成了房地(dì)産開發的(de)結構性缺陷及開發商大量囤積土地(dì)現象；有的(de)熱衷于大拆大建，人為(wèi)制造購房的(de)需求；有的(de)為(wèi)“托市”，出台購房入戶政策，等等。
二是一(yī)些開發商通過搖号、限制房源、發布虛假銷售信息等多種辦法，制造緊銷假象，肆意哄擡房價造成的(de)。
粗粗一(yī)看，這些分析很有道(dào)理(lǐ)，上述現象也都存在。但是，如(rú)果說全國房價普遍大幅度上漲，就是這兩個原因造成的(de)，不能令人信服。
按照邏輯推理(lǐ)，一(yī)些地(dì)方政府貫徹調控政策不力所造成的(de)房價大幅度上漲，隻能是“一(yī)些地(dì)方”，而這次房價大幅度上漲是全國的(de)普遍現象，幾乎無一(yī)地(dì)方幸免。更重要的(de)是，房價大幅度上漲并不是我國的(de)獨有現象。除了德國、日本外，世界各國的(de)房價都在一(yī)路飚升。自(zì)1995年(nián)以來，美國的(de)房價上漲了27％，澳大利亞、西班牙、瑞典的(de)房價至少上漲了三分之二，瑞士和(hé)英國的(de)房價上漲了2倍，愛爾蘭的(de)房價上漲3倍，這是不是都是因為(wèi)地(dì)方政府官員錯誤的(de)政績觀和(hé)利益觀造成的(de)呢(ne)？
如(rú)果說一(yī)些房地(dì)産開發商用坑蒙拐騙、哄擡物價的(de)手法，就能把全國的(de)房價大幅度擡上去(qù)的(de)話，那麽，我國目前完全靠市場調節的(de)商品成千上萬，為(wèi)什麽那些行業的(de)商人不會用這種辦法把他們經營的(de)商品價格擡上去(qù)呢(ne)？在同樣的(de)法制環境，同樣的(de)市場環境下，同時代的(de)商人，不可(kě)能存在一(yī)個行業比另一(yī)個行業道(dào)德水準更高(gāo)或更低(dī)的(de)理(lǐ)由。
高(gāo)房價的(de)真正原因
在市場經濟條件下，物價水平的(de)變動是有規律的(de)。按照馬克思主義價值觀，商品價格的(de)變動受三大因素制約：一(yī)是商品自(zì)身的(de)價值；二是貨币本身的(de)價值；三是該商品的(de)市場供求狀況。可(kě)以說，這次全國房價普遍大幅度上漲是這三方面因素共同作用的(de)結果。
世界性的(de)貨币貶值是造成房價普漲的(de)重要原因。近幾年(nián)來，美國的(de)赤字政策導緻美元不斷貶值。表面上，人民币相對美元是在升值，但升值的(de)幅度并沒有達到美元貶值的(de)幅度。因此，相對歐元等其它貨币，人民币實際上已經貶值。住房作為(wèi)不動産，其價格豈有不漲之理(lǐ)！這就是房價大幅度上漲成為(wèi)一(yī)種國際現象的(de)重要原因。
住房建設的(de)費用也大幅度上升。*項是土地(dì)使用權費，從2002年(nián)7月開始，政府強化了土地(dì)的(de)計劃管理(lǐ)，發出了土地(dì)供給偏緊的(de)信号，全國商品房用地(dì)出讓全部實行“招、拍、挂”，同時停止一(yī)年(nián)向農民征地(dì)。這些措施都是正确的(de)，但客觀上也大大提高(gāo)了土地(dì)使用權的(de)價格。有的(de)地(dì)方政府把解決财政困難的(de)主意打到土地(dì)身上，采取“饑餓式”供地(dì)辦法，人為(wèi)地(dì)促使地(dì)價漲幅更大。此外，建材價格、勞動力價格大幅上升；房地(dì)産業實行的(de)生産型稅收政策加重；房地(dì)産業升級換代，采用節能新措施，等等，都是全國住房建設普遍增加的(de)生産費用，也就不可(kě)避免地(dì)提高(gāo)了住房的(de)銷售價格。
從住房的(de)供求關系看，城市化的(de)加速、人均收入水平的(de)不斷提高(gāo)、國內(nèi)投資渠道(dào)狹窄、國外“熱錢”進入房地(dì)産市場淘金、房價上漲預期引發的(de)“羊群效應”等因素共同作用，造成全國城鎮住房供不應求，導緻房價上升。僅前兩個因素相加，每年(nián)全國城鎮需要新增住房至少要達7.5億平方米。此外，城鎮危舊(jiù)房改造，還需要相應新增住房，而去(qù)年(nián)全國城鎮新建住宅面積隻有6.61億平方米，明顯供不應求。按照價值規律，當商品供不應求時，商品的(de)價格就會高(gāo)于其價值，房市就象人的(de)身體一(yī)樣，出現一(yī)種“虛火”症狀。
“辯證”才能“施治”
房價普遍大幅度上漲是“經濟病态”，它不但有可(kě)能制造嚴重的(de)泡沫經濟，加大金融系統的(de)風險，而且嚴重影響社會的(de)公平和(hé)穩定，必須加以治療。但這種治療必須對症下藥、标本兼治。
由于貨币價值下降導緻的(de)房價上漲，必須在不斷提高(gāo)經濟發展水平的(de)同時，根據物價上漲的(de)幅度，不斷提高(gāo)人民群衆的(de)貨币收入水平。
對于住房建設成本的(de)上升造成的(de)房價普漲，必須千方百計降低(dī)住房建設的(de)生産費用。這是治本之策。
*個措施就是控制土地(dì)成本，扭轉人民群衆對建房用地(dì)成本必然越來越高(gāo)的(de)政策預期。我國人多地(dì)少，為(wèi)了确保我國的(de)糧食安全，有必要*限度的(de)節約土地(dì)，保護耕地(dì)。但要看到，城市化實際上是節約土地(dì)的(de)*有效的(de)途徑。住房建設人均占地(dì)，大中城市比小城鎮少，小城鎮比鄉村少，農村是城市的(de)2至3倍。在城市化加速時期，城市建設用地(dì)會多一(yī)點，但同時能夠在農村空出更多的(de)建房用地(dì)。目前，在山區農村，出現了越來越多人口向城鎮轉移後的(de)空殼村莊，這些空殼莊村通過整治可(kě)以變回耕地(dì)。歐洲城市化後也曾經開展過國土整治運動，增加了不少耕地(dì)。因此，在節約用地(dì)的(de)前提下，城市建房的(de)合理(lǐ)用地(dì)應該确保；同時，應加強輿論宣傳和(hé)正面引導，以消除緊張氣氛。
第二個措施是減輕住房的(de)稅負。當然，對别墅類的(de)*住宅，因其占去(qù)了較多的(de)土地(dì)資源，多承擔一(yī)點稅收是應該的(de)。
目前，土地(dì)成本和(hé)稅費相加已占建房成本的(de)50％至60％，這兩項控制住了，就控制了建房成本的(de)大頭。
第三是改變住房建設過程中的(de)一(yī)些不合理(lǐ)規定，也可(kě)以降低(dī)建房成本。比如(rú)，目前實行20米以上高(gāo)度的(de)樓房必須安裝電梯的(de)強制性規範，就會使建房成本以至房價明顯提高(gāo)。實際上，多層住宅不安裝電梯，隻要房價能夠便宜一(yī)點，即使住宅超過七、八層甚至九層，照樣受到一(yī)些年(nián)輕人的(de)青睐。這樣，建房用地(dì)可(kě)以節省百分之十幾甚至三十，建房成本也可(kě)以相應地(dì)降下來。
有的(de)同志把人民群衆要求住房面積大一(yī)點、環境好一(yī)點、檔次高(gāo)一(yī)點說成是超前消費。這種觀點值得商榷。住房是一(yī)種終端産品及大宗消費品，目前供不應求。從主流、從本質上來看，這是城市化、工業化、現代化以及人民生活水平提高(gāo)導緻的(de)消費需求，是一(yī)種實實在在的(de)消費需求，我們應該通過促進生産，增加供應來滿足，而不是害怕這種消費需求，更不能反其道(dào)而行之，強行抑制這種消費需求。即使是别墅類的(de)消費也不要完全禁止。因為(wèi)把正當的(de)消費需求抑制住了，可(kě)能會影響經濟的(de)發展。
“寫詩的(de)功夫在詩外”，比如(rú)下決心把股市整頓好，促使股市的(de)健康發展，使人民群衆的(de)餘錢剩米多有一(yī)條投資渠道(dào)，以分流房市的(de)資金。這樣的(de)疏導，比“堵”的(de)行政手段可(kě)能更有效，而且是一(yī)舉兩得，房市自(zì)然降溫。我們要堅定不移地(dì)完善社會主義市場經濟，就必須在解決經濟問題時，多用經濟手段，少用、慎用行政手段，即使采用經濟手段，也要考慮它的(de)副作用，“是藥三分毒”。
(作者：江西省贛州市房地(dì)産管理(lǐ)局局長(cháng) 劉宏長(cháng)) | 