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從*初的(de)房地(dì)産市場調控到"國八條""國六條"出台，房地(dì)産投資過熱現象因此有所緩解，但房價過高(gāo)問題卻更顯突出，消費者期待的(de)房價回落并沒有出現。今年(nián)１０月份，全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲５．４％，漲幅比上月提高(gāo)０．１個百分點。
房價居高(gāo)不下，使一(yī)些地(dì)方政府和(hé)房地(dì)産商獲得巨大收益，而普通居民隻能望樓興歎。有關專家指出，房地(dì)産價格上漲過快主要源于市場供求關系失衡。下一(yī)步應繼續采取調控措施，在保障市場穩定的(de)前提下，從改善供求關系入手，着力解決房價過高(gāo)問題。
抑制投機 征稅重心應從交易環節轉向保有環節
房地(dì)産價格持續攀升，與城市一(yī)般居民的(de)需求在結構和(hé)支付能力上存在着雙重矛盾。通常情況下，供給快速增長(cháng)，空置面積又很大，房地(dì)産價格不應該持續上漲。有關專家指出，之所以出現這種異常現象，主要是房地(dì)産投機性需求造成的(de)。
據了解，國外十分重視(shì)對房地(dì)産保有環節的(de)征稅。例如(rú)，美國對不動産征收的(de)稅收要占到其全部财産稅收的(de)８０％。而我國在房地(dì)産保有環節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低(dī)了房地(dì)産保有者的(de)經濟風險，在客觀上增加了房地(dì)産投機者的(de)需求。
清華大學(xué)房地(dì)産研究所博士後張金華建議，房地(dì)産調控政策必須圍繞供給和(hé)需求兩方面進行，在調控需求方面應将房地(dì)産稅征收的(de)重心從交易環節轉向保有環節。
為(wèi)了抑制房地(dì)産投機需求，國家應考慮在房地(dì)産保有環節統一(yī)征收物業稅，按房地(dì)産的(de)面積每年(nián)付稅；同時，征收房地(dì)産轉手交易時的(de)資本獲益稅，使房地(dì)産漲價收益的(de)一(yī)大部分回饋給社會。
經濟學(xué)家王小廣認為(wèi)，國家還應在房地(dì)産開發環節适當征收消費稅，現階段可(kě)隻限于别墅、高(gāo)級公寓等*住宅，這将有效抑制投機需求和(hé)過度消費行為(wèi)。
同時王小廣建議，為(wèi)保障一(yī)般居民合理(lǐ)房地(dì)産消費，國家在征收消費稅時應确定一(yī)個上限，如(rú)人均２０平方米可(kě)以不征收稅，超過這個上限則按累進制征稅。
供應結構 保障經濟适用房土地(dì)供應不低(dī)于７０％
目前，我國房地(dì)産市場的(de)*問題是，供應結構與需求結構不對應。無論從眼前看還是從長(cháng)遠考慮，我國的(de)住房需求主體都是中低(dī)收入的(de)普通居民家庭，住宅供給理(lǐ)應以大衆化需求為(wèi)主。但據統計，我國２５０個地(dì)級以上城市中，７０％還沒有完全實施廉租住房制度，保障面不到４％；經濟适用房開發投資出現負增長(cháng)，目前隻占商品住宅總投資的(de)５％。
有關專家指出，隻有加大經濟适用房的(de)投入量，才能有效改善我國房地(dì)産市場供應的(de)結構性矛盾，起到平抑房價的(de)作用。
為(wèi)了保證中低(dī)價位、中小套型普通商品房的(de)供應量，國家在今年(nián)５月出台的(de)《關于調整住房供應結構穩定住房價格的(de)意見》中推出一(yī)項有力措施，規定中低(dī)價位、中小套型普通商品住房（含經濟适用房）和(hé)廉租住房的(de)年(nián)度土地(dì)供應量，不得低(dī)于居住用地(dì)供應總量的(de)７０％；同時，繼續停止别墅類項目土地(dì)供應，嚴格限制低(dī)密度、大套型住房的(de)土地(dì)供應。
但是，為(wèi)了追求經濟增長(cháng)，一(yī)些地(dì)方仍在想方設法縮減經濟适用房建設計劃和(hé)用地(dì)供應，至今未使上述政策得到真正執行。甚至某大城市的(de)相關部門負責人還曾發出過"無法執行"的(de)言論，而這個城市的(de)房價在國家宏觀調控的(de)形勢下，逆勢而上，漲幅位居全國前列。
中國人民大學(xué)嚴金明教授建議，各級地(dì)方政府在制訂土地(dì)開發供應計劃時，應充分保證中低(dī)價位、中小套型普通商品住房土地(dì)供應，避免在這一(yī)塊土地(dì)供應上不增反降。
供應層次 加快發展住房二、三級市場
業界人士透露，目前歐美國家房地(dì)産交易量的(de)８０％左右集中在二手房上，每年(nián)約有５％的(de)存量房進入住房二級市場，而我國住房二級市場的(de)交易量卻明顯偏低(dī)。
以北京為(wèi)例，今年(nián)二手房的(de)預期交易量為(wèi)１０萬套，這與北京市３億平方米的(de)存量相比極不相稱。如(rú)果住房二級市場得到充分發展，北京每年(nián)将有１５００萬平方米、約２５萬套二手房進入市場，再加上房屋租賃市場，必将大大緩解住房供給的(de)壓力，有利于穩定住房價格。
專家建議，今後國家應采取有針對性的(de)政策措施，加快發展住房二、三級市場，如(rú)建立優化的(de)稅收體系，以減少交易環節，降低(dī)交易費用；制定嚴格而切實有效的(de)房地(dì)産中介行業市場準入制度；健全住房交易市場法律法規，促進住房交易形成健康有序的(de)流通秩序等。
此外，國家還應重視(shì)實施"差價換房""分期付款售房""租賃住房""預先訂房""流通現房"等多種銷售方式，從而實現我國房地(dì)産市場的(de)供求平衡。
信貸政策 嚴格房地(dì)産開發信貸條件
信貸政策在房地(dì)産調控中起着十分重要的(de)作用。
如(rú)果房價漲勢仍然不降，人們勢必聯想到新一(yī)輪調控措施出台的(de)可(kě)能。那麽，新的(de)信貸調控政策将指向何方呢(ne)？
建設銀行有關負責人表示，今後建行将更加注重對房地(dì)産市場趨勢的(de)分析和(hé)判斷，在風險可(kě)控的(de)前提下，加快發展房地(dì)産業務。一(yī)方面，繼續向住宅市場要份額、要效益，加大住宅信貸投入在開發貸款中的(de)占比；同時，實行差别化服務，今年(nián)新增房地(dì)産開發貸款将主要投向經營管理(lǐ)水平高(gāo)、資産質量好的(de)分行和(hé)住房市場發展良好的(de)重點城市。
中國銀監會負責人則表示，今後将嚴格房地(dì)産開發信貸條件。為(wèi)抑制房地(dì)産開發企業利用銀行貸款囤積土地(dì)和(hé)房源，對項目資本金比例達不到３５％等貸款條件的(de)房地(dì)産企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地(dì)和(hé)空置商品房較多的(de)開發企業，商業銀行将按照審慎經營的(de)原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的(de)滾動授信。對空置３年(nián)以上的(de)商品房，商業銀行不得接受其作為(wèi)貸款的(de)抵押物。另外，為(wèi)抑制房價過快上漲，監管部門還将視(shì)情況有區别地(dì)适度調整住房消費信貸政策。 | 