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記者近日采訪了解到，部分開發商利用增高(gāo)土地(dì)儲備量、增高(gāo)商品房空置面積、頻繁推高(gāo)房價來操縱市場對抗宏觀調控。有關專家認為(wèi)，開發商利用“三高(gāo)”操縱市場正在人為(wèi)擴大供需矛盾，加速透支購房者未來收入，同時又遏制真實的(de)住房需求，加大宏觀調控的(de)難度，應當引起高(gāo)度重視(shì)。
房價直入“雲端”夜晚卻成“空城”
記者采訪了解到，近兩年(nián)，南京樓市供需矛盾逐步緩解，房價整體平穩。但南京重點發展的(de)河西新區——奧體中心周邊的(de)房價卻在一(yī)些開發商的(de)助推下連年(nián)大幅攀升，引起許多市民的(de)議論。
“奧體闆塊的(de)房價太高(gāo)了！2006年(nián)，這裏的(de)房價從每平方米5100元，上漲到每平方米8000元左右，一(yī)年(nián)漲了2900元。目前，有的(de)樓盤已經開到了9000元/平方米，大有趕超南京老城區的(de)趨勢。”一(yī)年(nián)前入住河西新城區的(de)南京市民舒先生告訴記者。他說，雖然這裏銷售行情火爆，但有不少人屬于投機炒房。奧體中心周邊的(de)樓盤入住率并不高(gāo)，到了晚上像一(yī)座空城。
為(wèi)了核實情況，記者日前數次到河西新城區采訪。記者晚上8點以前乘地(dì)鐵抵達奧體站時，本應是下班高(gāo)峰期，但地(dì)鐵上的(de)乘客總數僅有10人。出了地(dì)鐵口看到，除了街道(dào)兩旁的(de)路燈發出的(de)光外，在地(dì)鐵奧體站周邊的(de)金瑪郦城、濱江奧城、紫鑫中華廣場等小區內(nèi)黑黝黝一(yī)片，一(yī)些多層住宅整棟整棟無人入住，有些30多層的(de)小高(gāo)層，才僅有零星的(de)幾戶亮(liàng)燈。記者随機統計，發現這些樓盤入住率還達不到五分之一(yī)。
記者了解到，奧體新城區的(de)樓盤許多都是建築面積超過十萬平方米的(de)大盤，*期早已銷售一(yī)空，如(rú)今兩三年(nián)過去(qù)了，還是沒有人入住，造成大量資源的(de)閑置。
“河西新城區入住率不高(gāo)與這裏投機性購房比例高(gāo)有直接關系。這裏的(de)開發商大量囤房炒房的(de)現象很普遍，各類違規手段無所不用其極。奧體闆塊的(de)房價連年(nián)猛漲，吸引了大量的(de)投資投機者，甚至有政府機關來團購炒房的(de)事件”，一(yī)位在河西“濱江奧城”、“西堤國際”等項目先後擔任銷售經理(lǐ)數年(nián)的(de)人士告訴記者。這位銷售經理(lǐ)說，2006年(nián)10月前後，奧體闆塊的(de)兩個樓盤聯手上調房價，每平方米一(yī)夜間增長(cháng)了1000元，也促使周邊房價競相攀高(gāo)。
部分開發商大量囤積土地(dì)和(hé)房源
據江蘇省統計局統計，2005年(nián)，全省開發商購置的(de)土地(dì)面積比當年(nián)開發的(de)面積多出1000萬平方米，而2006年(nián)前11個月的(de)差額則為(wèi)900萬平方米。有業內(nèi)人士認為(wèi)，這是部分開發商在囤積土地(dì)。因為(wèi)随着宏觀調控不斷深化，開發商擔心自(zì)身利益受損，通過大量儲備土地(dì)來對抗調控。土地(dì)掌握在開發企業手中，何時開發由他們自(zì)己決定，他們會根據市場行情來加速或者推遲開發進度，*終目的(de)還是為(wèi)了炒高(gāo)房價以獲取*利潤。
在土地(dì)儲備大幅增長(cháng)的(de)同時，這個省商品房空置面積呈現持續大幅增長(cháng)趨勢。2004年(nián)，江蘇省商品房的(de)空置面積為(wèi)490萬平方米。到了2005年(nián)，全年(nián)空置面積達721萬平方米，同比增長(cháng)47%。而2006年(nián)的(de)空置增勢則繼續保持較高(gāo)的(de)“水準”，截止到11月底，空置面積為(wèi)900萬平方米，增幅達58.5%。
江蘇省房地(dì)産經濟學(xué)會副會長(cháng)徐益民表示，目前，房地(dì)産市場上形成了空置房面積不斷增加，老百姓購買稱心如(rú)意的(de)房子(zǐ)卻日益困難的(de)尴尬局面。造成空置面積增加這一(yī)局面有幾個原因，一(yī)方面在于當前房地(dì)産市場供需之間的(de)結構性矛盾十分突出。有的(de)區域以120平方米的(de)大戶型為(wèi)主，再加上高(gāo)企的(de)房價，普通老百姓根本買不起。另一(yī)方面的(de)原因是開發商留下不少朝向、戶型好的(de)房子(zǐ)等待漲價。
居住功能弱化住宅異化為(wèi)*奢侈品
“開發商利用‘三高(gāo)’操縱樓市遏制了市場真實需求，南京市一(yī)些區域的(de)商品住宅已經異化為(wèi)*奢侈品，在什麽地(dì)段擁有什麽樣的(de)房子(zǐ)成為(wèi)身份的(de)一(yī)種标志，而住宅的(de)居住功能正在弱化，”江蘇省某大型國有房地(dì)産企業的(de)一(yī)位高(gāo)管告訴記者，随着房價不斷走高(gāo)，潛在購房者也普遍變得焦慮和(hé)急不可(kě)耐，開始提前透支購買力。
南京某房地(dì)産研究機構近日對5000名潛在購房者進行調查表明，66%的(de)潛在購房者判斷房價會上漲，72.3%的(de)潛在購房者計劃一(yī)年(nián)內(nèi)買房。此外，潛在購房者半年(nián)收入漲幅保持在5%左右，而他們對房價的(de)總承受能力半年(nián)內(nèi)上漲了12個百分點。這表明房價持續上漲一(yī)方面使潛在購房者對樓市未來有信心，另一(yī)方面又迫使他們急于買房。
針對部分開發商操控樓市的(de)做(zuò)法，有關專家提出了兩點建議：
首先，要嚴格規範開發企業的(de)銷售行為(wèi)。房管、物價等部門要對部分開發企業公開違反國家規定聯手漲價、囤積房源等現象要給予堅決懲處。
第二是增加“雙競雙限”地(dì)塊的(de)供應。有關專家認為(wèi)，一(yī)些開發企業熱衷囤積土地(dì)是因為(wèi)看好未來房價增幅，認為(wèi)兩三年(nián)之後僅賣土地(dì)就能賺錢。北京市國土部門近期推出了對房價和(hé)地(dì)價進行雙競雙限的(de)地(dì)塊，既能夠保證開發企業有一(yī)定利潤，又能遏制周邊房價，如(rú)果在流通環節加強管理(lǐ)，将能夠為(wèi)穩定房地(dì)産發揮積極作用。
(作者：施勇峰 鄧華甯) | 