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建設用地(dì)使用權章(zhāng)
本章(zhāng)主要規定了建設用地(dì)使用權設立的(de)方式，建設用地(dì)使用權出讓合同的(de)內(nèi)容，建設用地(dì)使用權的(de)登記，建設用地(dì)使用權轉讓、互換、出資或者贈與時當事人的(de)權利和(hé)義務，建設用地(dì)使用權屆滿前收回建設用地(dì)的(de)補償原則，建設用地(dì)使用權屆滿後續期以及集體土地(dì)作為(wèi)建設用地(dì)的(de)原則等內(nèi)容。
*百三十五條 建設用地(dì)使用權人依法對國家所有的(de)土地(dì)享有占有、使用和(hé)收益的(de)權利，有權利用該土地(dì)建造建築物、構築物及其附屬設施。
[釋義]本條是關于建設用地(dì)使用權概念的(de)規定。
建設用地(dì)使用權是用益物權中的(de)一(yī)項重要權利。出讓人通過設立建設用地(dì)使用權，使建設用地(dì)使用權人對國家所有的(de)土地(dì)享有了占有、使用和(hé)收益的(de)權利，建設用地(dì)使用權人可(kě)以利用該土地(dì)建造建築物、構築物及其附屬設施。建設用地(dì)包括住宅用地(dì)、公共設施用地(dì)、工礦用地(dì)、交通水利設施用地(dì)、旅遊用地(dì)、軍事設施用地(dì)等。本條中的(de)建築物主要是指住宅、寫字樓、廠房等。構築物主要是指不具有居住或者生産經營功能的(de)人工建造物，比如(rú)道(dào)路、橋梁、隧道(dào)、水池、水塔、紀念碑等；附屬設施主要是指附屬于建築物、構築物的(de)一(yī)些設施。
*百三十六條 建設用地(dì)使用權可(kě)以在土地(dì)的(de)地(dì)表、地(dì)上或者地(dì)下分别設立。新設立的(de)建設用地(dì)使用權，不得損害已設立的(de)用益物權。
[釋義]本條是關于建設用地(dì)使用權分層設立的(de)規定。
我國土地(dì)的(de)性質決定了土地(dì)上下空間的(de)所有權屬于國家和(hé)集體，當事人隻能通過設定建設用地(dì)使用權等用益物權的(de)方式取得對土地(dì)以及上下空間的(de)使用。目前，集體土地(dì)需要征收為(wèi)國家所有後才能出讓，。國家在出讓建設用地(dì)使用權時，隻要對建築物的(de)四至、高(gāo)度、建築面積和(hé)深度作出明确的(de)規定，那麽該建築物占用的(de)空間範圍是可(kě)以确定的(de)。根據本法*百三十八條第(四)項的(de)規定，建設用地(dì)使用權出讓時，應當在合同中明确規定建設物、構築物以及附屬設施占用的(de)空間範圍，這樣建設用地(dì)使用權人對其取得的(de)建設用地(dì)的(de)範圍就能界定清楚。比如(rú)，同一(yī)塊土地(dì)地(dì)下10米至地(dì)上70米的(de)建設用地(dì)使用權出讓給甲公司建寫宇樓；地(dì)下20米至40米的(de)建設用地(dì)使用權出讓給乙公司建一(yī)地(dì)下商場。在分層出讓建設用地(dì)使用權時，不同層次的(de)權利人是按照同樣的(de)規定取得土地(dì)使用權的(de)，在法律上他們的(de)權利和(hé)義務是相同的(de)，隻不過其使用權所占用的(de)空間範圍有所區别。所以，建設用地(dì)使用權的(de)概念完全可(kě)以解決對不同空間土地(dì)的(de)利用問題，物權法沒有引入空間利用權的(de)概念。因此，本條規定，建設用地(dì)使用權可(kě)以在土地(dì)的(de)地(dì)表、地(dì)上或者地(dì)下分别設立。
那麽，如(rú)何調整同一(yī)塊土地(dì)不同用益物權人之間的(de)關系呢(ne)?根據本法的(de)規定，不動産的(de)權利人根據相鄰關系的(de)規定，應當為(wèi)相鄰各權利人提供必要的(de)便利，并在其權利受到損害時，可(kě)以請求相鄰權利人補償。不動産的(de)權利人想提高(gāo)自(zì)己土地(dì)的(de)便利和(hé)效益，可(kě)以通過設定地(dì)役權取得對他人土地(dì)的(de)利用。以上規定完全适用于分層設立的(de)建設用地(dì)使用權。在土地(dì)分層出讓的(de)情況下，不同層次的(de)建設用地(dì)使用權人之間應當适用相鄰關系的(de)規定。如(rú)果建設用地(dì)使用權人一(yī)方需要利用另一(yī)方的(de)建設用地(dì)，同樣可(kě)以通過設定地(dì)役權來解決。總之，物權法所有适用于“橫向”不動産之間的(de)相鄰關系和(hé)地(dì)役權等規定都适用于“縱向”不動産之間。新設立的(de)建設用地(dì)使用權，不得損害已設立的(de)用益物權。
*百三十七條 設立建設用地(dì)使用權，可(kě)以采取出讓或者劃撥等方式。
工業、商業、旅遊、娛樂(yuè)和(hé)商品住宅等經營性用地(dì)以及同一(yī)土地(dì)有兩個以上意向用地(dì)者的(de)，應當采取招标、拍賣等公開競價的(de)方式出讓。
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地(dì)使用權。采取劃撥方式的(de)，應當遵守法律、行政法規關于土地(dì)用途的(de)規定。
[釋義]本條是關于建設用地(dì)使用權出讓方式的(de)規定。
建設用地(dì)使用權出讓的(de)方式主要有兩種：有償出讓和(hé)無償劃撥。在物權法起草(cǎo)過程中，有人提出，為(wèi)了保護國家的(de)土地(dì)資源，應當取消以劃撥方式出讓建設用地(dì)，不論什麽用途，都應當采取有償出讓的(de)方式。那麽，物權法為(wèi)什麽仍然将劃撥作為(wèi)建設用地(dì)出讓的(de)方式呢(ne)?因為(wèi)我國土地(dì)管理(lǐ)法和(hé)城市房地(dì)産管理(lǐ)法對于采用劃撥方式設立建設用地(dì)使用權的(de)範圍是有着嚴格的(de)限制的(de)。下列建設用地(dì)，确屬必需的(de)，可(kě)以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：(1)國家機關用地(dì)和(hé)軍事用地(dì)；(2)城市基礎設施用地(dì)和(hé)公益事業用地(dì)；(3)國家重點扶持的(de)能源、交通、水利等基礎設施用地(dì)；(4)法律、行政法規規定的(de)其他用地(dì)。由于國家機關用地(dì)和(hé)軍事用地(dì)等情況會長(cháng)期存在，完全取消以劃撥方式設立建設用地(dì)使用權不現實，劃撥方式還會在相當長(cháng)的(de)時期存在。但是，并不表明屬于劃撥範圍的(de)用地(dì)，就當然可(kě)以采取劃撥的(de)方式。劃撥方式應當是“确屬必需的(de)”才能采取。通過劃撥方式取得的(de)建設用地(dì)使用權，沒有期限的(de)規定，但是該權利仍是一(yī)項獨立的(de)财産權利，其性質屬于用益物權，應當适用“建設用地(dì)使用權”一(yī)章(zhāng)的(de)規定。考慮到劃撥建設用地(dì)的(de)特殊性，有關法律對劃撥建設用地(dì)的(de)用途、轉讓條件和(hé)抵押等方面都有一(yī)些限制性規定。随着我國土地(dì)管理(lǐ)制度的(de)改革和(hé)深化，劃撥建設用地(dì)的(de)範圍和(hé)程序更趨嚴格和(hé)規範。近些年(nián)來，國務院就劃撥土地(dì)的(de)問題多次作出了規定，明确要嚴格控制測撥用地(dì)範圍，經營性基礎設施用地(dì)要逐步實行有償使用。運用價格機制抑制多占、濫占和(hé)浪費土地(dì)。經依法批準利用原有劃撥土地(dì)進行經營性開發建設的(de)，應當按照市場價補繳土地(dì)出讓金；經依法批準轉讓原劃撥土地(dì)使用權的(de)，應當在土地(dì)有形市場公開交易，按照市場價補繳土地(dì)出讓金；低(dī)于市場價交易的(de)，政府應當行使優先購買權。為(wèi)了切實加強土地(dì)調控，制止違法違規用地(dì)行為(wèi)，作為(wèi)民事基本法律的(de)物權法也對劃撥建設用地(dì)的(de)問題作出了明确規定：“嚴格限制以劃撥方式設立建設用地(dì)使用權。采取劃撥方式的(de)，應當遵守法律、行政法規關于土地(dì)用途的(de)規定。”
建設用地(dì)使用權有償出讓的(de)方式中招标和(hé)拍賣都屬于公開競價的(de)方式。協議是出讓人和(hé)建設用地(dì)使用權人通過協商方式有償出讓土地(dì)使用權。協議的(de)方式由于沒有引入競争機制，相對缺乏公開性，現實中一(yī)些地(dì)區和(hé)部門為(wèi)了招商引資，将本來應當采取公開競價方式改為(wèi)協議方式，或者壓低(dī)協議出讓的(de)價格，随意減免土地(dì)出讓金，造成土地(dì)資源收益的(de)流失，嚴重損害國家的(de)利益。因此，有人提出，應當取消協議方式出讓土地(dì)。但是，現實中一(yī)些需要扶持的(de)行業和(hé)大型設施用地(dì)，仍較适宜采取協議的(de)方式出讓，協議的(de)出讓方式還是有其存在的(de)必要。為(wèi)了防止協議出讓土地(dì)時可(kě)能滋生的(de)腐敗行為(wèi)，嚴格土地(dì)出讓秩序，土地(dì)管理(lǐ)法規定，采取協議方式出讓土地(dì)使用權的(de)出讓金不得低(dī)于按國家規定所确定的(de)*。國務院、國土資源部也曾多次頒布相關的(de)文件，要求各級人民政府要依照基準地(dì)價制定并公布協議出讓土地(dì)*标準。協議出讓土地(dì)除必須嚴格執行規定程序外，出讓價格不得低(dī)于*标準。違反規定出讓土地(dì)造成國有土地(dì)資産流失的(de)，要依法追究責任；情節嚴重的(de)，依照刑法的(de)規定，以非法低(dī)價出讓國有土地(dì)使用權罪追究刑事責任。物權法雖然保留了協議出讓方式，但是由于擴大了公開競價出讓方式的(de)範圍，因此，協議出讓的(de)适用範圍已經越來越窄，程序則更趨嚴格。
有人提出，現實中除了招标、拍賣的(de)方式外，還有挂牌等公開競價出讓建設用地(dì)的(de)方式，建議增加相關的(de)內(nèi)容。由于現行法律還沒有對挂牌出讓方式作出過規定，該方式在法律上如(rú)何定性和(hé)規範，還需要根據實踐經驗不斷完善。我國土地(dì)制度正在改革階段，今後可(kě)能還會出現一(yī)些新的(de)公開競價的(de)出讓方式，因此，物權法隻是列舉了現行法律中已作規定的(de)拍賣和(hé)招标兩種出讓方式，沒有對現實中存在的(de)公開競價的(de)方式一(yī)一(yī)列舉，但這并不表明出讓土地(dì)時不能采取挂牌或者其他公開競價的(de)方式。
*百三十八條 采取招标、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地(dì)使用權的(de)，當事人應當采取書面形式訂立建設用地(dì)使用權出讓合同。
建設用地(dì)使用權出讓合同一(yī)般包括下列條款：
(一(yī))當事人的(de)名稱和(hé)住所；
(二)土地(dì)界址、面積等；
(三)建築物、構築物及其附屬設施占用的(de)空間；
(四)土地(dì)用途；
(五)使用期限；
(六)出讓金等費用及其支付方式；
(七)解決争議的(de)方法。
[釋義]本條是對建設用地(dì)使用權出讓合同內(nèi)容的(de)規定。
建設用地(dì)使用權合同屬于民事合同，雖然各級人民政府代表國家，以土地(dì)所有人的(de)身份與建設用地(dì)使用權人簽訂出讓合同，但是該合同屬于國家以民事主體的(de)身份與其他主體從事的(de)交易行為(wèi)。
建設用地(dì)使用權出讓合同的(de)內(nèi)容主要包括：
(1)當事人的(de)名稱和(hé)住所。當事人的(de)名稱和(hé)住所，是合同中*基本的(de)要件。雖然出讓的(de)土地(dì)屬于國家所有，但是在出讓合同中，國家并不列為(wèi)出讓人。目前一(yī)般是由市、縣人民政府土地(dì)行政主管部門代表國家作為(wèi)出讓人。在實踐中曾出現過經濟開發區管理(lǐ)委員會作為(wèi)出讓人的(de)情況，根據*人民法院關于審理(lǐ)涉及國有土地(dì)使用權合同糾紛案件适用法律問題的(de)解釋的(de)規定，開發區管理(lǐ)委員會作為(wèi)出讓人與受讓方簽訂的(de)出讓合同在該司法解釋實施後是無效的(de)。
(2)土地(dì)界址、面積等。建設用地(dì)出讓合同中應當明确标明出讓建設用地(dì)的(de)具體界址、面積等基本的(de)用地(dì)狀況。為(wèi)了準确界定建設用地(dì)的(de)基本數據，建設用地(dì)使用權合同一(yī)般會附“出讓宗地(dì)界址圖”，标明建設用地(dì)的(de)位置、四至範圍等，該附件須經雙方當事人确認。
(3)建築物、構築物及其附屬設施占用的(de)空間。根據本法*百三十六條的(de)規定，建設用地(dì)使用權可(kě)以在土地(dì)的(de)地(dì)表、地(dì)上或者地(dì)下分别設立。因此，在分層設立建設用地(dì)使用權的(de)情況下，必須界定每一(yī)建設用地(dì)使用權具體占用的(de)空間，即标明建設用地(dì)占用的(de)面積和(hé)四至，建築物、構築物以及附屬設施的(de)高(gāo)度和(hé)深度，使建設用地(dì)使用權人行使權利的(de)範圍得以确定。
(4)土地(dì)用途。我國對建設用地(dì)實行用途管制。為(wèi)了保證建設用地(dì)使用權人按照約定的(de)用途使用建設用地(dì)，在合同期限內(nèi)，建設用地(dì)使用權人不得擅自(zì)改變建設用地(dì)的(de)用途；需要改變建設用地(dì)使用權用途的(de)，應當征得出讓人的(de)同意并經土地(dì)行政主管部門和(hé)城市規劃行政主管部門批準，重新簽訂或者更改原有的(de)建設用地(dì)使用權出讓合同，調整土地(dì)出讓金，井辦理(lǐ)相應的(de)登記。
(5)使用期限。建設用地(dì)使用權出讓的(de)期限自(zì)出讓人向建設用地(dì)使用權人實際交付土地(dì)之日起算，原劃撥土地(dì)使用權補辦出讓手續的(de)，出讓年(nián)限自(zì)合同簽訂之日起算。
(6)出讓金等費用及其支付方式。建設用地(dì)使用權人未按照出讓合同約定支付出讓金等費用的(de)，出讓人有權解除合同，并可(kě)以請求違約賠償。建設用地(dì)使用權人按照出讓合同約定支付出讓金的(de)，市、縣人民政府土地(dì)行政主管部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的(de)土地(dì)；未按照出讓合同約定提供出讓的(de)土地(dì)的(de)，土地(dì)使用者有權解除合同，由土地(dì)行政主管部門返還出讓金，土地(dì)使用者并可(kě)以請求違約賠償。根據*人民法院的(de)司法解釋的(de)規定，經市、縣人民政府批準同意以協議方式出讓的(de)土地(dì)使用權，土地(dì)使用權出讓金低(dī)于訂立合同時當地(dì)政府按照國家規定确定的(de)*的(de)，應當認定土地(dì)使用權出讓合同約定的(de)價格條款無效。關于出讓金的(de)支付方式，根據城鎮國有土地(dì)使用權出讓和(hé)轉讓暫行條例的(de)規定，土地(dì)使用者應當在簽訂出讓合同後60日內(nèi)，支付全部土地(dì)使用權出讓金。不過，目前對于采取拍賣、招标等公開競價方式設立的(de)建設用地(dì)使用權，其出讓金的(de)支付方式可(kě)以采取一(yī)次性支付或者分期支付的(de)辦法。逾期未全部支付的(de)，出讓人有權解除合同，并可(kě)請求違約賠償。
(7)解決争議的(de)方法。因履行建設用地(dì)使用權合同發生争議的(de)，出讓人和(hé)建設用地(dì)使用權人可(kě)以雙方協商解決，協商不成的(de)，提交雙方當事人指定的(de)仲裁委員會仲裁，或者依法向人民法院起訴。
*百三十九條 設立建設用地(dì)使用權的(de)，應當向登記機構申請建設用地(dì)使用權登記。建設用地(dì)使用權自(zì)登記時設立。登記機構應當向建設用地(dì)使用權人發放建設用地(dì)使用權證書。
[釋義]本條是關于建設用地(dì)使用權登記的(de)規定。
建立建設用地(dì)使用權，建設用地(dì)使用權人應當向登記機構申請建設用地(dì)使用權登記。登記機構應當向建設用地(dì)使用權人發放建設用地(dì)使用權證書。建設用地(dì)使用權适用登記生效的(de)原則，經登記生效。根據土地(dì)管理(lǐ)法的(de)規定，我國目前的(de)建設用地(dì)使用權是由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書。
以劃撥方式設立建設用地(dì)使用權的(de)，根據目前的(de)規定當事人不需要簽訂合同，而是通過“國有土地(dì)劃撥決定書”的(de)形式，将建設用地(dì)使用權交給建設用地(dì)使用權人使用。但是，劃撥土地(dì)也應當按照以下規定辦理(lǐ)登記手續：新開工的(de)大中型建設項目使用劃撥國有土地(dì)的(de)，建設用地(dì)使用權人應當在接到縣級以上人民政府發給的(de)建設用地(dì)批準書之日起30日內(nèi)，持建設用地(dì)批準書申請土地(dì)預告登記，建設項目竣工驗收後，建設單位應當在該建設項目竣工驗收之日起30日內(nèi)，持建設項目竣工驗收報告和(hé)其他有關文件申請建設用地(dì)使用權登記；其他項目使用劃撥國有土地(dì)的(de)，建設用地(dì)使用權人應當在接到縣級以上人民政府批準用地(dì)文件之日起30日內(nèi)，持批準用地(dì)文件申請建設用地(dì)使用權登記。
目前我國的(de)土地(dì)登記是以宗地(dì)為(wèi)基本單元。使用兩宗以上建設用地(dì)的(de)建設用地(dì)使用權人應當分宗申請登記。兩個以上建設用地(dì)使用權人共同使用一(yī)宗建設用地(dì)的(de)，應當分别申請登記。跨縣級行政區使用土地(dì)的(de)，應當分别向建設用地(dì)所在地(dì)縣級以上地(dì)方人民政府土地(dì)管理(lǐ)部門申請登記。
*百四十條 建設用地(dì)使用權人應當合理(lǐ)利用土地(dì)，不得改變土地(dì)用途；需要改變土地(dì)用途的(de)，應當依法經有關行政主管部門批準。
[釋義]本條是關于土地(dì)用途的(de)規定。
我國法律對以劃撥方式使用建設用地(dì)的(de)用途有着明确的(de)規定，建設用地(dì)使用權人應當嚴格依照其用途使用土地(dì)。以出讓方式設立的(de)建設用地(dì)使用權，不同的(de)土地(dì)用途其出讓金是不同的(de)。建設用地(dì)使用權出讓合同中對土地(dì)用途都需要作出明确的(de)規定，擅自(zì)改變約定的(de)土地(dì)用途不僅是一(yī)種違約行為(wèi)，而且也是違法行為(wèi)。
建設用地(dì)使用權人以無償或者有償方式取得建設用地(dì)使用權後，确需改變土地(dì)用途的(de)，應當向土地(dì)行政主管部門提出申請。土地(dì)行政主管部門經過審查後，認為(wèi)改變的(de)土地(dì)用途仍符合規劃，同意對土地(dì)用途作出調整的(de)，根據目前的(de)規定，還需要報市、縣人民政府批準，然後出讓人和(hé)建設用地(dì)使用權人應當重新簽訂建設用地(dì)使用權出讓合同或者變更合同相應的(de)條款，并按照規定補交不同用途和(hé)容積率的(de)土地(dì)差價。如(rú)果是将以劃撥方式取得的(de)建設用地(dì)使用權改為(wèi)有償使用方式的(de)，在改變土地(dì)用途後，建設用地(dì)使用權人還應當補繳出讓金。以變更合同條款的(de)形式改變土地(dì)用途的(de)，還要依法到登記機構辦理(lǐ)變更登記，簽訂新的(de)建設用地(dì)使用權合同的(de)，應辦理(lǐ)登記手續。
*百四十一(yī)條 建設用地(dì)使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。
[釋義]本條是關于建設用地(dì)使用權人支付出讓金等費用的(de)義務的(de)規定。
應當支付土地(dì)出讓金等費用的(de)情形：
(1)在取得建設用地(dì)使用權時，采用出讓等有償使用方式的(de)，應當支付出讓金等費用。土地(dì)管理(lǐ)法第二條第五款規定：“國家依法實行國有土地(dì)有償使用制度。但是，國家在法律規定的(de)範圍內(nèi)劃撥國有土地(dì)使用權的(de)除外。”第五十五條規定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地(dì)使用權的(de)建設單位，按照國務院規定的(de)标準和(hé)辦法，繳納土地(dì)使用權出讓金等土地(dì)有償使用費和(hé)其他費用後，方可(kě)使用土地(dì)。”城市房地(dì)産管理(lǐ)法第三條、第十五條也有同樣的(de)規定。根據有關規定，劃撥取得建設用地(dì)使用權的(de)，在取得使用權時國家不收取出讓金。
(2)在建設用地(dì)使用權轉讓時，通過劃撥取得的(de)建設用地(dì)使用權應當補繳出讓金。城市房地(dì)産管理(lǐ)法第三十九條規定：“以劃撥方式取得土地(dì)使用權的(de)，轉讓房地(dì)産時，應當按照國務院規定，報有批準權的(de)人民政府審批。有批準權的(de)人民政府準予轉讓的(de)；應當由受讓方辦理(lǐ)土地(dì)使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地(dì)使用權出讓金。”“以劃撥方式取得土地(dì)使用權的(de)，轉讓房地(dì)産報批時，有批準權的(de)人民政府按照國務院規定決定可(kě)以不辦理(lǐ)土地(dì)使用權出讓手續的(de)，轉讓方應當按照國務院規定将轉讓房地(dì)産所獲收益中的(de)土地(dì)收益上繳國家或者作其他處理(lǐ)。”此外，城市房地(dì)産管理(lǐ)法第五十條還規定：“設定房地(dì)産抵押權的(de)土地(dì)使用權是以劃撥方式取得的(de)，依法拍賣該房地(dì)産後，應當從拍賣所得的(de)價款中繳納相當于應繳納的(de)土地(dì)使用權出讓金的(de)款額後，抵押權人方可(kě)優先受償。”
法律、行政法規對不繳納出讓金等費用的(de)行為(wèi)規定了相應的(de)法律責任。例如(rú)，城市房地(dì)産管理(lǐ)法第六十六條規定，違反城市房地(dì)産管理(lǐ)法第三十九條*款關于劃撥土地(dì)使用權轉讓須補繳出讓金的(de)規定的(de)，由縣級以上人民政府土地(dì)管理(lǐ)部門責令繳納土地(dì)出讓金、沒收違法所得，可(kě)以并處罰款。在有出讓合同的(de)情況下，不支付出讓金的(de)行為(wèi)同時還是一(yī)種違約行為(wèi)。因此除了行政法上的(de)責任，法律、行政法規還規定了相應的(de)違約責任。例如(rú)，城市房地(dì)産管理(lǐ)法第十五條規定城鎮國有土地(dì)使用權出讓和(hé)轉讓暫行條例第十四條規定。
總之，通過支付出讓金等費用，向國家上繳土地(dì)收益，是國家土地(dì)有償使用制度的(de)重要內(nèi)容，也是土地(dì)管理(lǐ)法、城市房地(dì)産管理(lǐ)法等有關法律、行政法規中規定的(de)法定義務。物權法*百三十八條已經将出讓金等費用及其支付方式列為(wèi)建設用地(dì)使用權出讓合同的(de)條款之一(yī)，按時、足額支付出讓全，更是建設用地(dì)使用權人的(de)合同義務。
*百四十二條 建設用地(dì)使用權人建造的(de)建築物、構築物及其附屬設施的(de)所有權屬于建設用地(dì)使用權人，但有相反證據證明的(de)除外。
[釋義]本條是關于建設用地(dì)使用權人建造的(de)建築物、構築物及其附屬設施權屬的(de)規定。
根據物權法第三十條的(de)規定，合法建造房屋的(de)，自(zì)事實行為(wèi)成就時取得建築物的(de)所有權。在多數情況下，建設用地(dì)使用權人建造的(de)建築物、構築物及其附屬設施的(de)所有權是屬于建設用地(dì)使用權人的(de)。
建設用地(dì)使用權人建造的(de)建築物、構築物及其附屬設施由建設用地(dì)使用權人所有作為(wèi)通常情況，仍然存在這樣的(de)例外：在現在的(de)城市房地(dì)産建設中，一(yī)部分市政公共設施，是通過開發商和(hé)有關部門約定，由開發商在房地(dì)産項目開發中配套建設的(de)，但是所有權歸國家。這部分設施，其性質屬于市政公用，其歸屬就應當按照有充分的(de)證據證明的(de)事先約定來确定，而不是當然地(dì)歸建設用地(dì)使用權人。後續通過房地(dì)産交易成為(wèi)建設用地(dì)使用權人的(de)權利人也應當尊重這種權屬劃分。
把握本條規定還應當注意，這裏規定的(de)建築物、構築物及其附屬設施必須是合法建造産生的(de)。對于非法占地(dì)、違規搭建的(de)違法行為(wèi)，土地(dì)管理(lǐ)法第七十三條、第七十六條、第八十三條以及其他法律法規的(de)有關規定都明确規定了制裁措施，這種違章(zhāng)建築是要被沒收和(hé)強制拆除的(de)，更不會産生合法的(de)所有權。因此，并不在本條的(de)調整範圍內(nèi)。
*百四十三條 建設用地(dì)使用權人有權将建設用地(dì)使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的(de)除外。
[釋義]本條是關于建設用地(dì)使用權流轉方式的(de)規定。
(1)關于建設用地(dì)使用權流轉的(de)法律依據。
同支付出讓金等費用一(yī)樣，建設用地(dì)使用權的(de)依法流轉，也是我國土地(dì)有償使用制度的(de)重要內(nèi)容。有關法律、行政法規對此已經有了明确的(de)規定，例如(rú)，土地(dì)管理(lǐ)法第二條第三款規定：“任何單位和(hé)個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地(dì)。土地(dì)的(de)使用權可(kě)以依法轉讓。”城市房地(dì)産管理(lǐ)法第三十六條規定：“房地(dì)産轉讓，是指房地(dì)産權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式将其房地(dì)産轉移給他人的(de)行為(wèi)。”第四十七條規定：“依法取得的(de)房屋所有權連同該房屋占用範圍內(nèi)的(de)土地(dì)使用權，可(kě)以設定抵押權。”“以出讓方式取得的(de)土地(dì)使用權，可(kě)以設定抵押權。”《城鎮國有土地(dì)使用權出讓和(hé)轉讓暫行條例》第四條規定：“依照本條例的(de)規定取得土地(dì)使用權的(de)土地(dì)使用者，其使用權在使用年(nián)限內(nèi)可(kě)以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。合法權益受國家法律保護。”第十九條*款規定：“土地(dì)使用權轉讓是指土地(dì)使用者将土地(dì)使用權再轉移的(de)行為(wèi)，包括出售、交換和(hé)贈與。”
根據相關法律、行政法規的(de)規定，建設用地(dì)使用權可(kě)以依法轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。
但是法律、行政法規還規定了對建設用地(dì)使用權流轉的(de)限制。物權法本條規定的(de)除外條款所指的(de)就是這些限制性規定。
(2)關于劃撥取得的(de)建設用地(dì)的(de)流轉。根據法律、行政法規的(de)規定，對于劃撥取得的(de)建設用地(dì)，其流轉要通過行政審批，并繳納相應土地(dì)出讓金或者土地(dì)收益。例如(rú)，城市房地(dì)産管理(lǐ)法第三十九條規定：“以劃撥方式取得土地(dì)使用權的(de)，轉讓房地(dì)産時，應當按照國務院規定，報有批準權的(de)人民政府審批。有批準權的(de)人民政府準予轉讓的(de)，應當由受讓方辦理(lǐ)土地(dì)使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地(dì)使用權出讓金。”“以劃撥方式取得土地(dì)使用權的(de)，轉讓房地(dì)産報批時，有批準權的(de)人民政府按照國務院規定決定可(kě)以不辦理(lǐ)土地(dì)使用權出讓手續的(de)，轉讓方應當按照國務院規定将轉讓房地(dì)産所獲收益中的(de)土地(dì)收益上繳國家或者作其他處理(lǐ)。”
第五十條規定：“設定房地(dì)産押權的(de)土地(dì)使用權是以劃撥方式取得的(de)，依法拍賣該房地(dì)産後，應當從拍賣所得的(de)價款中繳納相當于應繳納的(de)土地(dì)使用權出讓金的(de)款額後，抵押權人方可(kě)優先受償。”擔保法第五十六條規定：“拍賣劃撥的(de)國有土地(dì)使用權所得的(de)價款，在依法繳納相當于應繳納的(de)土地(dì)使用權出讓金的(de)款額後，抵押權人有優先受償權。”此外，城鎮國有土地(dì)使用權出讓和(hé)轉讓暫行條例中也有相應的(de)規定。
(3)關于以出讓方式取得的(de)建設用地(dì)使用權流轉的(de)限制。
根據法律和(hé)行政法規的(de)規定，即便是以出讓方式取得的(de)建設用地(dì)使用權，在有些情況下也是不能直接進入流轉的(de)。例如(rú)，城市房地(dì)産管理(lǐ)法第三十七條規定：“下列房地(dì)産，不得轉讓：(一(yī))以出讓方式取得土地(dì)使用權的(de)，不符合本法第三十八條規定的(de)條件的(de)；(二)司法機關和(hé)行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地(dì)産權利的(de)；(三)依法收回土地(dì)使用權的(de)；(四)共有房地(dì)産，未經其他共有人書面同意的(de)；(五)權屬有争議的(de)； (六)未依法登記領取權屬證書的(de)；(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的(de)其他情形。”第三十八條規定：“以出讓方式取得土地(dì)使用權的(de)，轉讓房地(dì)産時，應當符合下列條件：(一(yī))按照出讓合同約定已經支付全部土地(dì)使用權出讓金，并取得土地(dì)使用權證書；(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的(de)，完成開發投資總額的(de)百分之二十五以上，屬于成片開發土地(dì)的(de)，形成工業用地(dì)或者其他建設用地(dì)條件。”“轉讓房地(dì)産時房屋已經建成的(de)，還應當持有房屋所有權證書。”城鎮國有土地(dì)使用權出讓和(hé)轉讓暫行條例第十九條第二款規定：“未按土地(dì)使用權出讓合同規定的(de)期限和(hé)條件投資開發、利用土地(dì)的(de)，土地(dì)使用權不得轉讓。”
總之，建設用地(dì)使用權的(de)流轉及其限制，在有關法律、行政法規中已經有了比較完備的(de)規定。
*百四十四條 建設用地(dì)使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的(de)，當事人應當采取書面形式訂立相應的(de)合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地(dì)使用權的(de)剩餘期限。
[釋義]本條是關于建設用地(dì)使用權人處分建設用地(dì)使用權的(de)合同形式和(hé)期限的(de)規定。
理(lǐ)解和(hé)掌握本條規定應當注意兩個方面：
(1)建設用地(dì)使用權的(de)流轉應當采用書面形式。
根據合同法第十條第二款的(de)規定，法律、行政法規規定采用書面形式的(de)，合同應當采用書面形式。城市房地(dì)産管理(lǐ)法第十四條以及有關法律法規中規定，土地(dì)使用權出讓應當采用書面合同。
在合同法理(lǐ)論上，必須采取書面形式的(de)合同屬于一(yī)種要式合同，要式合同一(yī)般适用于交易複雜、涉及利益巨大的(de)情形。建設用地(dì)使用權流轉之所以必須采用書面形式的(de)要式合同，是因為(wèi)建設用地(dì)使用權涉及對土地(dì)這一(yī)重要自(zì)然資源的(de)利用，關系到國家、社會和(hé)用地(dì)人的(de)重大利益，要求采用書面形式可(kě)以有效地(dì)明确權利、義務，避免潛在争議。不僅我國現有法律做(zuò)了這樣的(de)規定，其他國家和(hé)地(dì)區關于土地(dì)等不動産的(de)交易也都要求采用書面形式。本條規定不但與我國的(de)現有規定是一(yī)緻的(de)，也符合國際通行做(zuò)法。
(2)建設用地(dì)使用權流轉的(de)使用期限不得超過建設用地(dì)使用權的(de)剩餘期限。
這也是符合現有法律規定和(hé)國際通行做(zuò)法的(de)。城市房地(dì)産管理(lǐ)法第四十二條規定：“以出讓方式取得土地(dì)使用權的(de)，轉讓房地(dì)産後，其土地(dì)使用權的(de)使用年(nián)限為(wèi)原土地(dì)使用權出讓合同約定的(de)使用年(nián)限減去(qù)原土地(dì)使用者已經使用年(nián)限後的(de)剩餘年(nián)限。”之所以作出繳納這樣的(de)限制，是因為(wèi)建設用地(dì)使用權本身就是一(yī)種有時限的(de)權利，從理(lǐ)論上說，建設用地(dì)使用權人不可(kě)能超出自(zì)己的(de)權利範圍流轉權利。在我國的(de)現實中也不允許用益物權人這樣擴張權利，侵害作為(wèi)所有權人的(de)國家的(de)利益。所以在建設用地(dì)使用權期間确定的(de)情況下，建設用地(dì)使用權的(de)流轉也必須受到這一(yī)期間的(de)限制。
*百四十五條 建設用地(dì)使用權轉讓、互換、出資或者贈與的(de)，應當向登記機構申請變更登記。
[釋義]本條是關于建設用地(dì)使用權流轉後變更登記的(de)規定。
本法第十四條規定：“不動産物權的(de)設立、變更、轉讓和(hé)消滅，依照法律應當登記的(de)，自(zì)記載于不動産登記簿時發生效力。”建設用地(dì)使用權作為(wèi)重要的(de)用益物權，不但其取得需要登記，其流轉也需要及時變更登記。否則該流轉行為(wèi)就無法發生法律效力，權利人的(de)利益就得不到充分保障。
《土地(dì)登記規則》第三十四條至第四十七條針對國有土地(dì)使用權變更的(de)不同情況對變更登記做(zuò)了規定，主要包括以下內(nèi)容：
1．國有土地(dì)使用權的(de)轉讓。有下列情形之一(yī)的(de)，土地(dì)使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓合同或者協議簽訂後三十日內(nèi)，涉及房産變更的(de)，在房産變更登記發證後十五日內(nèi)，申請變更登記：(1)依法轉讓土地(dì)使用權的(de)；(2)因買賣、轉讓地(dì)上建築物、附着物等一(yī)并轉移土地(dì)使用權的(de)；(3)房屋所有權變更而使土地(dì)使用權變更的(de)，在申請變更登記時，應當提交變更後的(de)房屋所有權證書。
2．劃撥改出讓。劃撥土地(dì)使用權依法辦理(lǐ)土地(dì)使用權出讓手續的(de)，土地(dì)使用者應當在繳納土地(dì)使用權出讓金後三十日內(nèi)，申請變更登記。
3．企業入股。企業将通過出讓或者國家入股等形式取得的(de)國有土地(dì)使用權，再以入股方式轉讓的(de)，轉讓雙方當事人應當在入股合同簽訂之日起三十日內(nèi)，申請變更登記。
4．單位合并、分立。因單位合并、分立、企業兼并等原因引起土地(dì)使用權變更的(de)，有關各方應當在合同簽訂後三十日內(nèi)或者在接到上級主管部門的(de)批準文件後三十日內(nèi)，申請變更登記。
5．交換、調整。因交換、調整土地(dì)而發生土地(dì)使用權、所有權變更的(de)，交換、調整土地(dì)的(de)各方應當在接到交換、調整協議批準文件後三十日內(nèi)，申請變更登記。
6．因抵押而取得土地(dì)使用權。因處分抵押财産而取得土地(dì)使用權的(de)，取得土地(dì)使用權的(de)權利人和(hé)原抵押人應當在抵押财産處分後三十日內(nèi)，申請變更登記。
7．因購買房改房而獲得國有土地(dì)使用權。出售公有住房，售房單位與購房職工應當在縣級以上地(dì)方人民政府房産管理(lǐ)部門登記房屋所有權之日起三十日內(nèi)，申請變更登記。
8．抵押合同變更，主要是合同主體變更，而使抵押的(de)土地(dì)使用權發生變化。土地(dì)使用權抵押期間，抵押合同發生變更的(de)，抵押當事人應當在抵押合同發生變更後十五日內(nèi)，申請變更登記。
9．土地(dì)使用權出租合同的(de)變更。土地(dì)使用權出租期間，租賃合同發生變更的(de)，出租人和(hé)承租人應當在租賃合同發生變更後十五日內(nèi)，申請變更登記。
10．因繼承而獲得土地(dì)使用權或者土地(dì)他項權利。依法繼承土地(dì)使用權和(hé)土地(dì)他項權利的(de)，繼承人應當在辦理(lǐ)繼承手續後三十日內(nèi)，申請變更登記。
11．其他。其他形式的(de)土地(dì)使用權和(hé)土地(dì)他項權利變更，當事人應當在發生變更之日起三十日內(nèi)，申請變更登記。
*百四十六條 建設用地(dì)使用權轉讓、互換、出資或者贈與的(de)，附着于該土地(dì)上的(de)建築物、構築物及其附屬設施一(yī)并處分。
[釋義]本條是關于建築物、構築物及其附屬設施随建設用地(dì)使用權的(de)流轉而一(yī)并處分的(de)規定。
根據法律、行政法規的(de)規定，建設用地(dì)使用權流轉時，其地(dì)上建築物和(hé)其他附着物同時流轉。城市房地(dì)産管理(lǐ)法第三十一(yī)條規定：“房地(dì)産轉讓、抵押時，房屋的(de)所有權和(hé)該房屋占用範圍內(nèi)的(de)土地(dì)使用權同時轉讓、抵押。”擔保法第三十六條第二款規定：“以出讓方式取得的(de)國有土地(dì)使用權抵押的(de)，應當将抵押時該國有土地(dì)上的(de)房屋同時抵押。”城鎮國有土地(dì)使用權出讓和(hé)轉讓暫行條例第二十三條規定：“土地(dì)使用權轉讓時，其地(dì)上建築物、其他附着物所有權随之轉讓。”第三十三條*款規定：“土地(dì)使用權抵押時，其地(dì)上建築物、其他附着物随之抵押。”
在我國，建築物、其他附着物的(de)歸屬雖然具有相對獨立性，但在轉讓中必須實行“房地(dì)一(yī)緻”原則，以避免出現“空中樓閣”的(de)尴尬局面。實行“房随地(dì)走”，作為(wèi)實現房地(dì)一(yī)緻的(de)方式之一(yī)，已經在法律實踐和(hé)社會生活中得到普遍接受。本條規定與已有法律制度是一(yī)緻的(de)，也符合社會生活實際。
*百四十七條 建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的(de)，該建築物、構築物及其附屬設施占用範圍內(nèi)的(de)建設用地(dì)使用權一(yī)并處分。
[釋義]本條是關于建設用地(dì)使用權随建築物、構築物及其附屬設施的(de)流轉而一(yī)并處分的(de)規定。
根據法律和(hé)行政法規的(de)規定，地(dì)上建築物和(hé)其他附着物所有權流轉時，其使用範圍內(nèi)的(de)建設用地(dì)使用權随之流轉。擔保法第三十六條*款規定：“以依法取得的(de)國有土地(dì)上的(de)房屋抵押的(de)，該房屋占用範圍內(nèi)的(de)國有土地(dì)使用權同時抵押。”第三款規定：“以鄉(鎮)、村企業的(de)廠房等建築物抵押的(de)，其占用範圍內(nèi)的(de)土地(dì)使用權同時抵押。”城鎮國有土地(dì)出讓轉讓暫行條例第二十四條規定：“地(dì)上建築物、其他附着物的(de)所有人或者共有人，享有該建築物、附着物使用範圍內(nèi)的(de)土地(dì)使用權。”“土地(dì)使用者轉讓地(dì)上建築物、其他附着物所有權時，其使用範圍內(nèi)的(de)土地(dì)使用權随之轉讓，但地(dì)上建築物、其他附着物作為(wèi)動産轉讓的(de)除外。”第三十三條第二款規定：“地(dì)上建築物、其他附着物抵押時，其使用範圍內(nèi)的(de)土地(dì)使用權随之抵押。”
本條規定了實現“房地(dì)一(yī)緻”的(de)另一(yī)種方式“地(dì)随房走”，這也已被法律實踐和(hé)社會生活普遍接受。在理(lǐ)解和(hé)适用本條規定時，要特别注意和(hé)*百四十六條的(de)銜接，這兩條實際上作為(wèi)一(yī)個整體，隻要建設用地(dì)使用權和(hé)地(dì)上房屋有一(yī)個發生了轉讓，另外一(yī)個就要相應轉讓。從法律後果上說，不可(kě)能也不允許，把“房”和(hé)“地(dì)”分别轉讓給不同的(de)主體。此外，本條中所講的(de)附屬設施占用範圍內(nèi)的(de)建設用地(dì)使用權有可(kě)能是一(yī)宗單獨的(de)建設用地(dì)使用權，也有可(kě)能是共同享有的(de)建設用地(dì)使用權中的(de)份額，特别是在建築物區分所有的(de)情況下。轉讓占用範圍內(nèi)的(de)建設用地(dì)使用權不可(kě)能也不應該導緻對業主共同享有的(de)建設用地(dì)使用權的(de)分割。在這種情況下，除了本條外，還要依據業主的(de)建築物區分所有權的(de)有關規定，才能*确定當事人的(de)權利義務。
*百四十八條 建設用地(dì)使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地(dì)的(de)，應當依照本法第四十二條的(de)規定對該土地(dì)上的(de)房屋及其他不動産給予補償，并退還相應的(de)出讓金。
[釋義]本條是建設用地(dì)使用權提前收回及其補償的(de)規定。
以出讓方式設立的(de)建設用地(dì)使用權都有期限。建設用地(dì)使用權期間屆滿前，出讓人能否收回建設用地(dì)使用權?根據土地(dì)管理(lǐ)法第五十八條的(de)規定，為(wèi)了公共利益需要使用土地(dì)的(de)，由有關政府土地(dì)行政主管部門報經原批準用地(dì)的(de)人民政府或者有批準權的(de)人民政府批準，可(kě)以收回國有土地(dì)使用權，并應當對土地(dì)使用權人給予适當補償。在實踐中，當事人一(yī)般也在建設用地(dì)使用權出讓合同中對提前收回的(de)情況作出繳納約定。國土資源部和(hé)國家工商局制定的(de)出讓合同示範文本就有提前收回建設用地(dì)的(de)內(nèi)容：“根據社會公共利益需要提前收回土地(dì)使用權的(de)，出讓人應當依照法定程序報批，并根據收回時地(dì)上建築物、其他附着物的(de)價值和(hé)剩餘年(nián)期土地(dì)使用權價格給予受讓人相應的(de)補償。”本條對提前收回的(de)補償标準做(zuò)了更為(wèi)細化的(de)規定。首先，對于建設用地(dì)上的(de)房屋及其他不動産，應當依據征收的(de)規定給予補償。本法第四十二條規定：“為(wèi)了公共利益的(de)需要，依照法律規定的(de)權限和(hé)程序可(kě)以征收集體所有的(de)土地(dì)和(hé)單位、個人的(de)房屋及其他不動産。”“征收單位、個人的(de)房屋及其他不動産，應當依法給予拆遷補償，維護被征收入的(de)合法權益；征收個人住宅的(de)，還應當保障被征收人的(de)居住條件。”因此，有關征收的(de)規定是補償的(de)依據。
其次，對于房屋所占用的(de)建設用地(dì)，不适用征收的(de)規定。征收是國家把集體所有的(de)土地(dì)和(hé)單位、個人的(de)不動産變為(wèi)國有的(de)财産，是一(yī)種改變所有權的(de)法律行為(wèi)。我國城市的(de)土地(dì)屬于國家所有，建設用地(dì)使用權人取得的(de)是對土地(dì)使用的(de)權利，國家收回本來就屬于自(zì)己的(de)建設用地(dì)，不适用有關征收的(de)規定。但是，為(wèi)了公共利益的(de)需要，國家可(kě)以提前收回建設用地(dì)使用權。由于建設用地(dì)使用權人是按照建設用地(dì)的(de)使用期限繳納出讓金的(de)，因此，提前收回建設用地(dì)使用權的(de)，出讓人還應當向建設用地(dì)使用權人退還相應的(de)出讓金。比如(rú)，某商場的(de)建設用地(dì)使用權期限是40年(nián)，該商場30年(nián)後被征收，那麽對于該商場需要根據征收的(de)規定給予補償，同時，還應當退還該商場所有權人 10年(nián)的(de)出讓金。
*百四十九條 住宅建設用地(dì)使用權期間屆滿的(de)，自(zì)動續期。
非住宅建設用地(dì)使用權期間屆滿後的(de)續期，依照法律規定辦理(lǐ)。該土地(dì)上的(de)房屋及其他不動産的(de)歸屬，有約定的(de)，按照約定；沒有約定或者約定不明确的(de)，依照法律、行政法規的(de)規定辦理(lǐ)。
[釋義]本條是建設用地(dì)使用權續期及土地(dì)上的(de)房屋及其他不動産歸屬的(de)規定。
國家通過出讓的(de)方式，使建設用地(dì)使用權人獲得一(yī)定期間內(nèi)利用土地(dì)的(de)權利。根據城鎮國有土地(dì)使用權出讓和(hé)轉讓暫行條例的(de)規定，建設用地(dì)使用權出讓的(de)*年(nián)限為(wèi)：居住用地(dì)七十年(nián)；工業用地(dì)五十年(nián)；教育、科技、文化、衛生、體育用地(dì)五十年(nián)；商業、旅遊、娛樂(yuè)用地(dì)四十年(nián)、綜合或者其他用五十年(nián)。因此，建設用地(dì)使用權期間後滿後，就面臨建設用地(dì)使用權如(rú)何續期的(de)問題。城市房地(dì)産管理(lǐ)法第二十一(yī)條規定：“土地(dì)使用權出讓合同約定的(de)使用年(nián)限後滿，土地(dì)使用者需要繼續使用土地(dì)的(de)，應當至遲于後滿前一(yī)年(nián)申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地(dì)的(de)，應當予以批準。經批準準予續期的(de)，應當重新簽訂土地(dì)使用權出讓合同，依照規定支付土地(dì)使用權出讓金。土地(dì)使用權出讓合同約定的(de)使用年(nián)限屆滿，土地(dì)使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的(de)，土地(dì)使用權由國家無償收回。”
為(wèi)什麽非住宅建設用地(dì)使用權沒有采取自(zì)動續期的(de)規定?這是因為(wèi)非住宅建設用地(dì)和(hé)住宅建設用地(dì)有較大的(de)區别。非住宅建設用地(dì)的(de)使用期限相對比較短(duǎn)，使用用途也各不相同。有的(de)建設用地(dì)使用權人僅需要在特定的(de)期限內(nèi)使用建設用地(dì)，過了該期限，就沒有使用該土地(dì)的(de)必要。因此，不宜将自(zì)動續期作為(wèi)非住宅建設用地(dì)使用權适用的(de)一(yī)般原則，是否續期應當由建設用地(dì)使用權人自(zì)己決定。根據本條的(de)規定，非住宅建設用地(dì)使用權的(de)續期，按照法律規定辦理(lǐ)，即建設用地(dì)使用權可(kě)以在建設用地(dì)使用權期間後滿前一(yī)年(nián)申請續期。隻要建設用地(dì)使用權人提出續期的(de)要求，出讓人就應當同意，隻有在公共利益需要使用該建設用地(dì)的(de)情況下，出讓人才有權拒絕建設用地(dì)使用權人續期的(de)要求，收回該土地(dì)。
有人擔心，住宅建設用地(dì)使用權自(zì)動續期會影響城市規劃和(hé)建設。物權法*百四十八條規定，建設用地(dì)使用期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地(dì)的(de)，應當依照有關征收的(de)規定對該土地(dì)上的(de)房屋及其他不動産給予補償。在建設用地(dì)使用權續期後，因為(wèi)公共利益需要收回的(de)，也可(kě)以适用同樣的(de)原則。
關于建設用地(dì)使用權期限後滿後建築物歸屬的(de)問題，城鎮國有土地(dì)使用權出讓和(hé)轉讓暫行條例規定，土地(dì)使用權期間後滿，土地(dì)使用權及其地(dì)上建築物、其他附着物所有權由國家無償取得。有人提出，建設用地(dì)使用權期間後滿，應當根據公平的(de)原則來确定建築物等歸屬，而不宜一(yī)律規定歸國家所有。現實中也有法律對于非住宅建設用地(dì)使用權期間屆滿後該土地(dì)上的(de)廠房等不動産歸屬的(de)問題作出繳納規定。比如(rú)，中外合作經營企業法規定，中外合作者舉辦合作企業，應當在合作企業合同中約定“合作企業終止時财産的(de)歸屬”。因此，對于非住宅建設用地(dì)到期後地(dì)上物歸屬的(de)問題，解決的(de)辦法是，有約定的(de)，應當按照約定；沒有約定或者約定不明确的(de)，應當按照有關法律規定辦理(lǐ)。
*百五十條 建設用地(dì)使用權消滅的(de)，出讓人應當及時辦理(lǐ)注銷登記。登記機構應當收回建設用地(dì)使用權證書。
[釋義]本條是對建設用地(dì)使用權注銷登記的(de)規定。
建設用地(dì)使用權消滅的(de)情況主要包括：建設用地(dì)使用權期間後滿、建設用地(dì)使用權提前收回以及因自(zì)然災害等原因造成建設用地(dì)使用權滅失等情形。建設用地(dì)使用權消滅後，出讓人應當及時辦理(lǐ)注銷登記。根據國土資源部頒布的(de)《土地(dì)登記規則》的(de)規定：“縣級以上人民政府依法收回國有土地(dì)使用權的(de)，土地(dì)管理(lǐ)部門在收回土地(dì)使用權的(de)同時，辦理(lǐ)國有土地(dì)使用權注銷登記，注銷土地(dì)證書。國有土地(dì)使用權出讓或者租賃期滿，未申請續期或者續期申請未獲批準的(de)，原土地(dì)使用者應當在期滿之日前十五日內(nèi)，持原土地(dì)證書申請國有土地(dì)使用權注銷登記。因自(zì)然災害等造成土地(dì)權利滅失的(de)，原土地(dì)使用者或者土地(dì)所有者應當持原土地(dì)證書及有關證明材料，申請土地(dì)使用權或者土地(dì)所有權注銷登記。”
考慮到出讓人*掌握建設用地(dì)使用權消滅的(de)情形，所以，本條規定注銷登記由出讓人及時辦理(lǐ)。建設用地(dì)使用權注銷後，登記機構應當收回建設用地(dì)使用權證書。
*百五十一(yī)條 集體所有的(de)土地(dì)作為(wèi)建設用地(dì)的(de)，應當依照土地(dì)管理(lǐ)法等法律規定辦理(lǐ)。
[釋義]本條是對集體所有的(de)土地(dì)作為(wèi)建設用地(dì)的(de)規定。
我國土地(dì)管理(lǐ)法規定，農民集體所有土地(dì)的(de)使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。除耕地(dì)外，農民集體所有的(de)土地(dì)隻能用于鄉(鎮)村企業、鄉(鎮)村公共設施和(hé)公益事業以及農民住宅建設。因此，目前農民集體還不能直接出讓自(zì)己的(de)土地(dì)使用權，使集體所有的(de)土地(dì)使用權直接進入土地(dì)*市場。農民集體所有的(de)土地(dì)必須經過征收才能變為(wèi)建設用地(dì)。《國務院關于2005年(nián)深化經濟體制改革的(de)意見》中明确指出，進一(yī)步研究探索農村集體建設用地(dì)使用權進入市場。土地(dì)行政主管部門一(yī)直将加快集體建設用地(dì)使用制度改革作為(wèi)工作的(de)重點，在對集體建設用地(dì)進行嚴格管理(lǐ)的(de)同時，也允許一(yī)些地(dì)區可(kě)以開展集體建設用地(dì)流轉方面的(de)試點。
考慮到我國土地(dì)制度改革正在深化，各地(dì)的(de)情況差異較大，土地(dì)行政主管部門正在進行土地(dì)制度試點和(hé)研究，尚待總結實踐經驗，并在此基礎上規範和(hé)完善。而且，集體建設用地(dì)制度如(rú)何改革，還是需要通過修改土地(dì)管理(lǐ)法等法律從根本上解決這個問題，目前物權法對此作出繳納規定的(de)時機還不成熟。但是，作為(wèi)民事基本法律的(de)物權法，還是有必要作出繳納原則且靈活的(de)規定，為(wèi)今後土地(dì)制度改革留下空間。因此，本條對建設用地(dì)使用集體所有的(de)土地(dì)的(de)情況僅做(zuò)了原則性規定，明确集體所有的(de)土地(dì)作為(wèi)建設用地(dì)的(de)，應當按照土地(dì)管理(lǐ)法等法律規定辦理(lǐ)。
宅基地(dì)使用權章(zhāng)
本章(zhāng)規定了宅基地(dì)使用權的(de)權利內(nèi)容，宅基地(dì)使用權的(de)取得、行使和(hé)轉讓以及宅基地(dì)滅失後的(de)重新分配等事項。
*百五十二條 宅基地(dì)使用權人依法對集體所有的(de)土地(dì)享有占有和(hé)使用的(de)權利，有權依法利用該土地(dì)建造住宅及其附屬設施。
[釋義]本條是關于宅基地(dì)使用權的(de)權利內(nèi)容的(de)規定。
理(lǐ)解和(hé)掌握本條規定要注意下列要點：
(1)宅基地(dì)歸集體所有。
這是宅基地(dì)使用權能夠成為(wèi)用益物權的(de)前提。根據憲法第十條的(de)規定，宅基地(dì)和(hé)自(zì)留地(dì)、自(zì)留山一(yī)樣，屬于集體所有。因此，農民使用宅基地(dì)是對集體所有的(de)土地(dì)的(de)使用。
(2)宅基地(dì)的(de)用途是建造住宅及其附屬設施。
根據土地(dì)管理(lǐ)法和(hé)國家的(de)有關規定，土地(dì)的(de)利用必須符合國家對土地(dì)的(de)用途管制。我國人多地(dì)少，隻有*嚴格地(dì)管制土地(dì)用途，控制建設用地(dì)總量，保護耕地(dì)，才能有效地(dì)保護資源，實現優化配置。所以農民取得宅基地(dì)，必須依法辦理(lǐ)有關手續，不得超量多占，也不得違反有關規劃，改變土地(dì)用途。在有的(de)地(dì)方存在的(de)多占宅基地(dì)，造成土地(dì)浪費的(de)情況應當予以糾正。
(3)宅基地(dì)使用權是一(yī)種帶有社會福利性質的(de)權利，是農民的(de)安身之本。
宅基地(dì)使用權和(hé)土地(dì)承包經營權一(yī)樣，由作為(wèi)集體成員的(de)農民無償取得，無償使用。宅基地(dì)使用權是農民基于集體成員的(de)身份而享有的(de)福利保障。在我國社會保障體系尚無法覆蓋廣大農村的(de)現實下，土地(dì)承包經營權解決了農民的(de)基本衣食來源，宅基地(dì)使用權解決了農民的(de)基本居住問題。這兩項制度以其鮮明的(de)福利色彩成為(wèi)了維護農業、農村穩定的(de)重要制度。
*百五十三條 宅基地(dì)使用權的(de)取得、行使和(hé)轉讓，适用土地(dì)管理(lǐ)法等法律和(hé)國家有關規定。
[釋義]本條是關于宅基地(dì)使用權的(de)取得、行使和(hé)轉讓适用法律的(de)銜接性規定。
理(lǐ)解和(hé)掌握本條的(de)立法精神，應當注意以下方面：
土地(dì)管理(lǐ)法和(hé)擔保法對宅基地(dì)使用權做(zuò)了規定。根據土地(dì)管理(lǐ)法的(de)規定，農村村民一(yī)戶隻能擁有一(yī)處宅基地(dì)，其宅基地(dì)的(de)面積不得超過省、自(zì)治區、直轄市規定的(de)标準。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地(dì)利用總體規劃，并盡量使用原有的(de)宅基地(dì)和(hé)村內(nèi)空閑地(dì)。農村村民住宅用地(dì)，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準。其中，涉及占用農用地(dì)的(de)，依照土地(dì)管理(lǐ)法第四十四條的(de)規定辦理(lǐ)審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地(dì)的(de)，不予批準。擔保法規定，宅基地(dì)使用權不得抵押。農村居民每戶隻能有一(yī)處不超過标準的(de)宅基地(dì)，多出的(de)宅基地(dì)，要依法收歸集體所有。同時禁止城鎮居民在農村購置宅基地(dì)。
*百五十四條 宅基地(dì)因自(zì)然災害等原因滅失的(de)，宅基地(dì)使用權消滅。對失去(qù)宅基地(dì)的(de)村民，應當重新分配宅基地(dì)。
[釋義]本條是關于宅基地(dì)滅失後重新分配問題的(de)規定。
理(lǐ)解和(hé)把握本條規定需要注意以下方面：
(1)重新分配宅基地(dì)的(de)客觀原因是自(zì)然災害導緻宅基地(dì)的(de)滅失。
雖然從物理(lǐ)屬性上講，土地(dì)是不可(kě)能消滅的(de)。但是從用途角度上說，自(zì)然災害等原因可(kě)能使土地(dì)不再适用某種用途，例如(rú)由于河流改道(dào)，原來的(de)住宅和(hé)宅基地(dì)有可(kě)能完全被淹沒；又如(rú)，由于山體滑坡，原來住宅所在的(de)土地(dì)不能再建房居住。在發生這類自(zì)然災害，原有宅基地(dì)不可(kě)能再用于建設住宅的(de)情況下，就必須對喪失居住條件的(de)集體的(de)成員提供新的(de)宅基地(dì)以維持生計。
(2)可(kě)以享受重新分配宅基地(dì)的(de)權利人應當是因此而喪失宅基地(dì)的(de)集體的(de)成員。
宅基地(dì)使用權是基于集體成員身份享有的(de)一(yī)種保障性的(de)權利。作為(wèi)基本保障，宅基地(dì)使用權不應當流轉到集體之外，也不應當無限擴大，變相侵占集體土地(dì)，特别是耕地(dì)。所以因自(zì)然災害等原因重新分配宅基地(dì)時，應當按照規定的(de)标準分配給仍然屬于本集體且喪失基本居住條件的(de)村民。對于多占的(de)宅基地(dì)的(de)情況，要予以糾正，不應當把多占的(de)宅基地(dì)也納入到重新分配中來。
(3)重新分配宅基地(dì)應當按照國家有關規定，注意節約利用和(hé)保護耕地(dì)。
根據土地(dì)管理(lǐ)法第六十二條和(hé)國家的(de)有關規定，宅基地(dì)應當符合鄉(鎮)土地(dì)利用總體規劃，盡可(kě)能利用原有的(de)宅基地(dì)和(hé)村內(nèi)空閑地(dì)。盡量珍惜每一(yī)寸土地(dì)，特别是要嚴格限制對耕地(dì)的(de)占用。在重新分配宅基地(dì)的(de)情況下，也要按照國家規定的(de)原則，統籌安排，力行節約，盡可(kě)能保證将适宜耕作的(de)土地(dì)用于農業生産，嚴格遵守國家關于土地(dì)用途管制和(hé)耕地(dì)保護的(de)有關規定。
*百五十五條 已經登記的(de)宅基地(dì)使用權轉讓或者消滅的(de)，應當及時辦理(lǐ)變更登記或者注銷登記。
[釋義]本條是關于宅基地(dì)使用權的(de)變更登記和(hé)注銷登記的(de)規定。
目前關于宅基地(dì)使用權變更登記與注銷登記的(de)規定，主要見于《土地(dì)登記規則》中。《土地(dì)登記規則》第三十七條規定：“有下列情形之一(yī)的(de)，土地(dì)使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓合同或者協議簽訂後三十日內(nèi)，涉及房産變更的(de)，在房産變更登記發證後十五日內(nèi)，持轉讓合同或者協議、土地(dì)稅費繳納證明文件和(hé)原土地(dì)證書等申請變更登記：(一(yī))依法轉讓土地(dì)使用權的(de)；(二)因買賣、轉讓地(dì)上建築物、附着物等一(yī)并轉移土地(dì)使用權的(de)；”“房屋所有權變更而使土地(dì)使用權變更的(de)，在申請變更登記時，應當提交變更後的(de)房屋所有權證書。”第三十九條規定：“因交換、調整土地(dì)而發生土地(dì)使用權、所有權變更的(de)，交換、調整土地(dì)的(de)各方應當在接到交換、調整協議批準文件後三十日內(nèi)，持協議、批準文件和(hé)原土地(dì)證書共同申請變更登記。”第五十六條規定：“因自(zì)然災害等造成土地(dì)權利滅失的(de)，原土地(dì)使用者或者土地(dì)所有者應當持原土地(dì)證書及有關證明材料，申請土地(dì)使用權或者土地(dì)所有權注銷登記。”第五十八條規定：“土地(dì)使用者、所有者和(hé)土地(dì)他項權利者未按照本規則規定申請注銷登記的(de)，土地(dì)管理(lǐ)部門可(kě)以依照規定直接辦理(lǐ)注銷土地(dì)登記，注銷土地(dì)證書。”
物權法*百五十三條對宅基地(dì)使用權的(de)取得、行使和(hé)轉讓作了與其他法律和(hé)國家有關規定的(de)銜接性規定，已經為(wèi)未來宅基地(dì)使用權制度的(de)發展完善留下了空間。本條對宅基地(dì)使用權變更登記和(hé)注銷登記的(de)規定，将随着我國的(de)土地(dì)使用制度和(hé)宅基地(dì)使用權制度的(de)發展完善，逐漸發揮其應有作用。
(選編自(zì)全國人大常委會法制工作委員會《中華人民共和(hé)國物權法釋義》) | 