|
全球房價*的(de)城市是哪些？根據世邦魏理(lǐ)仕2006年(nián)中期發布的(de)《全球市場租金》顯示，在全球市場上寫字樓租金*的(de)城市包括了倫敦、東京、孟買、香港、迪拜、首爾、紐約等大城市。由于寫字樓租金水平與當地(dì)房價密切相關，我們基本可(kě)以認為(wèi)上述城市屬于全球*房價城市之列。
從這些城市名單我們看到，房價*的(de)城市除了分布在諸如(rú)美國、英國、日本這些經濟發達國家外，一(yī)些次發達的(de)國家或是發展中國家的(de)城市，如(rú)首爾、孟買，也位列高(gāo)房價城市之列。在我國，房價*的(de)城市則主要是北京、上海、深圳、廣州等大型城市。而上述這些城市都有一(yī)些共同的(de)特點，即都屬于占有優勢資源的(de)“超級城市”。
在不久前舉行的(de)“2007年(nián)宏觀經濟形勢與房地(dì)産發展态勢報告會”上，巴曙松先生就再次關注了這種“超級城市”現象，并提出應站在資源分配角度研究超級城市房價很難下降的(de)原因。
其實，超級城市的(de)優勢資源是建立在特定産業或多種産業組合基礎之上的(de)。而城市産業的(de)發展對一(yī)個城市的(de)房價有着重要影響。
首先，城市産業的(de)薪酬水平會對城市居民的(de)購買力産生影響。
居民的(de)收入水平與所在行業的(de)盈利能力與景氣程度是密切相關的(de)。某些行業的(de)薪酬支付能力遠高(gāo)于社會平均水平。薪酬調查的(de)結果顯示，金融、IT、高(gāo)技術企業、房地(dì)産、傳媒等行業的(de)薪酬水平普遍較高(gāo)，較高(gāo)的(de)薪酬水平意味着更高(gāo)的(de)支付能力，也就是說，這些行業的(de)人比其他行業的(de)人在購房上有更高(gāo)的(de)支付能力。從國內(nèi)幾大城市的(de)産業來看，北京、上海、深圳都具有發達的(de)金融産業及現代高(gāo)科技産業。
以北京為(wèi)例，以金融街為(wèi)代表的(de)金融産業、以中關村為(wèi)代表的(de)IT産業，以亦莊開發區為(wèi)代表的(de)高(gāo)新技術産業、以及以CBD為(wèi)代表的(de)現代服務産業已經成為(wèi)北京經濟增長(cháng)的(de)主要動力。“高(gāo)薪”産業的(de)發展塑造了一(yī)批具有較強購買能力的(de)人群，使其對房價具有較高(gāo)的(de)承受能力。正是背靠中關村科技園區IT産業的(de)發展，在五環之外的(de)西三旗的(de)住宅均價才會突破8000元/平方米。
其二，産業規模的(de)擴張帶來了對土地(dì)、勞動力資源的(de)大量需求，從而推高(gāo)房價。
近年(nián)來，中國的(de)中心城市都保持着較快的(de)經濟增長(cháng)速度，北京GDP自(zì)2002年(nián)以來連續5年(nián)保持了11%以上的(de)增長(cháng)速度，深圳在過去(qù)5年(nián)的(de)GDP的(de)平均增長(cháng)速度達到了16%，而上海的(de)GDP已連續保持了15年(nián)兩位數的(de)增長(cháng)速度。GDP增長(cháng)的(de)背後是城市産業的(de)快速擴張。
産業擴張直接帶來了對土地(dì)資源的(de)需求，使得城市有限的(de)土地(dì)資源價格上漲。
同時，産業擴張也增加了對就業人口的(de)需求，外來人口的(de)大量湧入造成了大城市人口的(de)快速擴張，而人口的(de)擴張直接增加了對住宅的(de)需求。據北京、上海等城市住宅銷售統計情況顯示，平均有30%以上的(de)住宅是被外地(dì)人所購買的(de)。
産業的(de)擴張促進了城市經濟發展、人口增長(cháng)，進而吸引更多的(de)資源進一(yī)步向這些大都市集中，包括新的(de)産業投資，以及教育、醫療、文化設施等，從而使更多的(de)人被機遇或資源吸引而湧入城市。在人口持續增長(cháng)、居住需求不斷增加的(de)情況下，房價的(de)上漲就不足為(wèi)奇了。
面對産業擴張帶來的(de)人口壓力、交通擁堵以及房價上漲等一(yī)系列的(de)問題，一(yī)些大的(de)城市已經開始調整城市發展思路，對城市産業結構進行調整和(hé)優化。然而，産業結構的(de)優化調整并不會阻擋這些大城市産業規模的(de)繼續擴張，這二者将會繼續相伴。因此，随着大城市産業結構進一(yī)步向現代服務業與高(gāo)技術産業集中以及産業規模的(de)繼續擴張，大城市房價還會進一(yī)步上漲。
所以，城市産業的(de)發展，包括産業結構變化、産業規模擴張帶來的(de)資源集中是影響城市房價的(de)重要因素之一(yī)。
當然，城市産業的(de)發展既有城市管理(lǐ)者的(de)主動選擇，也有建立在城市區位、資源及曆史文化基礎上的(de)被動選擇。但無論如(rú)何，作為(wèi)城市的(de)管理(lǐ)者，應當根據城市的(de)承載能力，在優化産業結構的(de)基礎上，合理(lǐ)控制産業規模，避免資源過度向中心城市集中，這樣不僅可(kě)以分散房價總體高(gāo)企的(de)壓力，也是整個社會經濟更加和(hé)諧的(de)必然要求。
(作者：夏永亮(liàng)) | 