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進入２００７年(nián)以來，伴随着股市持續火爆，部分投資者開始從房市抽身轉而進入股市淘金，以期獲得更加豐厚的(de)收益。據北京中原三級市場部統計數據顯示：２００７年(nián)１－４月，北京各區域由于地(dì)段不同、交通配套不同，房産投資價值也有所不同，因此，各區域投資者售房用于炒股的(de)占比情況有多有少，尤其以亞奧區域*為(wèi)典型，售房用于炒股的(de)占有比重達到２０％左右。
一(yī)邊是股市的(de)火爆，一(yī)邊是房産支出成本和(hé)租售比不斷走高(gāo)，投資者心存憂慮，股市雖然火爆，但風險極高(gāo)，有可(kě)能一(yī)夜暴富，也可(kě)能導緻一(yī)貧如(rú)洗。對于房産投資來說，在目前市場情況下，如(rú)何種把控風險？投資何種類型房屋保值增值性更強？有哪些投資選擇注意事項？北京中原三級市場部研究中心專業人士提出了一(yī)套"２＋２＋３"模式，即需把握兩大風險、兩重選擇，遵循三大原則，試圖為(wèi)房産投資者打造一(yī)把安全"金鑰匙"。
風險一(yī)：
租售比超過國際警戒線
所謂"租售比"是指每平方米使用面積的(de)月租金與每平方米建築面積房價之間的(de)比值。從理(lǐ)論上說，"租售比"能夠比較客觀地(dì)反映出當地(dì)房地(dì)産市場的(de)供求狀況；從另外一(yī)個角度來看，"租售比"的(de)高(gāo)低(dī)也表明該項目投資回報率的(de)優良程度。從目前北京房地(dì)産市場情況來看，"租售比"均超過１比２００（從發達國家或地(dì)區的(de)房地(dì)産市場規律來看，一(yī)般房屋租售比的(de)警戒線是１比２００），并且不同戶型、不同面積的(de)租售比之間差距明顯。
鏈家地(dì)産相關人士認為(wèi)，相比投資普通民宅，投資公寓的(de)風險更大，需要更加*地(dì)考慮。
風險二：
投資支出成本不斷走高(gāo)
從北京中原三級市場部對國內(nèi)八大城市（北京、上海、廣州、天津、深圳、重慶、杭州、甯波）在進行二手房交易中交納稅費情況作對比發現，北京在二手房交易過程中稅費是處于中等偏上的(de)狀态，以一(yī)套３年(nián)以內(nèi)、售價１００萬元、１４５平米二手商品房為(wèi)例，有契稅、印花稅、營業稅、個人所得稅、土地(dì)增值稅等，北京稅費額占到購房總房價的(de)１１％左右。
進入２００７年(nián)以來，消費者購房支出成本有不斷走高(gāo)之勢，一(yī)方面，２００７年(nián)３月１８日央行再次加息，這是商貸繼２００４年(nián)１０月２９日以來的(de)第５次加息，公積金是第四次加息。此次加息再次表明，利率已進入市場化階段，運用利率杠杆來調控和(hé)引導房地(dì)産市場，根據市場變化情況，未來仍有加息的(de)極大可(kě)能。這對于貸款購房者來說，需要考慮加息帶給自(zì)己的(de)支出成本增加。
另一(yī)方面，進入２００７年(nián)以來，關于征收物業稅的(de)說法就不絕于耳，雖然現在仍未執行，但未來征收物業稅肯定是一(yī)個方向，物業稅征收勢必會增加部分支出成本。未來支出成本增高(gāo)有着強大預期，而支出成本的(de)走高(gāo)，也影響到房屋投資回報率，其投資回報穩定性降低(dī)。
房屋兩重選擇
從目前市場來看，由于短(duǎn)期轉讓稅費較高(gāo)，投資二手房更适宜長(cháng)期投資。對于長(cháng)期投資來說，在選擇房屋類型和(hé)戶型面積上要多加考量。
一(yī)、宜選二手商品房
對于投資房屋來說，北京中原三級市場部研究中心專業人士建議您選擇二手商品房，主要是因為(wèi)：１、二手商品房樓齡相對短(duǎn)，保值空間大；２、租金價格高(gāo)，投資回報大；３、辦理(lǐ)貸款易，金額也寬裕；４、戶型設計好，房屋成色新；５、小區環境優，配套設施齊。
二、戶型宜選小面積
對于戶型面積的(de)選擇，通過上面對房屋租售比的(de)計算不難看出，小面積房屋的(de)租售比要遠遠低(dī)于大面積的(de)租售比。以世紀城二期為(wèi)例，一(yī)居室面積為(wèi)５８平米，租售比為(wèi)１比２０９，二居室面積為(wèi)１１７平米，租售比為(wèi)１比３２０，三居面積為(wèi)１７３平米，租售比為(wèi)１比３７４。可(kě)見，随着面積增大，租售比有增大趨勢，相對應的(de)投資回報率有減小的(de)走勢。
遵循三大原則
在目前市場情況下，小戶型以其總價低(dī)、符合衆多消費者的(de)承受能力的(de)特點而得到消費者的(de)一(yī)緻推崇。但北京中原三級市場部研究人士建議消費者的(de)并不是所有的(de)小戶型都符合您的(de)居住需求、符合投資者的(de)收益*化的(de)原則，而是應遵循以下三大原則：
原則一(yī)：在商圈內(nèi)購置小戶型
由于商圈內(nèi)本身巨大的(de)升值潛力以及商圈內(nèi)經濟繁榮、商務氛圍濃厚，區域內(nèi)消費能力強大，為(wèi)小戶型投資價值的(de)實現提供良好的(de)基礎。
原則二：房屋交通、配套要齊全
北京城市版圖廣闊，在其巨大的(de)出租市場上，交通、配套這兩大因素在其租價中起着至關重要的(de)作用，因此，在選擇時關注這兩點，是保證投資收益較高(gāo)的(de)重要因素。
原則三：戶型格局合理(lǐ)，有效使用面積較高(gāo)
戶型格局合理(lǐ)與否，對于出租市場的(de)租金高(gāo)低(dī)有一(yī)定影響，但對于自(zì)住需求的(de)影響無疑是*的(de)。小戶型由于其面積小，如(rú)果設計不合理(lǐ)，就會造成有局促的(de)感覺，其居住舒适性大大打扣。因此，建議在購買小戶型時一(yī)定要注意戶型*是明廚明衛，且房間內(nèi)的(de)透氣性一(yī)定要好，且實用性要高(gāo)。
綜上，北京中原三級市場部研究中心專業人士分析認為(wèi)，目前股市火爆對投資者來說具有強大吸引力，但其風險也極高(gāo)，需要慎重抉擇；而對于投資房産來說，保險系數要遠遠高(gāo)于其它類投資産品，雖然目前租售比較高(gāo)，房價有虛高(gāo)的(de)成分存在，投資回報率有下降的(de)趨勢，但房屋的(de)保值性好，另外，土地(dì)的(de)稀缺性決定房屋具有一(yī)定的(de)增值性。因此，對于有意在２００７年(nián)投資房産的(de)消費者來說，隻要掌握投資的(de)訣竅，也能在房市掘到可(kě)觀的(de)真金白銀。
(作者：周雪松) | 