怎樣才叫做(zuò)徹底?例如(rú)一(yī)個城市,平均房價每平方米一(yī)萬元,按照他們的(de)限價思路,必定要把價格的(de)浮動上限壓制到三千元或者更低(dī),似乎*是可(kě)以齊根削平,這樣才徹底了。否則便不是一(yī)項令人歡欣鼓舞的(de)措施。
免費的(de)午餐誰都樂(yuè)意吃,我們歡迎白送。非常同意這樣的(de)思路———如(rú)果可(kě)行的(de)話。但是可(kě)能嗎?這類極端的(de)動議若被采納,幾乎可(kě)以肯定,将不會有人去(qù)建設限價房。開發商沒有動力這樣做(zuò),地(dì)方政府同樣如(rú)此,因為(wèi)那時候他們連僅剩的(de)逐利動機都沒有了,隻好尋求退出或抵制。檢讨一(yī)下我們過往的(de)一(yī)系列政策性房屋建設,不難得出這個結論。
要認識清楚,限價政策是要對開發商集團和(hé)價格紊亂的(de)市場下重藥,而不是下死手。這要求我們把握住一(yī)點,就是在向開發商集團發出嚴厲警告的(de)同時,重新去(qù)平衡和(hé)調整一(yī)下利益分配。這種平衡或調整要求建立在多方主體都能接受的(de)水平之上。也就是說,當将開發商集團的(de)獲利水平往下壓一(yī)壓的(de)時候,不至于出現太大挫折感,以至産生望而卻步、負隅頑抗的(de)消極心态。
就這方面而言,開發商集團顯然是接受限價政策的(de)。隻要有利潤,就會有動力。這是規律。雖然他們總要在口頭上做(zuò)出種種反對表示,但并沒有拒絕去(qù)競标限價地(dì)塊。他們以自(zì)己的(de)實際行動告訴外界,雖然限了價,卻依然能夠從中獲利,限價對他們的(de)發展沒有任何阻礙。
無疑,限價政策是對各方利益的(de)一(yī)次平衡,而且是平衡在各方都樂(yuè)意接受的(de)基準上的(de)。這時候我們不妨來為(wèi)開發商、地(dì)方政府和(hé)購房人各算一(yī)筆(bǐ)賬,看看限價之後是多赢還是多輸吧(ba)。
開發商方面。在房地(dì)産業的(de)發展過程中,曆年(nián)來都賺取了絕不少于100%的(de)利潤。在一(yī)些大型城市,一(yī)個總投資不超過10億的(de)項目,總銷售額超過20億是綽綽有餘的(de),不會有任何問題(而且根本不用铤而走險,人人都坦然)。在*近的(de)幾年(nián)間,這種利潤遞增更出現畸型波幅(有人說因為(wèi)供不應求,開發商都在趁火打劫),至于這種波幅到底是200%還是更多,不需要去(qù)理(lǐ)會。我們姑且依然通情達理(lǐ)地(dì)将之看作是100%吧(ba)。此時,限價政策要求開發商毫無條件地(dì)削減20%的(de)利潤率,轉而隻賺取80%的(de)利潤,如(rú)此一(yī)來,開發商讓了一(yī)回利,既可(kě)以平息一(yī)下民憤,又沒有任何折損,還能更好地(dì)做(zuò)他們的(de)長(cháng)遠生意,這不仍然很劃算麽?
在地(dì)方政府那裏,看上去(qù)似乎是在做(zuò)一(yī)筆(bǐ)吃力不讨好的(de)生意。誰出的(de)價錢低(dī)就将珍貴遠勝黃金的(de)土地(dì)拍賣給誰,還要迫使開發商在地(dì)塊上建設小戶型、低(dī)價位的(de)房屋出售,這本來是不可(kě)能被接受的(de)事實。因為(wèi)人人都明白,土地(dì)資源是拉動一(yī)地(dì)經濟發展的(de)命脈,廉價賣掉會無異糟賤和(hé)損失;而建設小戶型(定位于工薪階層市場)遠不如(rú)建設大戶型(定位于富有階層市場)那樣具備利潤規模,于個别幕後官員的(de)分紅(hóng)或者地(dì)方财政的(de)貢獻也将相應縮水不小。
但是不要忘記,地(dì)方政府一(yī)方面可(kě)以趁着推出限價房的(de)舉措來改變自(zì)身的(de)形象,以此顯示他們是如(rú)何地(dì)照顧購房人的(de)意願與呼聲。另一(yī)方面,他們向來的(de)利益鏈條還是被繼續維持了的(de),不曾掐斷。都說兩者一(yī)榮俱榮一(yī)損俱損,隻要能使開發商的(de)利潤空間被維系在一(yī)個相當的(de)程度,沒有被削平,就會是共赢。
再說購房人。多年(nián)以來他們就希望制止房價上漲,限價政策開啓了政府直接出面控制價格的(de)大門,購房人沒有不歡迎的(de)道(dào)理(lǐ)。雖然猶有一(yī)些人心不足蛇吞象,得寸便要求進尺的(de),但畢竟是少數。按照目前的(de)限價标準,相信都還可(kě)以接受。唯一(yī)的(de)問題是有憂慮,如(rú)果限價房建設*終又是經濟房或廉租房的(de)翻版,價格被操控、銷售被扭曲、适用對象遭到排擠,那該怎麽辦?
現在還沒有答案。可(kě)這恰恰是關鍵。沒有限價房的(de)實施細則,也沒有建設監核的(de)後續措施,更沒有購買者準入的(de)制約規則。從來不說限價房是賣給低(dī)收入者還是高(gāo)收入者的(de),也不說如(rú)果限價房被建設成擡價房後誰來負責。建設也好,銷售也罷,都可(kě)能授開發商以柄,變數多多。如(rú)此一(yī)來,購房人在限價政策中是否得了實惠、得多大實惠,這筆(bǐ)賬隻怕就不好算了。
自(zì)這一(yī)層來說,限價政策隻照顧到了購房人的(de)情緒,但是還沒有照顧徹底。這恐怕是一(yī)大缺憾。不過這缺憾并非不可(kě)彌補,限價政策才開始,後續工作的(de)完善也需假以時日吧(ba)。這裏隻是預先提個醒。
