在北京市房地(dì)産協會舉辦的(de)2002年(nián)房地(dì)産論壇上，北京市房地(dì)局局長(cháng)苗樂(yuè)如(rú)談到今年(nián)房地(dì)産市場走勢時，用六大利好、三個問題、六項工作描述了今年(nián)房地(dì)産市場格局。
北京的(de)房地(dì)産特别是去(qù)年(nián)和(hé)近幾年(nián)的(de)房地(dì)産總體說是乘勢而上。
北京去(qù)年(nián)1至11月房地(dì)産投資總額為(wèi)631．9億元，比2000年(nián)的(de)415億元增長(cháng)52．3%，其中住宅投資381．5億元，比上年(nián)229億元增長(cháng)65．9%；商品房開複工面積，也由同期的(de)3662萬平方米增到4879萬平方米，其中住宅開複工面積由2494萬平方米，增到3603萬平方米，分别增長(cháng)33%和(hé)44%；新開工面積由1070萬平方米增到1898萬平方米，其中住宅由877萬平方米增到1590萬平方米，分别增長(cháng)71．3%和(hé)81．3%。正像一(yī)些專家講的(de)，過去(qù)是3天有一(yī)個新樓盤開盤，現在是一(yī)天就有一(yī)個上市。
具體到住房本身來說，影響北京房地(dì)産發展的(de)，還有許多社會因素和(hé)政策措施。以下幾個方面，很值得關注：
六大利好刺激樓市
1. 北京财力的(de)增加，整體經濟發展的(de)增長(cháng)，為(wèi)房地(dì)産業，特别是為(wèi)住房消費、解決群衆的(de)住房問題、改善群衆的(de)居住條件提供了根本的(de)基礎和(hé)支撐力。
2. 住房分配的(de)貨币化的(de)穩步推進和(hé)落實。去(qù)年(nián)10月，經市政府批準，出台了國有企業深化住房制度改革的(de)指導意見出台後，社會上反響較大。
市政府還要盡快出台機關事業單位住房貨币化方案，為(wèi)解決低(dī)收入家庭的(de)住房困難，去(qù)年(nián)已出台了廉租房管理(lǐ)辦法，住房分配貨币化改革的(de)落實，必将對房地(dì)産的(de)發展起着重要的(de)推動作用。
3. 人均3000美元社會發展新階段的(de)到來，是個很大的(de)調整時期，随着汽車消費和(hé)入世後汽車的(de)降價，交通工具的(de)改善，也會使地(dì)域較遠的(de)住宅出現新的(de)吸引力和(hé)亮(liàng)點。
4.随着城市化進程的(de)加快和(hé)小城鎮的(de)改造，包括綠化隔離(lí)帶的(de)建設，也為(wèi)房地(dì)産的(de)發展和(hé)擴大需求提供了條件。
5.政策效應。從發展房地(dì)産業和(hé)鼓勵促進住房消費出發，北京住房二、三級市場的(de)政策、土地(dì)政策也要适當進行調整。根據中央經濟會議精神，要貫徹消除制約個人消費，包括住房消費的(de)障礙。為(wèi)此，去(qù)年(nián)我們已對有關政策做(zuò)了一(yī)些調整。
6. 加入WTO和(hé)啓動奧運，對北京房地(dì)産業的(de)發展，也會起很大的(de)促進作用，提供了發展空間。
三個問題需要解決
1. 關于住宅建設的(de)結構問題。
去(qù)年(nián)北京房價上揚，空置房增加，沒有一(yī)定數量的(de)空置房就無法實現價廉質優，就會使購房者無選擇餘地(dì)。當然空置房不能太多。據專家說，一(yī)般空置率在16%之內(nèi)是可(kě)以接受的(de)。北京的(de)房價去(qù)年(nián)上漲，主要原因是上半年(nián)投入建設的(de)經濟适用房很少。因此，高(gāo)房價的(de)原因主要是低(dī)價位的(de)商品房太少，與老百姓現實的(de)需求不相适應，不是沒有需求，而是供需不平衡。
正由于此，北京應堅持推進經濟适用房建設，特别是在高(gāo)價位的(de)城市中，沒有政策性住房的(de)供應是不行的(de)。我們的(de)社會住房保障主要有兩種形式：一(yī)是*收入家庭實行廉租住房；二是中低(dī)收入家庭購買經濟适用住房。建設經濟适用住房是一(yī)個長(cháng)期、持久的(de)政策。
在住房建設上，開發商一(yī)定要抓住市場需求信息，調整戶型、面積和(hé)價位，因為(wèi)面積标準和(hé)價位标準的(de)綜合就是居民購買力。開發商一(yī)定要使自(zì)己生産的(de)住宅多元化。
2. 要規範銷售行為(wèi)。
*近不斷有開發商合同不兌現、貸款行為(wèi)不規範等引起各方告狀，媒體曝光，這些應切實改進。
3. 需要進一(yī)步加強和(hé)健全物業管理(lǐ)。
要嚴格入住制度，規範物業管理(lǐ)行為(wèi)，物業公司要誠實可(kě)信，業主要既享受權利也應履行義務。讓居民不但買得起房，還要住得起、住好房。
六項工作亟待推進
1. 規範完善房地(dì)産市場
土地(dì)管理(lǐ)的(de)核心是建立适應市場經濟和(hé)北京城市建設發展需要的(de)土地(dì)供應體制。一(yī)是管好存量土地(dì)，建立土地(dì)*市場；二是管好集體土地(dì)，促進集體土地(dì)合理(lǐ)流轉，鞏固和(hé)完善近兩年(nián)來探索實行的(de)以土地(dì)置換為(wèi)主的(de)政策，完善實施中的(de)一(yī)些技術問題。
存量土地(dì)要建立市場機制，對土地(dì)供應總量要進行控制，實現計劃性。屬于經營性的(de)土地(dì)，再不能允許幾次轉倒。争取本季度末，*晚上半年(nián)把北京的(de)土地(dì)*市場建立起來。經營性的(de)土地(dì)以招标、拍賣方式取得，協議出讓的(de)土地(dì)全部入市挂牌，真正把土地(dì)按市場原則規範起來。
還要整合存量土地(dì)資源，鼓勵合理(lǐ)儲備，整頓非規範性儲備，不準把以劃撥形式取得的(de)土地(dì)長(cháng)期占有，對空閑土地(dì)要定期清理(lǐ)，超過兩年(nián)的(de)，要按市政府規定處理(lǐ)。
2. 積極促進和(hé)鼓勵住房消費。
首先要*落實住房貨币化的(de)各項工作，一(yī)是積極穩步推進企業住房貨币化；二是盡快出台行政事業單位的(de)住房貨币化方案；三是完善廉租房政策。推進住房二、三級市場的(de)活躍和(hé)發展。
另外，供暖費今年(nián)也要進行改革。
3. 完善以公積金貸款為(wèi)主體的(de)住房金融政策，促進住房消費。
去(qù)年(nián)10月以後北京住房銷售量下降，應該說與銀行貸款門檻提高(gāo)有關，這方面的(de)政策應進一(yī)步研究。
4. 繼續做(zuò)好危舊(jiù)房改造的(de)各項工作，加快居民住房條件的(de)改善。
去(qù)年(nián)北京危改動遷居民9．3萬戶。今年(nián)計劃6．7萬戶，今年(nián)要加快危改步伐。同時還要配合做(zuò)好25片文化保護街區的(de)修繕改造工作。
5. 規範住房市場的(de)銷售中介服務行為(wèi)，提高(gāo)行政管理(lǐ)的(de)服務水平。
一(yī)是嚴格銷售管理(lǐ)。去(qù)年(nián)8月房地(dì)局會同有關部門出台了關于房展會、展銷會的(de)有關規定，規範了展示行為(wèi)，目的(de)是讓群衆真正能買到放心房。房地(dì)局還要會同工商部門整頓商品房銷售廣告，促進開發商行為(wèi)規範和(hé)履行銷售合同。
二是積極探索交易登記制度的(de)改革，減少程序和(hé)手續，提高(gāo)辦事效率。目前正在積極準備把市國土房管局的(de)各種房地(dì)産登記服務工作都集中到一(yī)個地(dì)方辦理(lǐ)，一(yī)次辦完。
還要建立房地(dì)産的(de)信用體系，對違規違約行為(wèi)進行嚴肅處理(lǐ)，把治表與治本結合起來，使房地(dì)産市場行為(wèi)真正做(zuò)到規範化。
6. 強化物業管理(lǐ)。*近對物業管理(lǐ)群衆有些反映，矛盾是多方面的(de)。去(qù)年(nián)經市政府批準出台了規範和(hé)加強本市物業管理(lǐ)的(de)規定，今年(nián)要認真貫徹。物業管理(lǐ)業主是主體，因此建立和(hé)規範業主委員會是解決物業管理(lǐ)問題的(de)核心。
文/北京市房地(dì)局局長(cháng) 苗樂(yuè)如(rú)
