随着房地(dì)産法律知識的(de)普及，越來越多的(de)購房者開始重視(shì)所購房屋的(de)所有權問題，關心能否辦理(lǐ)房屋所有權證及辦理(lǐ)的(de)期限。但目前還有相當一(yī)部分購房者隻關心房屋的(de)價格、地(dì)理(lǐ)位置、周邊環境、房屋質量、戶型、物業管理(lǐ)等問題，對《商品房買賣合同》的(de)法律地(dì)位不了解，不重視(shì)，對房屋所有權的(de)重要性認識模糊，覺得房屋所有權證可(kě)有可(kě)無，還有極個别的(de)購房者為(wèi)了省一(yī)點兒稅費，拖着不去(qù)辦理(lǐ)房産證。另外也有一(yī)些開發商開發的(de)項目因開發程序嚴重違法，永遠也無法辦理(lǐ)房産證。但購房者卻對這種行為(wèi)聽之任之，或采取措施不力，這從一(yī)個側面縱容了不法開發商的(de)違法行為(wèi)，使自(zì)己的(de)合法權益肆意受到侵害。那麽房屋所有權證到底有多重要呢(ne)？
《中華人民共和(hé)國憲法》第十三條規定：“國家保護公民的(de)合法的(de)收入、儲蓄、房屋和(hé)其他合法财産的(de)所有權。”《中華人民共和(hé)國民法通則》第七十一(yī)條規定：“财産所有權是指所有人依法對自(zì)己的(de)财産享有占有、使用、收益和(hé)處分的(de)權利。”第七十二條第二款規定：“按照合同或者其他合法方式取得财産的(de)，财産所有權從财産交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的(de)除外。”購房者與開發商或者其他自(zì)然人簽訂了房屋買賣合同，交納了房款，辦理(lǐ)了入住手續，但這并不意味着購房者已經取得房屋的(de)産權。以上行為(wèi)隻是處于平等民事主體地(dì)位買賣雙方所進行的(de)房屋買賣行為(wèi)的(de)一(yī)部分，買賣雙方還必須到房屋主管部門辦理(lǐ)産權過戶登記，并申領房屋所有權證，一(yī)個完整的(de)房屋買賣過程才告結束。隻有經過房屋主管部門，完成法律規定的(de)必經程序，取得房屋所有權證，購房者才對所購房屋擁有所有權，才能對房屋擁有占有、使用、收益和(hé)處分的(de)權利。如(rú)果購房者在入住後不能取得房屋所有權證，那麽他所購的(de)房屋所有權處在一(yī)種不确定的(de)狀态，購房者不能取得如(rú)下權利：１、不能買賣、置換、贈與、繼承、轉讓等，如(rú)進行上述行為(wèi)，也會因為(wèi)此行為(wèi)違反國家法律的(de)禁止性規定而被宣布無效，法律不予保護非法的(de)民事行為(wèi)，各方的(de)損失隻能由各方自(zì)己來承擔。２、無法設定他項權利。他項權利主要指抵押權、典權，因為(wèi)按我國法律規定，房屋抵押實行登記制度，而登記的(de)惟一(yī)憑證就是房屋所有權證，所以購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其它民事責任。３、在房屋被拆除時無法按國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償。４、如(rú)因項目非法開發而無法辦理(lǐ)房産證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的(de)風險，購房者将血本無歸，無法通過法律渠道(dào)主張自(zì)己的(de)權利。５、無法部分改建所購房屋。６、在土地(dì)使用期限屆滿時無法申請繼續使用該土地(dì)。
《中華人民共和(hé)國城市房地(dì)産管理(lǐ)法》第五十九條規定：“國家實行土地(dì)使用權和(hé)房屋所有權登記發證制度。”《北京市城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第四條規定：“城鎮房屋所有權人必須在規定的(de)時限內(nèi)，到房屋所在地(dì)房管機關申請登記，領取房屋所有權證。”從以上規定也可(kě)以看出，辦理(lǐ)房屋所有權證是由法律法規和(hé)規章(zhāng)來保證的(de)，他不僅是購房者的(de)權利，也是購房人和(hé)開發商都應該履行的(de)法定手續。因此可(kě)以說，辦理(lǐ)房屋産權證不僅是保障購房者權利的(de)手段，也是公民應盡的(de)義務。
不能辦理(lǐ)房屋産權證或者不能按期辦理(lǐ)房屋産權證既有開發商的(de)原因，也有購房者的(de)原因。對開發商而言，如(rú)下主要原因都不能辦理(lǐ)房屋産權證：１、利用集體所有土地(dì)開發的(de)項目；２、未經立項批準的(de)項目；３、未取得規劃審批的(de)項目；４、沒有銷售許可(kě)證又無大産權證的(de)房屋；５、未經驗收或驗收不合格的(de)房屋；６、土地(dì)或房屋未解除抵押的(de)；７開發商未交納相關稅費的(de)。對購房者而言，不能辦理(lǐ)房屋産權證的(de)主要原因如(rú)下：１、購房者沒有交納相關的(de)稅費；２、沒有提供房屋登記發證機關所要求的(de)相關資料及身份證明；３、委托他人辦理(lǐ)房産證但沒有出具授權委托書的(de)。
在正常情況下，一(yī)般辦理(lǐ)房産證的(de)期限應在房屋竣工驗收并入住後的(de)九個月左右的(de)時間內(nèi)辦理(lǐ)完畢。如(rú)果購房者在入住後一(yī)年(nián)以上仍拿不到房産證，就應該了解一(yī)下情況，是因為(wèi)項目本身違法還是開發商辦事效率的(de)問題，或者是自(zì)己的(de)原因。如(rú)果是自(zì)己的(de)原因，應積極與開發商和(hé)房屋發證主管機關配合，争取在*短(duǎn)的(de)時間內(nèi)将房産證辦下來。如(rú)果是開發商的(de)原因，那麽就應該查明到底是什麽原因導緻不能按期房屋所有權證？如(rú)果是項目本身合法隻是由于驗收滞後或開發商工作效率不高(gāo)，那麽應督促開發商盡快完成應由其辦理(lǐ)房産證應盡的(de)義務。如(rú)果是項目違法，永遠也不能辦理(lǐ)房屋産權證，那麽建議購房者盡快做(zuò)出決策，或退房，或要求開發商承擔損失，不要拖延，以免延誤了解決問題的(de)*時間，使自(zì)己的(de)損失擴大。
對于房屋所有權證的(de)問題，建議購房者在簽訂《商品房買賣合同》時就做(zuò)出明确約定，比如(rú)約定房屋的(de)所有權在房産證辦理(lǐ)完畢後發生轉移，再比如(rú)約定辦理(lǐ)完畢房屋所有權證的(de)時限，如(rú)２７０天，如(rú)果在規定的(de)期限內(nèi)不能辦理(lǐ)完畢，那麽給開發商一(yī)定的(de)寬限期，但寬限期內(nèi)開發商應承擔一(yī)定的(de)違約責任，以督促其盡快履行義務。如(rú)果在寬限期內(nèi)仍不能辦理(lǐ)完畢，那麽購房者可(kě)以選擇退房，并要求開發商承擔總房價款一(yī)定比例的(de)違約金。在做(zuò)出上述約定的(de)前提下，如(rú)果出現不能按期辦證的(de)問題，那麽購房者就有了解決問題的(de)依據，自(zì)己的(de)合法權益就有了法律的(de)保障，使自(zì)己不受損失或少受損失。
力行律師事務所 劉桂林 曹岩
