[ 信息發布:jqfdc | 發布時間:2005-02-25 | 浏覽:6150 ]

*住宅投資不少需要20-30年(nián)才能收回，投資時尤需考察周邊配套和(hé)實際租金。準備或已買進*住宅用于出租的(de)又應如(rú)何避免市場上的(de)陷阱。有關人士提供了如(rú)下招式。
招式1：警惕靜止型高(gāo)回報率,實際回報須刨去(qù)雜費。多個*地(dì)産項目在銷售時宣傳高(gāo)回報率，其回報率是否準确？
一(yī)位不願透露姓名的(de)開發商說，一(yī)些項目在計算投資回報率時是用一(yī)年(nián)(甚至五年(nián))的(de)租金收入除以首付款項。中原地(dì)産市場研究總監徐成峰認為(wèi)，目前開發商提供的(de)投資回報率的(de)算法各異，基本都是一(yī)種比較靜止的(de)計算方式，這種算法通常要比實際收益的(de)投資回報率要高(gāo)。科學(xué)的(de)投資回報率是動态的(de)。動态的(de)投資回報率除了投資者的(de)購買投入外，還包括稅費，貸款利率、物業管理(lǐ)費用、取暖費用、折舊(jiù)費用，甚至還有通貨膨脹帶來的(de)價格貶值等方面的(de)因素，這些費用的(de)支出也是一(yī)個不小的(de)數額。基于北京商品房市場現狀，即使不考慮通貨膨脹因素，不少投資性物業也需要20-30年(nián)才能收回投資。
招式2：售後包租後續難保,要防租款攤入房價。樓盤打出的(de)售後包租的(de)模式是否可(kě)以放心？售後包租就是開發商委托的(de)房地(dì)産經紀公司負責其銷售項目的(de)包租，一(yī)般的(de)售後包租期限為(wèi)5年(nián)，這5年(nián)內(nèi)委托開發商認定的(de)經紀公司出租的(de)話，不論所購項目能否出租，開發商均要支付按照合同約定的(de)租金，而且這個租金一(yī)般高(gāo)于周邊項目。這容易使投資者也認為(wèi)該區域的(de)實際租賃價格水平也如(rú)此，造成一(yī)定的(de)迷惑。我愛我家房地(dì)産經紀有限公司策劃副總裁胡景晖分析，這些由開發商承諾的(de)售後包租看似投資回報率高(gāo)且比較穩定，但是在包租期結束後，能否租出去(qù)卻是個大問題，不少出現了空置。此外，包租期限租金遠高(gāo)于市場實際價格水平，5年(nián)以後實際的(de)租賃價格肯定要回落，這樣投資回報率就會明顯出現變化。胡景晖舉例說，中關村有個售後包租的(de)*住宅項目，開發商委托的(de)經紀公司給出的(de)租賃價格為(wèi)4元/平方米。月，相當于寫字樓的(de)租賃價格，而該區域的(de)*住宅的(de)租賃價格一(yī)般為(wèi)1.5-2元/平方米/月左右。胡景晖還說，包租期間為(wèi)購房者提供租賃服務是房地(dì)産經紀公司，假如(rú)房地(dì)産經紀公司在包租年(nián)限內(nèi)解散，投資者的(de)風險就非常大，此前就有類似的(de)情況發生。而更有個别開發商把包租期間高(gāo)于市場租賃價的(de)租金總和(hé)轉移至銷售期間的(de)房價之中，購房者一(yī)定要多加注意。
招式3：越*越可(kě)能空置,可(kě)選6000元/m2甲宅。越是*項目，其投資風險越大，尤其是空置的(de)風險系數更大，因此在投資*住宅的(de)時候一(yī)定要慎重。徐成峰說，進行投資*住宅的(de)時候，不要被其中個案高(gāo)投資回報率的(de)項目所迷惑，而需要對區域整體的(de)租務市場進行調查。同時還要注意區域內(nèi)寫字樓的(de)建設情況、項目檔次、入住情況及周邊商業配套等，根據這些具體的(de)情況來判斷投資方向。胡景晖認為(wèi)，目前一(yī)些6000元/平方米左右的(de)甲級住宅基本具備了*住宅的(de)24小時熱水、管家式物管服務等功能，這些項目的(de)租賃價格較低(dī)，但也吸引了部分*住宅的(de)租賃客群，投資者也可(kě)以關注。