前天晚上中國人民銀行宣布了兩條與利率有關的(de)措施。其中一(yī)條與中國的(de)房地(dì)産市場直接相關,被視(shì)為(wèi)重要的(de)政策信号。那麽,中國的(de)房地(dì)産以及與此密切相關的(de)金融市場将會怎麽走,是很值得玩味的(de)。而如(rú)何看待中國的(de)房地(dì)産市場更耐人尋味。
從國際上看,一(yī)直以來,許多知名的(de)大都市都被指責存在地(dì)産泡沫。無論是巴黎,還是紐約、倫敦,都是如(rú)此。房價的(de)持續上漲是否就意味着有泡沫?或者僅僅是一(yī)個泡沫問題呢(ne)?這其實很難用一(yī)句話來回答。因為(wèi)各地(dì)的(de)房地(dì)産千差萬别,市場狀态很難概括。如(rú)果對這一(yī)點,大家可(kě)以達成共識,那麽我們先來看看發生在中國以及世界範圍內(nèi)的(de)重要變化。
北京的(de)故事
這兩年(nián),北京的(de)建築無疑将其現代都市的(de)形象凸顯在世人心中。對西方人來說,他們在電視(shì)上驚訝地(dì)看到中國的(de)城市日新月異,現代化高(gāo)樓拔地(dì)而起,看到中國也有了與紐約相媲美的(de)城市時,"震驚"之情瞬間湧上心頭。
摩天高(gāo)樓、高(gāo)速公路、良好的(de)服務設施；綠樹成蔭、鳥語花香,寬敞的(de)林蔭大道(dào),這一(yī)切都預示着中國的(de)崛起。而中國主要城市成功地(dì)與現代化、國際化的(de)都市接軌,也為(wèi)中國成為(wèi)當今世界新興主體力量發揮了重要作用。中國北京獲得2008年(nián)奧運主辦權便是一(yī)個*證明。不僅僅是北京,上海同樣如(rú)此。
在這兒,我想說的(de)*個與房價有關的(de)事實是,我們應該承認中國建築的(de)成功,以及一(yī)批*都市的(de)興起。
供求的(de)魔力
另外一(yī)個事實是,如(rú)果有很多消費者忽然需要某一(yī)種商品,而這一(yī)商品的(de)供給又是有限的(de),那麽這一(yī)商品的(de)價格就一(yī)定會上漲。
中國的(de)許多大城市,忽然間成了年(nián)輕白領或外籍人士的(de)鍾愛之物。現代化高(gāo)樓、*的(de)餐廳、*學(xué)校、豐富多彩的(de)夜生活,極具文化氣息的(de)環境。你說,誰不願意在這兒住呢(ne)?
于是,一(yī)些大城市的(de)中心區域住房需求迅速增長(cháng)(這種狀況與發生在世界其他國際都市中的(de)情況基本一(yī)樣),而房屋供給卻需要時間。面對市中心房屋需求量有可(kě)能在短(duǎn)短(duǎn)幾個月裏突然激增,在利率穩定的(de)環境下,供求關系失衡了。因此市中心房價自(zì)然被推高(gāo)。
看看美國、法國或是英國。近年(nián)來,有越來越多的(de)人想住在大城市的(de)鬧市區。所以在這些經濟體裏,市內(nèi)黃金地(dì)段的(de)房價同樣要遠遠高(gāo)于其他地(dì)段,而這些城市的(de)總體房價往往又高(gāo)于該國的(de)其他地(dì)區。這就是經濟學(xué)上的(de)一(yī)個*基本的(de)原理(lǐ):供需關系在起作用。那這算不算泡沫?或者說房價僅僅是供需關系的(de)産物?這就留給聰明的(de)讀者自(zì)己來判斷了。
誰擔得起市中心房價?
很多時候我們都能聽到這樣一(yī)種說法:某城市房地(dì)産市場有泡沫,因為(wèi)年(nián)輕人或是剛畢業的(de)人無法負擔起市中心那怕是很小的(de)一(yī)處物業,譬如(rú)北京的(de)西單,建國門內(nèi)等市中心區域。對這一(yī)點,我毫不懷疑。
但在這兒,我同時要告訴大家的(de)是,在法國或是英國,基本上沒有一(yī)個年(nián)輕人可(kě)以在巴黎或倫敦市中心買得起房屋,哪怕隻是很小的(de)面積,同樣在曼哈頓也是如(rú)此。
七年(nián)前,我曾經嘗試在巴黎的(de)黃金地(dì)段------第六區購買一(yī)個小單元,偶爾住住、落落腳。房子(zǐ)在7樓,沒有電梯,非常破舊(jiù),氣味也不敢恭維。房主開價13萬美金。對了,我忘了告訴你,這所住房的(de)面積是12平方米(包括洗手間和(hé)廚房)。當時,我也算是一(yī)個有豐厚收入的(de)年(nián)輕教授,但見此情景,也隻好作罷。
因此,你可(kě)以想象,在巴黎、倫敦或是曼哈頓的(de)市中心,住房的(de)緊張程度。這些地(dì)方的(de)房價從來都不是年(nián)輕人可(kě)以負擔的(de)。當然,随着年(nián)齡的(de)成長(cháng)和(hé)事業的(de)成功,情況會有所改變。但這應該是後話了。在現代化國際化的(de)大都市,這種狀況是非常普遍的(de)。這是又一(yī)個事實。
一(yī)點提醒
因此,對于城市管理(lǐ)者而言,房價的(de)調控尤其艱巨。因為(wèi)一(yī)旦牽涉到對于房地(dì)産市場價格的(de)政策,管理(lǐ)者其實并沒有多少選擇,這無論對美國,還是對英國政府來說,都一(yī)樣。
從宏觀的(de)角度出發,直接幹預市場,硬性将價格調低(dī),那是非常困難的(de)。從利率、稅收着手,則不失為(wèi)一(yī)條有效途徑。不過,從世界各地(dì)那些國際化大都市看,通常都由房地(dì)産市場來自(zì)行調節其房地(dì)産價格。
在房價持續上升的(de)趨勢下,需要給房地(dì)産市場多一(yī)點時間,讓市場發揮自(zì)身調節的(de)能力。因為(wèi)價格漲幅則早晚會減弱,趨于溫和(hé)。這樣才能體現出市場的(de)力量,發揮金融工具的(de)作用。
